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Steuerliche Auswirkung von Grundstücksverkauf


| 30.07.2006 16:01 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Meine Mutter (Rentnerin) besitzt ein Grundstück von ca. 5000 qm. Im Grundbuch ist das Grundstück wie folgt eingetragen: (Ortsbeschreibung), Ackerland, Unland zu 0,5xxx ha. Es ist kein Eintrag „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft – Stückländerei“ oder vergleichbar vorhanden. Pachtverhältnisse bestehen nicht.

Zusammen mit allen anliegenden Eigentümern wurde beschlossen, das gesamte Areal zu erschließen, wobei jeder Eigentümer die Erschließungskosten selbst trägt. Meine Mutter hat nun 2000 qm vorab verkauft, die vom Käufer selbst erschlossen werden.

In diesem Kaufvertrag hat der Notar auf evtl. steuerrechtliche Auswirkungen hingewiesen, die man selbst zu klären hat.

Für uns ist klar:
1. Die Grunderwerbsteuer hat der Käufer zu tragen.
2. Der Veräußerungsgewinn muss nicht besteuert werden, da das Land seit mehr als 10 Jahren in ihrem Besitz ist.

Der Notar bemerkte hierzu, dass Steuern fällig werden könnten, wenn es sich um „Stückländerei“ in Zusammenhang mit landwirtschaftlich genutzter Fläche handeln würde. Es handelt sich jedoch um Brachland und meine Mutter ist zu keiner Zeit als Landwirtin tätig gewesen.

1. Können wir nun sicher sein, dass für den Verkauf der 2000 qm keine Steuern fällig werden oder müssen wir in dieser Hinsicht tätig werden? Was gibt es hierbei zu beachten?

2. Gilt der gleiche Sachverhalt (steuerliche Auswirkungen) auch für den zukünftigen Verkauf der restlichen 3000 qm, nachdem sie komplett erschlossen sind?

Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,
sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage bezüglich des verkauften Grundstücks.

Ich muss jedoch von vorneherein sagen, dass eine genaue Antwort kaum möglich ist, ohne alle Angaben bezüglich des Grundstücks zu haben.

Die von Ihnen bekannte Spekulationsrist von 10 Jahren gilt nur, wenn es sich rein um Grundvermögen handelt, dass nur zu privaten Zwecken benutzt wurde.

Der Notar hat wiederum Recht, wenn er steuerliche Auswirkungen befürchtet, wenn es sich um eine Stückländerei handelt. Dabei läge nämlich Betriebsvermögen eines Land- und Forstwirtschaftlichen Betriebes vor. Bei dessen Entnahme würde dann der hier erwirtschaftete Gewinn versteuert.

In Ihrem Fall kommt es nicht alleine darauf an, ob Ihre Mutter das Grundstück verpachtet hat. Es ist ferner unerheblich, ob eine solche Nutzung im Grundbuch festgehalten wurde.

Es wäre hier schon schädlich, wenn Ihr Vater oder Großvater dieses Grundstück betrieblich genutzt hätte und nicht eindeutig in sein Privatvermögen überführt hätte. Denn dann könnte, unabhängig von der Nutzung durch Ihre Mutter, Betriebsvermögen eines Land- und Forstwirtschaftlichen Betriebes vorliegen.

Sie sollten daher von einem Kollegen vor Ort überprüfen lassen, ob diese Grundstück früher von Ihrer Familie verpachtet wurde oder landwirtschaftlich genutzt wurde. Ich kann mir kaum vorstellen, dass dieses Grundstück seit ewigen Zeiten nur Brachland war. Außerdem muss überpürft werden, ob das Grundstück vielleicht schon vor Jahren entnommen wurde oder der landwirtschaftliche Betrieb schon vor Jahren aufgegeben wurde und die Betriebsaufgabe damals versteuert wurde.

Eine Aufgabe des Betriebes oder eine Entnahme liegt dann nur vor, wenn diese damals eindeutig dem Finanzamt gegenüber erklärt wurde. Alleine das Einstellen des Betriebes reicht nicht.

Wenn eine Stückländerei vorliegt, muss Ihre Mutter den Gewinn versteuern. Der Gewinn errechnet sich hier nach dem Kaufpreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises. Sollte Ihre Mutter das Land geerbt haben, ist der erstmalige Kaufpreis ihrer Familie maßgeblich. Das dürfte in Ihrem Fall einen ziemlich hohen Gewinn ergeben, besonders wenn das Grudnstück schon mehrere Generationen im Familienbesitz liegt.

Ich hoffe Ihnen damit eine rechtliche Einschätzung der Situation Ihrer Mutter zu ermöglichen. Für die weiteren 3000 qm gilt das oben genannte entsprechend.

Weitergehende Einschätzungen sind ohne eine ins Detail gehende Recherche vor Ort nicht möglich. Hier sollten Sie daher gegebenenfalls auch einen Kollegen vor Ort beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Honsel
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2006 | 20:40

Vielen Dank für die rasche Antwort. Sie hat mir eine erste Möglichkeit zur Einschätzung gegeben.
Ich habe noch eine Nachfrage zu Ihrer Aussage: "Sie sollten daher von einem Kollegen vor Ort überprüfen lassen, ob diese Grundstück früher von Ihrer Familie verpachtet wurde oder landwirtschaftlich genutzt wurde." Leider lässt sich anhand der vorhandenen Unterlagen eine Verpachtung nicht sofort eindeutig feststellen. Wenn das Grundstück früher verpachtet wurde, handelt es sich dann ebenso um eine Stückländerei wie bei eigener landwirtschaftlicher Nutzung? Und gibt es hierbei Verjährungsfristen, wenn diese Verpachtung vor langer Zeit war?
Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2006 | 07:56

Sehr geehrter Fragesteller,
sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Es ist entscheidend, ob der Grundstück von Ihrer Familie als Stückländerei genutzt oder gekauft worden ist. Wenn es einmal in der Vergangenheit als Betriebsgrundstück von Ihrer Familie genutzt wurde oder erworben wurde, dann ist und bleibt es Vermögen eines landwirtschaftlichen Betriebes bis es aus dem Betriebsvermögen entnommen wird oder bis der Betrieb als solcher beendet wurde. Entscheidend ist hier steuerlich aber auch die Anzeige der Betriebsaufgabe gegenüber dem Finanzamt.

Verjährungsfristen gibt es keine. Selbst ein Grundstück, das theoretisch vor hunderten von Jahren Vermögen eines Landwirtschaftlichen Betriebes Ihrer Familie war, bleibt solange Betriebsvermögen bis einer Ihrer Familie dieses Grundstück entnimmt und diese Entnahme dem Finanzamt anzeigt. In dem Moment erfolgt dann auch eine Besteuerung der Entnahme.

Auch wenn Ihre Familie das Land verpachtet hat, handelt es sich um Stückländerei.

Es bleibt Ihnen daher nichts anderes übrig als eine intensive Forschung zu betreiben.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Honsel
Rechtsanwalt

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