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Verkauf eines Flurstückes

| 05.08.2013 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Mein Grundstück besteht aus zwei Flurstücken. Auf dem rechten Flurstück befindet sich das Wohnhaus auf dem linken Flurstück befindet sich die Garage und das Garten-Gerätehäuschen. Beide Flurstücke wurden 2009 gekauft und seit dem bewohnt. Jetzt beabsichtige ich das Flurstück mit der Garage und dem Gartenhäuschen zu verkaufen.


Nun meine Frage:

Eine Spekulationssteuer fällt nicht bei Eigennutzung des Wohnhauses an. Das Wohnhaus bleibt auch in meinem Besitz.
Trifft dies auch für mein "Garagen-/Gerätehausflurstück" zu, welches ich nun verkaufen möchte, aber auch seit 6 Jahren intensiv genutzt habe?

Mit freundlichen Grüßen

05.08.2013 | 20:34

Antwort

von


(411)
Stiller Winkel 3
18225 Kühlungsborn
Tel: 038293/432783
Tel: 0177/7240222
Web: http://www.rechtsbuero24.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Rechtsgrundlage für die Erhebung der sog. Veräußerungssteuer ist § 23 EStG , hier Abs. 1:

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Hiervon sind zunächst grds. alle Grundstücke betroffen, bis auf die dort genannten Ausnahmen. Voraussetzung für die Steuer ist also, dass es sich um ein entsprechendes Grundstück handelt. Da es nach Ihren Angaben nicht zu Wohnzwecken, sondern anderen Zwecken genutzt worden ist, greift auch nicht die Ausschlussklausel, außer man nimmt die Nutzung der Garage auch als Wohnzweck an.

Dies ist jedoch lt. Der Kommentarliteratur nicht möglich, gerade die Möglichkeit einem Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen, beschreiben den entsprechenden Zweck. Auch ein Freizeitgrundstück dürfte hier nicht greifen.

Anders könnte man dies evtl. nur sehen, wenn die Grundstücke miteinander verbunden wären, also hier ein Grundstück bilden. Dies ist aber nach Ihren Angaben nicht der Fall.

Konnte ich Ihnen zunächst weiterhelfen? Gerne können Sie sich im Rahmen der Nachfragefunktion an mich weiter wenden.




Rechtsanwalt Christian Joachim

Rückfrage vom Fragesteller 05.08.2013 | 21:07

Also, das Ganze nocheinmal.

Frage: "Mein Grundstück besteht auch zwei Flurstücken...!!!!"

Sie antworten mir:

"Anders könnte man dies evtl. nur sehen, wenn die Grundstücke miteinander verbunden wären, also hier ein Grundstück bilden. Dies ist aber nach Ihren Angaben nicht der Fall."

Antwort:
Die Grundstücke (eigentlich Flurstücke)sind seit Jahren zusammen eingezäunt und augenscheinlich ein "großes zusammenhängendes Grundstück " aber wie oben beschrieben zwei Flurstücke.

Ihre Gesetzeskopien über §22 u. 23 sind mir bekannt. Ich benötige hier tatsächlich einen anwaltlichen Rat.

Grüße



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.08.2013 | 13:59

Sehr geehrter Fragesteller,
gerne konkretisiere ich nochmals meine Antwort und bedanke mich für ihre Nachfrage.
Wenn es sich hier um 2 getrennte Grundstück handelt, die grundbuchrechtlich voneinander zu unterscheiden sind, so ist in steuerrechtlicher Hinsicht ebenfalls eine strikte Trennung vorzunehmen.
Im Gesetz ist vom entsprechenden Grundstück die Rede, so dass die beiden Grundstücke selbst zwar möglicherweise im tatsächlichen Leben eine wirtschaftliche Einheit bilden, aus steuerrechtlichen Gründen jedoch, auch und gerade im Rahmen der Veräußerungsfolge, getrennt betrachtet werden müssen.
Hieran ändert auch eine gemeinsame Einzäunung nichts.
Da sodann das Garagengrundstück nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, dürfte sodann auch eine entsprechende Veräußerungssteuer anfallen.
Das Gesetz sieht ausschließlich eine Aufhebung bzw. Abstandnahme von der Veräußerungssteuer vor, wenn das Grundstück zu Wohnzwecken genutzt wird. Wohnzwecke bedeuten hier allerdings, dass eine entsprechende Nutzung als Wohnung, wie bereits geschrieben Unterkunft und Obdach gewährt wird. Dies ist bei einer Garage nicht der Fall.
Diese Auffassung herrscht auch in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vor, so hat dieser im Jahr 2011 entschieden: Wird ein unbebautes, bislang als Garten eines benachbarten Wohngrundstücks genutztes Grundstück veräußert, ohne dass der Steuerpflichtige seine Wohnung aufgibt, so ist diese Veräußerung nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG privilegiert, BFH, Urteil vom 25. 5. 2011 - IX R 48/10
Den Volltext der Entscheidung, aus dem sich auch die rechtliche Argumentation gegen eine Privilegierung des Grundstücks herleitet, finden Sie unter:

http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IX%20R%2048/10

Ein Teil der Entscheidung, die hier auf den vorliegenden Sachverhalt Anwendung findet und die rechtlichen Gründe benennt, habe ich Ihnen nachfolgend beigefügt. Daraus ergibt sich, dass insbesondere auch der Bundesfinanzhof alleine darauf abstellt, ob das Grundstück zu Wohnzwecken genutzt worden ist und geht auch von einer entsprechenden Teilung der Grundstücke aus.


"1. Ausgenommen von der Besteuerung sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Diese Voraussetzungen liegen bei dem veräußerten Grundstück nicht vor.
12 a) "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" ist entgegen der Revision bei § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG so zu verstehen wie in § 10e EStG und in § 4 des Eigenheimzulagengesetzes (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 18. Januar 2006 IX R 18/03 , BFH/NV 2006, 936 ; so auch die einhellige Auffassung im Schrifttum, vgl. Schmidt/Weber-Grellet, EStG, 30. Aufl., § 23 Rz 18; Blümich/Glenk, § 23 EStG Rz 51; Kube in Kirchhof, EStG, 10. Aufl., § 23 Rz 6, m. w. N.; Wernsmann, in: Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, § 23 Rz B 46; Bundesministerium der Finanzen - BMF -, Schreiben vom 5. Oktober 2000 IV C3 -S 2256- 263/00, BStBl I 2000, 1383 Rz 21). Danach dient ein Wirtschaftsgut eigenen Wohnzwecken, wenn es vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird (vgl. dazu eingehend BFH-Beschluss vom 28. Mai 2002 IX B 208/01 , BFH/NV 2002, 1284 , m. w. N. auf die Rechtsprechung). Dem entspricht der Zweck der gesetzlichen Freistellung, die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes (z. B. wegen Arbeitsplatzwechsels) zu vermeiden (BTDrucks 14/265, S. 181 zu Nr. 27, § 23).
13 b) Kann nur in einer in einem Gebäude befindlichen Wohnung der Lebenssachverhalt stattfinden, den man gemeinhin als "Wohnen" umschreibt, so mag auch der Grund und Boden mittelbar zu Wohnzwecken genutzt werden, wenn und soweit er zu einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gehört (Musil in Herrmann/Heuer/Raupach - HHR -, § 23 EStG Rz 129; Wernsmann, in: Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, § 23 Rz B 46; BMF-Schreiben in BStBl I 2000, 1383 Rz 17).
14 aa) Zwar bildet der Grund und Boden ein selbständiges, vom (zu Wohnzwecken genutzten) Gebäude oder Gebäudeteil zu unterscheidendes Wirtschaftsgut. Zwischen dem Gebäude oder Gebäudeteil und dem Grund und Boden, auf dem es steht, besteht grundsätzlich auch kein Nutzungs- und Funktionszusammenhang (BFH-Urteil vom 30. Januar 1996 IX R 18/91 , BFHE 180, 65 , BStBl II 1997, 25 ; zum Grund und Boden als selbständige Wirtschaftsgüter vgl. auch Blümich/Wied, § 4 EStG Rz 271, m. w. N.).
15 bb) Indes ist es vom Zweck des Gesetzes her geboten, wie bei § 10e Abs. 1 EStG den dazugehörenden Grund und Boden in die Begünstigung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG einzubeziehen. Denn regelmäßig umfasst die Veräußerung eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wirtschaftsguts den anteiligen Grund und Boden. Soll die Besteuerung bei Aufgabe des Wohnsitzes vermieden werden, würde dieser Normzweck verfehlt und es würde der vom Gesetzgeber geförderten beruflichen Mobilität (durch Arbeitsplatzwechsel) entgegenwirken, wollte man den zugehörigen Grund und Boden abweichend vom zu Wohnzwecken genutzten Wirtschaftsgut (regelmäßig das Gebäude oder das zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeteil) der Besteuerung unterwerfen. Ein Umzug würde unter diesen Umständen - entgegen der gesetzlichen Intention - möglicherweise erschwert.
16 cc) Wird durch diese am Normzweck orientierte Auslegung des Gesetzes auch der zum (selbstbewohnten) Wirtschaftsgut "dazugehörende Grund und Boden" zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so ist dieser - normativ zu verstehende - einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen Wohnung und Grund und Boden (s. dazu auch BFH-Urteil vom 24. April 2008 IV R 30/05 , BFHE 221, 112 , BStBl II 2008, 707 ) nicht gegeben, wenn ein unbebautes Grundstück, welches - wie im Streitfall das Grundstück II - an das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstück angrenzt (hier Grundstück I), zunächst als Garten genutzt und später veräußert wird (so auch BMF-Schreiben in BStBl I 2000, 1383 Rz 17; HHR/Musil, § 23 EStG Rz 129). Die als Ausnahme von der Belastungsgrundentscheidung des Gesetzgebers (Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften) konstituierte Nichtsteuerbarkeit von zu Wohnzwecken genutzten Wirtschaftsgütern muss, um gleichheitswidrige Ergebnisse zu vermeiden, streng anhand des normativen Lenkungs- und Förderzwecks legitimiert werden (vgl. dazu Wernsmann, in: Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, § 23 Rz B 43 und B 44). Veräußert der Steuerpflichtige das bisher als Garten genutzte Nachbargrundstück, während er auf dem anderen Grundstück wohnen bleibt, so ist der Normzweck der Steuerbegünstigung, einen Umzug insbesondere infolge eines Arbeitsplatzwechsels nicht zu erschweren, nicht erfüllt und die Veräußerung steuerbar. Es fehlt insoweit an einem nach den Wertungen des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG gegebenen einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen der Wohnung und dem Grund und Boden des Nachbargrundstücks."

Ich hoffe, dass ich Ihnen sodann ausführlicher und verständlich antworten konnte. Leider kann ich Ihnen zumindest bezüglich ihrer Vorstellungen, dass eine private Veräußerungssteuer nicht anfällt, keine bessere Nachricht übersenden.
Sollten Sie weitere Nachfragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen




.



Bewertung des Fragestellers 07.08.2013 | 11:15

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