Steuer Immobilie mehrere Eigentümer

Guten Tag! Meine Mutter besitzt eine Wohnung, zusammen haben wir ein Haus, sie zu 3/4 ich zu 1/4.

Meine Mutter ist dement, allerdings nur vergesslich, da sie Steuerberaterin war, versteht sie solche Zusammenhänge auch komplett.

Da beide Immobilien leerstehen und Kosten verursachen wollen wir nun vermieten. Meine Mutter hat ein hohes Einkommen ( drei Renten, 1Pension) ich dagegen habe eine günstigere Steuerklasse und weniger Einkommen.

Sie wünscht eine Schenkung ( es gibt keine weiteren Erben) damit ich vermieten kann und wir nicht soviel Steuern darauf zahlen da wir die Mieteinnahmen dringend als Rücklagen für mögliche Reperaturen etc. brauchen.

Ich habe große Sorge dass der Notar aber meine Mutter für nicht mehr geschäftsfähig hält und ein Arzt das möglicherweise auch bestätigt da sie nur in vertrautem Rahmen gut ",sortiert" ist, durch mehrere Wohnortwechsel in den letzten 6 Monaten nennt sie zB immer noch ihre alte Adresse.


Meine Frage: ich wollte, da Schenkung schwierig erscheint, ihre Wohnung und die Hausanteile von ihr mieten ( über 67 %) und dann zum ortsüblichen Höchstmiete vermieten; jeder von und würde seine Mieteinnshmen regulär versteuern.

Nun habe ich gehört, dass es sich um ein "Scheingeschäft"handelt.

Ich selber vermiete aber auch eine Wohnung an eine Agentur, die wiederum meine Wohnung zu einer höheren Miete fest vermietet.

Das müsste dann ja auch um ein "Scheingeschäft" handeln

Wenn dies aber als Gewerbe ( nur nicht als Privatperson) zulässig wäre, dürfte ich dann auch vermieten wenn ich es als " angemeldetes Gewerbe" untervermiete?
Oder wäre das auch unzulässig?

MfG