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Erwerb und Vermietung von Immobilien in Deutschland als Steuerausländer.

27.10.2013 10:56 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Zusammenfassung: beschränkte Steuerpflicht für Vermietungseinkünfte in Deutschland

Es geht um dem Erwerb und die anschliessende Vermietung einer Immobilie (in diesem Fall einer Tiefgarage) in Deutschland als Steuerausländer (nicht EU).

Die Frage ist, welche Form von Eigentumsverhältnis ist steuerlich die günstigste. Ich sehe folgende Möglichkeiten:

1) Erwerb und Vermietung als Privatperson.
2) Erwerb und Vermietung durch deutsche GmbH in meinem Besitz.
3) Erwerb und Vermietung durch deutsche GmbH im Besitz einer Limited Company im EU Ausland.
4) Erwerb und Vermietung durch Limited Company im EU Ausland.

Es geht insbesondere um das steuerlich Geltendmachen von Nebenkosten und Finanzierungskosten.

Mich interessieren die steuerlichen Gegebenheiten 'bis zur deutschen Grenze' (wir nehmen eine Besteuerung an meinem Wohnsitz bzw. Domizil der Ltd. von 0% an).

Als Beispiel, in Fall 4 gehe ich davon aus das die deutsche Quellensteuer greift und jegliche Neben-/Finanzierungskosten nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Vielen Dank für Ihre kompetente Beratung.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Sachverhaltsschilderung nach haben Sie als natürliche Person in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt. Sie sind in Deutschland nur mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Tiefgarage beschränkt steuerpflichtig, § 49 I Nr. 6 EStG. Falls Sie eine GmbH oder Limited gründen, gilt nichts anderes, § 49 I Nr. 2 Buchtstabe f. Der deutschen Einkommensteuer unterliegen die Überschüsse (Mieteinnahmen abzgl. Werbungskosten) aus der Vermietung dieser Garage. Sie haben eine jährliche Steuererklärung über Ihre im abgelaufenen Kalenderjahr (Veranlagungszeitraum) bezogenen inländischen Einkünfte aus der Vermietung abzugeben. Ihre anderen Einkünfte aus Ihrem Sitzland, welche nicht zu Ihren deutschen inländischen Einkünften i.S.d. § 49 EStG gehören, sind in der Einkommensteuererklärung nicht anzugeben.
Zu den Werbungskosten gehören alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus der Vermietung. Hierzu gehören auch die Finanzierungskosten und Nebenkosten, wie Verwaltungskosten der Tiefgarage. Auch wenn zb die Besteuerung der GmbH niedriger als bei einer Privatperson ist, wobei es selbstverständlich immer auf den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ankommt, sind die Gründungskosten und Verwaltungskosten der GmbH bzw. Limited zu berücksichtigen. Ein exakter Steuervergleich kann im Rahmen des Portals nicht erfolgen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2013 | 12:35

Sehr geehrter Herr Hermes,

vielen Dank für prompte und professionelle Antwort!

Nur um zu bestätigen: Ob natürliche oder juristische Person (im nicht-EU Ausland) - die in Deutschland zu zahlenden Steuern und die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten unterscheidet sich nicht. Ist das korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2013 | 12:57

Die Werbungskosten bleiben gleich; natürlich unterscheiden sich aber die zu zahlenden Steuern bei einer natürlichen oder juristischen Person mit Sitz im Inland oder Ausland.
Die Frage ist u.a. auch ob es sich lohnt eine juristische Person zu gründen allein für die Vermietung einer Garage.

Ergänzung vom Anwalt 27.10.2013 | 13:03

Ob sich die Gründung einer Limited bzw. GmbH im Inland oder Ausland günstiger ist, muss, wie gesagt, in einem Steuervergleich festgestellt werden.
Ob sich dieser Aufwand angesichts der zu erwartenden Einnahmen lohnt, bleibt ungewiss.

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