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Stellplatzbaulast ohne Grunddienstbarkeit


28.05.2007 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Die Stellplätze für das Objekt einer Wohneigentümergemeinschaft A in Baden-Württemberg befinden sich zum Teil auf dem hinterliegenden Nachbargrundstück B und wurden vor über 20 Jahren mit folgender Baulast abgesichert, um die Baugenehmigung für das Objekt zu erhalten:

„Auf dem Grundstück „B“ wird zu Gunsten des Anwesens „A“ als Erfüllung der Stellplatzverpflichtung die Herstellung von x Kfz-Stellplätzen mit den zugehörigen Zu- und Abfahrten sowie deren Nutzung uneingeschränkt und zeitlich unbegrenzt gestattet“.

Nachbar B wiederum erreicht sein hinterliegendes Grundstück über eine gemeinsam genutzte Durchfahrt auf Grundstück A. Fußläufig könnte Nachbar B sein Grundstück auch über einen öffentlichen Weg neben den beiden Grundstücken erreichen, nicht aber mit dem Auto. Die Zufahrt wurde bereits vor fast 40 Jahren im Zuge der Grundstücksteilung ebenfalls durch Baulast abgesichert - Zitat:
„Als Eigentümer des Grundstücks (Flurstücksnr.) übernehme ich gemäß § 108 LBO für mich und meine Rechtsnachfolger der Baurechtsbehörde der Stadt Y die baurechtliche Verpflichtung (Baulast), nach einer Teilung des genannten Grundstücks zu Gunsten des südlichen Teiles (Grundstück B) über den nördlichen, an der Straße gelegenen Teil (Grundstück A) ein zeitlich unbegrenztes und uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht von bzw. nach der xyz-Straße zu gestatten. Ich unterwerfe mich in dieser Hinsicht allen Anordnungen der Baurechtsbehörde.“

Grunddienstbarkeiten wurden nicht vereinbart. Es war jahrelang geübte Praxis, dass Nachbar B über das Grundstück der WEG A fuhr und WEG A die Stellplätze auf Grundstück B nutzte. Nun verweigert Nachbar B das Parken auf den auf seinem Grundstück gelegenen Stellplätzen durch WEG A und lässt stattdessen seine in der Nähe wohnenden Angehörigen dort parken, die nun ebenfalls über das Grundstück A zufahren müssen.

WEG A hat Nachbar B in einem freundlichen Gespräch vorgeschlagen, zur dauerhaften, auch privatrechtlich eindeutigen Regelung der Verhältnisse wechselseitig Grunddienstbarkeiten für die Durchfahrt und das Parken zu vereinbaren. Nachbar B lehnt dies mit der Begründung ab, die Stellplatzbaulast begründe zivilrechtlich keinen Nutzungsanspruch durch WEG A und er brauche die Stellplätze selbst. Seine Durchfahrt über das Grundstück der WEG A hingegen sei auch ohne Grunddienstbarkeit ausreichend gesichert und werde nötigenfalls durch die Baurechtsbehörde gegenüber WEG A durchgesetzt.

Nun zu unseren Fragen:
1. Besteht für WEG A die Möglichkeit, die Nutzbarkeit der Stellplätze im Klageweg durchzusetzen? Oder kann mit der (öffentlich-rechtlichen) Baulast eben kein privatrechtlicher Nutzungsanspruch begründet werden?

2. Kann die Baurechtsbehörde durchsetzen, dass WEG A die Stellplätze nutzen kann, also dass Nachbar B die Nutzung durch WEG A zulassen und dulden muss? Und wenn ja, ist die Baurechtsbehörde verpflichtet, dies zu tun, wenn WEG A dies verlangt?

3. Kann WEG A die Stellplätze auf Grundstück B einfach nutzen, wenn diese frei sind (nach dem Motto: wer zuerst kommt, parkt), oder kann Nachbar B dies grundsätzlich untersagen und die Räumung der Stellplätze veranlassen?

4. Kann WEG A für den Fall, das andere Wege keinen Erfolg zeitigen, auf die Einfahrt ausweichen und dort die Fahrzeuge abstellen mit der Folge, dass die Zufahrt für Nachbar B blockiert wäre? Müsste die Baurechtsbehörde dann auf Betreiben von Nachbar B diesem sein „uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht“ per Ordnungsverfügung gegenüber WEG A durchsetzen? (Ein Notwegerecht kommt wohl aufgrund der vorhandenen Baulast wie auch wegen des öffentlichen Wegs, über den das Grundstück B fußläufig erreichbar ist, nicht in Betracht).

5. Kann alternativ die Durchfahrt zumindest solange verweigert werden, bis die strittigen Fragen geklärt sind?

6. Für den Fall, dass gar nichts geht: Kann WEG A von Nachbar B ein angemessenes Nutzungsentgelt für die Durchfahrt sowie eine Kostenbeteiligung im Falle eines Erneuerungsbedarfs der Einfahrt verlangen, auch wenn bislang keine Grunddienstbarkeit vereinbart ist? Und wie wäre dies ggf. durchzusetzen?

7. Und zuletzt: Ein Teil des erforderlichen Stellplatznachweises für WEG A ist auf dem eigenen Grundstück erfüllt. Können diese Stellplätze soweit kein eigenes Auto vorhanden ist, dauerhaft anders genutzt werden, z.B. zum Abstellen von Fahrrädern oder durch Aufstellen von Tisch und Stühlen? Oder kann Nachbar B oder ein Miteigentümer dies als „Zweckentfremdung von Stellplätzen“ unterbinden? Würde die Vereinbarung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen einen Schutz gegen solche Klagen bieten?

Über eine Antwort möglichst mit Verweis auf die entsprechenden Gesetze bzw. einschlägige Urteile, wären wir dankbar.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Eine Grunddienstbarkeit wirkt zivilrechtlich, also zwischen Privatpersonen. Mit einer Grunddienstbarkeit kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks das belastete Grundstück in einer bestimmten Weise gebrauchen kann (z.B. Wege-, Fahrt-, Leitungsrechte).

Eine Baulast hingegen wirkt öffentlich-rechtlich (also zwischen einer Privatperson und einer Behörde). Der Begriff „Baulast“ bezeichnet eine vom Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtbehörde freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt (z.B. wie in Ihrem Fall die Verpflichtung, den Nachbarn über sein Grundstück fahren zu lassen, ohne hierzu zivilrechtlich im Verhältnis zum Nachbarn verpflichtet zu sein). Eine solche Baulast ist deshalb wichtig, weil der Nachbar der Baubehörde so z.B. die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstücks nachzuweisen und eine Baugenehmigung erhalten kann (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

1.
Die Übernahme einer Baulast bewirkt nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde. Sie verpflichtet daher den belasteten Eigentümer nicht, die Nutzung auch tatsächlich zu dulden. Die Begünstigten haben auch keinen Nutzungsanspruch. Eine Duldungspflicht entsteht daher erst durch zusätzliche privatrechtliche Vereinbarungen (vgl. BGH Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82).

Mangels anderweitiger gesetzlicher Regelungen, besteht für Sie daher nur noch die Möglichkeit, die Gegenseite nach den Grundsätzen des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis i.S.d. § 242 BGB zu einer entsprechenden Duldung zu verpflichten.

Das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis begründet für beide Nachbarn die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtsnahme und kann im Einzelfall dazu führen, dass ein Nachbar ein ihm an sich zustehendes Verbietungsrecht im Interesse einer gedeihlichen Nachbarschaft nicht ausüben darf.

Hiernach besteht die theoretische Chance, den Nachbarn auch zivilrechtlich zur Duldung zu verpflichten. Eine substantiierte Überprüfung der Sach- und Rechtslage würde jedoch den Rahmen dieser Plattform weit überschreiten. Die Erfolgsaussichten einer solchen Klage erscheinen jedoch in Anbetracht der Rechtssprechung des BGH als ehr gering.

2.
Aufgrund der öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung der Baulast kann die Behörde Ihren Nachbarn auffordern, die Voraussetzungen der Baulast zu erfüllen. Hierzu ist die Behörde auch unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten verpflichtet. Insofern ist auch an die Verhängung von Zwangsmaßnahmen zu denken.

3.
Als Eigentümer des Grundstücks steht Ihrem Nachbarn gemäß § 1004 BGB ein Unterlassungsanspruch zu. Ihr Nachbar ist aufgrund der öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung der Baulast auch nicht verpflichtet, die Beeinträchtigung gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden (vgl. BGH Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82).

4.
Aus öffentlich-rechtlicher Sicht dürfen Sie den Weg nicht einfach zuparken. Aufgrund der Baulast sind Sie verpflichtet, den begünstigten Personen die jederzeitige Benutzung des Weges zu ermöglichen. Insofern könnte auch Ihnen der Erlass möglicher Zwangsmaßnahmen drohen. Unter zivilrechtlichen Gesichtspunkten dürfen Sie Ihrem Nachbarn zwar grundsätzlich den Zugang verweigern. In diesem Zusammenhang könnte sich dann die Frage nach einem Notwegerecht für Ihren Nachbarn stellen, § 917 BGB. Dies bedürfte jedoch einer genaueren Prüfung, die im Rahmen dieser Plattform nicht gewährleistet werden kann.

5.
Auch Ihnen steht gemäß § 1004 BGB ein Unterlassungsanspruch gegen Ihren Nachbarn zu. Die Baulast verpflichtet Sie nicht zur Duldung, es sei denn Ihr Nachbar hat einen Anspruch auf ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB.

6.
Aufgrund des bestehenden Unterlassungsanspruchs entfällt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Nur für den Fall, dass ein Wegerecht gemäß § 917 BGB besteht, sieht das Gesetz gemäß § 917 Abs. 2 BGB eine Geldrente zur Entschädigung vor.

7.
Die Nutzung des Parkplatzes bestimmt sich nach dessen Widmungszweck. Diesbezüglich wäre es erforderlich Einblick in die Teilungserklärung zu erhalten.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.



Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2007 | 22:22

Sehr geehrter Herr Achilles,
Vielen Dank für die rasche Antwort.
Zum Verständnis haben wir noch folgende Nachfragen:

Zu 2 und 4:
Haben wir Ihre Ausführungen zu den Baulasten so richtig verstanden:
Die Behörde kann bezüglich der Stellplatzbaulast nur verfügen, dass diese nicht überbaut werden, nicht aber verhindern, dass sie durch Fremdparker blockiert werden oder durchsetzen, dass WEG A sie nutzen darf? Analog ist WEG A zum Offenhalten der Durchfahrt verpflichtet, kann diese aber trotz des "zeitlich unbegrenzten und uneingeschränkten Geh- und Fahrrechts" untersagen (es sei denn es besteht Notwegerecht)?

Zu 4 und 5 (Notwegerecht):
Um seinen mit Baugenehmigung errichteten Carport anfahren zu können, ist Nachbar B auf die Durchfahrt angewiesen. Fußläufig kann er sein Grundstück auch ohne Umwege über einen öffentlichen Weg erreichen. Greift hier § 917 BGB?

Zu 7:
In der Teilungserklärung sind keine Stellplätze erwähnt. Die Frage ist, ob Stellplätze, die für den Stellplatznachweis erforderlich sind, anderweitig genutzt werden können.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2007 | 09:55

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten werde:

a.
Die Behörde kann von Ihrem Nachbarn verlangen, dass die auf dem Grundstück „B“ zu Gunsten des Anwesens „A“ eingetragene Baulast erfüllt wird. Hiervon ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung auch die uneingeschränkte Nutzung erfasst. Ebenso kann die Behörde von Ihnen verlangen, die zu Gunsten des Grundstücks „B“ eingetragene Baulast zu erfüllen.

b.
Leider kann ich Ihre Frage hinsichtlich des Notwegerechts, ohne genauere Ortskenntnis, nicht pauschal beantworten. Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich jedoch, dass Ihr Nachbar sein Grundstück ohne Umwege über einen öffentlichen Weg erreichen kann. Für die Anwendung des § 917 BGB müssen Art und Ausmaß der Nutzung notwendig sein. Hierbei geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Zufahrt mit dem PKW auf das Wohngrundstück nicht notwendig ist, wenn in der Nähe auf der Straße Parkmöglichkeiten bestehen (BGH 75, 315).

Sollten diese Voraussetzungen tatsächlich gegeben sein, so sind Sie auch nicht gemäß § 917 BGB zur Duldung eines Notwegs verpflichtet.

c.
Grundsätzlich müssen die Stellplätze entsprechend Ihrer Funktion genutzt werden.

Ich kann Ihnen jedoch nur empfehlen, sich mit Ihrem Nachbarn gütlich zu einigen um sich die gegenseitigen Anordnungen durch die Behörde zu ersparen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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