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Spekulationsgewinn bei Grundstücksverkauf


| 06.03.2006 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zu Spekulationsgewinnen bei Grundstücksverkäufen.

Vorgeschichte:
Meine Mutter hat vor über 15 Jahren von meine Oma ein Ackergrundstück als Schenkung erhalten. Dieser Acker ist mittlerweile zu Bauland geworden. Um die Erschließungskosten zu finanzieren, wurde ein Teil verkauft.
Nun habe ich gehört, dass die Spekulationsfrist für Immobilien entweder Anfang 2007 oder 2008 wegfallen soll.

Nun meine Frage:
1.) Wenn der Bauplatz nach Wegfall der Spekulationsfrist verkauft werden sollte, muss dann der gesamte Verkaufserlös versteuert werden, oder nur die Wertsteigerung seitdem sich das Grundstück im Besitz meiner Mutter befindet.
2.) Kann man evtl. die Erschließungskosten geltend machen und diesen Betrag vom Verkaufserlös abziehen?
3.) Ist schon bekannt, wie hoch der Verkaufserlös besteuert wird?
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Auf Ihre erste Frage ist anzumerken, dass es eine Spekulationsfrist schon seit längerem nicht mehr gibt. Diese wurde von zwei auf zehn Jahre verlängert und wird nunmehr Behaltefrist genannt.
Diese soll scheinbar wegfallen, wobei wieder - wie auch beim Übergang von der Spekulations- zur Behaltefrist fraglich sein wird – ob eine etwaige Rückwirkung der Gesetzesänderung überhaupt möglich sein wird.
Damals wurde von der Finanzverwaltung argumentiert, dass der Sachverhalt erst mit Veräußerung abgeschlossen sein soll, und nicht schon beim Erwerb.
Diese Auffassung ist meines Erachtens und vermutlich auch nach BFH, der diese verfassungsrechtliche Problematik dem BVerfG vorgelegt hat, nicht korrekt, da die Finanzverwaltung zuvor an der Spekulation partizipieren wollte. Spekulieren kann ich als Investor aber zum Zeitpunkt des Erwerbes, sicher nicht zum Zeitpunkt der Veräußerung.
Somit wäre der Sachverhalt bereits abgeschlossen, so dass eine Rückwirkung der Gesetzesänderung nicht mehr möglich gewesen sein dürfte.
Ähnlich wird man in Ihrem Falle argumentieren müssen, da Sie sich auf eine Frist von zwei Jahren einstellen dürften, somit die alte Gesetzesänderung wie auch die etwaig künftige in 2007 oder 2008 wegen echter Rückwirkung auf das von Ihnen vorgetragene Grundstück keine Anwendung finden dürfte.
Zudem würde, da es sich im „Ersterwerb“ um eine Schenkung handelt, die Behaltefrist des Schenkers auf die des Beschenkten angerechnet, diese somit verlängert.
Sollte die Finanzverwaltung anderer Auffassung sein, sollte dringend Rechtsmittel eingelegt werden.

Somit erübrigen sich die übrigen Fragen zur Höhe der Bemessungsgrundlage und der Höhe eines etwaigen Steuersatzes von selbst, da dem Grunde nach bereits keine Einkommensteuer zu erheben wäre.

Der Vollständigkeit halber sei noch angeführt, dass wohl auf den Veräußerungserlös als Bemessungsgrundlage abgestellt wird, ein einheitlicher Steuersatz für diese Einkunftsart von 20 % anzuwenden sein.
Da der Veräußerungerlös die Bemessungsgrundlage bilden soll, sind auch keine Anschaffungskosten, zu denen auch die Erschließungskosten zu zählen wären, in Abzug zu bringen.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung auch im Hinblick auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2006 | 22:11

Danke für Ihre schnelle Antwort.

Wenn ich Sie richtig verstehe, stehen Ihrer Meinung nach, die Chancen für eine Klage gegen die Besteuerung im Falle eines Grundstücksverkaufs meiner Mutter sehr gut.
Wobei momentan noch gar nicht abschließend geklärt ist, ob und wenn ja wie lange, das Gesetz rückwirkend Gültigkeit hat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2006 | 06:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

im Moment besteht wohl kein Handlungbedarf.
Erst wenn das Finanzamt bei der Veranlagung Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften veranlagt, sollte zumindest fristwahrend Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid ein-
gelegt werden.
Erst wenn dieser von der Rechtsmitttelabteilung des Finanzamtes zu ungunsten Ihrer Mutter entschieden würde, käme eine Klage vor dem Finanzgericht in Frage.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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