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Spekulationsfrist nach Schenkung / Übertragung

| 24. Januar 2010 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Wir besitzen ein Zweifamilienhaus, das wir 2010 unseren 4 Kindern gemeinschaftlich übertragen möchten. Verkehrswert ca 350.000 EUR. Das Haus wurde 1992 gekauft und inzwischen renoviert und ausgebaut. Auf dem Haus sind jedoch noch Schulden in Höhe von 135.000 EUR, im Grundbuch abgesichert. Wenn wir das Haus und die Schulden übertragen, liegt eine gemischte Schenkung vor und für unsere Kinder beginnt die Spekulationsfrist neu (das heißt, sie könnten das Haus nicht vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen, wenn sie keine Spekulationssteuer bezahlen wollen).
Dies möchten wir wenn möglich vermeiden, sie sollten das Haus ohne Risiko schon vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen können.
Geht folgendes: Wir übertragen das Haus ohne die Schulden, diese bleiben bei uns, abgesichert durch die Grundschuld. Um diese Schulden tilgen zu können, erhalten wir von unseren Kinderen eine jährliche Versorgungsrente in Höhe von 11500.- EUR. Der jährliche Rohertrag liegt bei 12600 EUR. Würde in diesem Fall die Spekulationsfrist wie bei einer reinen Schenkung auch für unsere Kinder 1992 beginnen?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Die von Ihnen gewählte Übergabeform stellt eine Übergabe gegen Versorgungsleistungen dar, die nach der Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung als unentgeltliche Vermögensübergabe bewertet wird.

Bei Übergabe der Immobilie einschließlich Schulden würde aber nur in Höhe der Schuldübernahme insoweit Steuer anfallen.

Ich gehe davon aus, dass die Laufzeit der Versorgungsrente auf die Behaltensfrist der Immobilie festgelegt werden soll. Wie lange soll diese Rente gezahlt werden? Ich kann dann im Rahmen der Nachfrage noch klären, ob sich dadurch eine andere rechtliche Beurteilung ergibt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und bitte Sie, die NAchfragefunktion zu verwenden, um die Beratung abzugschließen.

Mit freundlichen Grüßen


Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Rückfrage vom Fragesteller 24. Januar 2010 | 15:59

Sehr geehrte Frau Zeban,
Vielen Dank für die rasche Antwort.
Die Versorgungsrente soll solange bezahlt werden, bis die Kinder das Haus dann irgendwann verkaufen - und mit dem Verkauf die Grundschuld abgelöst wird.
Die eigentlichliche Frage war, ob die Kinder, wenn sie innerhalb der nächsten 10 Jahre das Haus verkaufen, der Spekulationssteuer unterliegen. Bedeutet, die "unentgeltliche Vermögensübergabe", dass dies nicht der Fall ist?
Welche Steuer entsteht wenn die Kinder das Haus ohne Grundschuld übertragen bekommen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24. Januar 2010 | 21:32

Sehr geehrter Fragesteller,

liegt eine Schenkung vor wie bei einer solchen Übertragung gegen Versorgungsleistung wird die Anschaffung des Übergebers (1992), somit auch der Fristbeginn iSd § 23 EStG , bei der Berechnung der 10-Jahres-Frist des Übergebers zugrunde gelegt. Ihre Kinder unterliegen somit bei unentgeltlichem Erwerb bei nachfolgenden
Verkauf nicht der "Spekulationsteuer". Ein Fall des § 23 EStG liegt nur vor, soweit eine entgeltliche Veräußerung vorliegt.

Bei einer Übertragung ohne Grundschuld - Sie meinen sicher ohne Darlehensverbindlichkeit - fällt dann auch keine Steuer an, der Schenkungsbetrag umfasst dann den Wert des unbelasteten Hauses.

Fraglich ist, ob bei der Annahme eines teilentgeltlichen Vertrages und einem Verkauf in naher Zukunft nach EInschätzung des erzielbaren Verkaufserlöes überhaupt ein steuerpflichtiger Überschuss entstehen kann.

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb wird ja nicht als Anschaffungskosten für die Immobilie insgesamt der Wert des Darlehens zugrundgelegt sondern eine Aufteilung in den unentgeltlichen Teil und den entgeltlichen Teil vorgenommen (hier ca. 2/3 unentgeltlich und 1/3 entgeltlich) - bezogen auf den aktuellen Wert der Immobilie im Jahr 2010, den Sie mit ca. Euro 370.000 angaben.

Somit wird dann aus dem Verkaufserlös auch wieder ca. ein Drittel dem entgeltlichen Anschaffungspreis von Euro 135.000 (Wert Darlehen) gegenüber gestellt. Nur wenn der Verkaufserlös dann darüber liegt, ensteht ein steuerpflichtiger Erlös. Entscheidend sind also die Verhältnisse 2010 und nicht die historischen Anschaffungskosten 1992.

Wenn allerdings aus dem Verkaufserlös das Darlehen abgelöst werden soll, wie Sie nun nachträglich noch darstellen, stellt sich die Frage, ob dann nicht eine steuerpflichtige
Schenkung an die Eltern vorliegen kann. Der Freibetrag pro Schenkung (Steuerklasse II) beträgt hier nur Euro 20.000, bei vier Kindern an beide Eltern liegen Sie allerdings darunter.

Sie sollten auf jeden Fall den notariellen Vertrag vor Unterzeichnung
von einem Steuerberater prüfen lassen, ob nicht aus der dann gewählten konkreten Ausgestaltung das Risiko des Vorwurfs des Missbrauch der Gestaltung erwachsen kann.

Mit freundlichen Grüßen


Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin


Bewertung des Fragestellers 25. Januar 2010 | 10:32

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