Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
a) Hinsichtlich des geschenkten Anteils an ihre Frau gilt, dass die Spekulationsfrist hier abgelaufen ist. Bei einer Schenkung kommt es nämlich, da diesen keinen Erwerb darstellt, auf den letzten Erwerbsvorgang an. Man schaut also , wann die Mutter ihr Eigentum an der Immobilie erwarb. Dies war 2003 der Fall, die sogenannte Spekulationsfrist lief also seit diesem Zeitpunkt. Sie lief somit 2013 ab. Ihre Frau kann als Beschenkte nun verkaufen, die Spekulationsfrist während welcher der Gewinn als Einkommen zu versteuern ist, ist bereits abgelaufen.
b) Anders sieht es bei ihnen aus. Sie haben das Haus erworben, es liegt ein Kaufvertrag vor. Der Kaufgegenstand ist der Miteigentumsanteil des Bruders, die Gegenleistung ist die Schuldübernahme in Höhe von 45 T €.
Es müssen also bei Verkauf vor 2023 der Gewinn auf ihre hälftigen Miteigentumsanteile versteuert werden, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
, . Dies bedeutet, der Verkaufspreis ist durch 2 zuteilen ( nur 50% sind erworben worden und daher zu versteuern) abzüglich der Kosten, also einmal der 45 T € Kaufpreis sowie der Finanzierung, die auf ihren Miteigentumsanteil entfällt, also vermutlich nur die Hälfte der Sanierungskosten. Sie versteuern also nicht den Verkaufspreis, sondern den Gewinn, den sie auf ihre Haushälfte durch den erneuten Verkauf realisiert haben.
Zu versteuern ist also der : Verkaufserlös/ 2 - Kaufpreis - anteilige Sanierungskosten ( und sonstige Kosten die zur Realisierung des Verkauferlöses notwendig waren) = Gewinn
Nur wenn sie das Haus im Jahr des Verkaufs und die davor liegenden 2 Jahre selbst bewohnen, fällt die Versteuerung trotz nicht Ablaufs der Spekulationsfrist nicht an. Der Verkauf einer selbst zu Wohnzwecken genutzten Immobilie, ist also steuerfrei möglich. Dies sehe ich bei ihnen jedoch nicht, da sie 6 Wohneinheiten haben und ein Wohnen des gesamten Hauses durch sie und ihre Familie, damit kaum möglich sein dürfte.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Hallo, ich bedanke mich für Ihre umfassende Antwort. Sie haben mir gut geholfen und eigentlich fast alles erklärt. Eine ergänzende Frage habe ich noch. Um meinen zu versteuernden Anteil weiter zu reduzieren, können ja nach meinem Wissensstand noch die in den zurückliegenden Steuerbescheiden anerkannten Sanierungskosten und die nachträglichen Herstellungskosten angesetzt werden. Dem ggü. ist die Abschreibung zu stellen. Wenn das so ist, werden dann diese Angaben auch halbiert und mit 50 % bei mir angesetzt?. MFG Der Ehemann
Lieber Fragesteller, gerne zu ihren Nachfragen.
Natürlich können sie die Sanierungskosten und Herstellungskosten unter Beachtung der Abschreibung ansetzen, um die Steuerlast zu mindern. Denn dies senkt ja ihren zu versteuernden Gewinn.
Aber selbstverständlich gilt dies nur für Kosten, die auf ihren Miteigentumsanteil entfallen, weswegen ich- so sie keine anderen Belege vorweisen können- von einer Halbierung der Kosten ( 50% ) ausgehen würde.
mit freundlichen Grüßen
Doreen Prochnow