Spekulationssteuer bei Verkauf mit geteiltem Übergangs-/Kaufvertrag

Question

Hallo, ich habe folgendes Thema. Wir sind verheiratet und steuerlich zusammen veranlagt. Wir beide sind "normale " AN und fertigen eine Steuererklärung zusammen. 2013 haben wir ein Mehrfamilienhaus mit 6 WE übernommen. Es gab 2 Voreigentümer zu je 50 %. Der eine war der Bruder meiner Frau, die andere die Mutter meiner Frau, also meine Schwiegermutter. Beide haben das Haus selbst 2003 übernommen, als 10 Jahre vor uns. Nachdem sich Bruder und Mutter verstritten haben, haben wir, meine Frau und ich, das Haus übernommen. Der notarielle Vertrag gliedert sich in 2 Teile. Der Teil der Mutter wurde meiner Frau übertragen, als Übertragungsvertrag. Die Übertragung erfolgte im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ohne jegliche Gegenleistungen. Der Teil des Bruders wurde an mich den Ehemann verkauft. Ich übernahm die Schulden die noch auf der Immobilie gelistet waren allein und zwar von der Mutter und dem Bruder in Höhe von 45 T€. Sonst wurde keine Zahlung geleistet bzw ein Kaufpreis vereinbart. Später haben wir umgeschuldet, den Kredit erhöht und im Haus saniert, um alle Wohnungen zu vermieten. Meine Frage ist Folgende: Wenn wir vor dem Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen (also vor 2023) wie wäre Spekulationssteuer fällig? Meine Frau hat ja eine Schenkung bekommen und ich habe "nur" die Schulden übernommen. Muss ggf. die steuerliche Veranlagung angepasst werden?

Einsatz editiert am 11.03.2019 07:43:31

Rechtsanwältin Doreen Prochnow · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

a) Hinsichtlich des geschenkten Anteils an ihre Frau gilt, dass die Spekulationsfrist hier abgelaufen ist. Bei einer Schenkung kommt es nämlich, da diesen keinen Erwerb darstellt, auf den letzten Erwerbsvorgang an. Man schaut also , wann die Mutter ihr Eigentum an der Immobilie erwarb. Dies war 2003 der Fall, die sogenannte Spekulationsfrist lief also seit diesem Zeitpunkt. Sie lief somit 2013 ab. Ihre Frau kann als Beschenkte nun verkaufen, die Spekulationsfrist während welcher der Gewinn als Einkommen zu versteuern ist, ist bereits abgelaufen.

b) Anders sieht es bei ihnen aus. Sie haben das Haus erworben, es liegt ein Kaufvertrag vor. Der Kaufgegenstand ist der Miteigentumsanteil des Bruders, die Gegenleistung ist die Schuldübernahme in Höhe von 45 T €.

Es müssen also bei Verkauf vor 2023 der Gewinn auf ihre hälftigen Miteigentumsanteile versteuert werden, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG , . Dies bedeutet, der Verkaufspreis ist durch 2 zuteilen ( nur 50% sind erworben worden und daher zu versteuern) abzüglich der Kosten, also einmal der 45 T € Kaufpreis sowie der Finanzierung, die auf ihren Miteigentumsanteil entfällt, also vermutlich nur die Hälfte der Sanierungskosten. Sie versteuern also nicht den Verkaufspreis, sondern den Gewinn, den sie auf ihre Haushälfte durch den erneuten Verkauf realisiert haben.

Zu versteuern ist also der : Verkaufserlös/ 2 - Kaufpreis - anteilige Sanierungskosten ( und sonstige Kosten die zur Realisierung des Verkauferlöses notwendig waren) = Gewinn

Nur wenn sie das Haus im Jahr des Verkaufs und die davor liegenden 2 Jahre selbst bewohnen, fällt die Versteuerung trotz nicht Ablaufs der Spekulationsfrist nicht an. Der Verkauf einer selbst zu Wohnzwecken genutzten Immobilie, ist also steuerfrei möglich. Dies sehe ich bei ihnen jedoch nicht, da sie 6 Wohneinheiten haben und ein Wohnen des gesamten Hauses durch sie und ihre Familie, damit kaum möglich sein dürfte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Spekulationssteuer bei Verkauf mit geteiltem Übergangs-/Kaufvertrag

Steuerrecht

Rechtsanwältin Doreen Prochnow

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