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Speicher-Ausbau Unterlassungsklage durch darunterl. Whg.Eigentümer


11.01.2006 15:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor ca zwei Jahren eine Eigentumswohnung in einem Altbau erworben. Vor ein paar Monaten wurde auch der darüber liegende unbenutzte Speicher an eine Baufirma verkauft, die diesen nun ausbauen will, aber bis jetzt dort nur Aufräum- und Abbrucharbeiten vorgenommen hat. In der Teilungserklärung von 2001 steht, daß die Umwandlung des Speichers in Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der übrigen Sondereigentümer bedarf und der neue Eigentümer berechtigt ist, den Dachraum auszubauen. Die Teilungserklärung wurde damals vom alleinigen Hausbesitzer gemacht, der mittlerweile aber nur noch eine Wohnung im Haus besitzt, für die auch noch ein Käufer gesucht wird. Ich bin gegen den Ausbau, da durch die unvermeidliche Lärmbelästigung (Trittschall,...)die Lebensqualität sich sehr verschlechtern würde. Nun habe ich auf einer Internetseite folgende Information gefunden:
WEG §§ 10 I, 15 I, 22 I
Haben die Wohnungseigentümer dem Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken zugestimmt, ist der Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers an die Zustimmung zu der darin liegenden baulichen Veränderung gebunden, sofern der Ausbau im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge zumindest teilweise bereits vorgenommen war. Die bloße Duldung einer baulichen Veränderung enthält grundsätzlich nicht eine erforderliche Zustimmung.

Nun stellen sich mir folgende Fragen:
1. Stimmt es, daß nachteilig betroffene Wohnungseigentümer wie ich ein Vetorecht gegen bauliche Veränderungsmaßnahmen haben und kann ich überhaupt als nachteilig betroffener Wohnungseigentümer aufteten (bis jetzt absolute Ruhe von oben, sobald dort aber Wohnungen sind, ist es damit auf jeden Fall vorbei)?
2. Kann ich mich auf obigen Paragraphen berufen, mit der Begründung, daß mit dem Speicher-Ausbau zum Zeitpunkt der Rechtsnachfolge des alten Eigentümers auf mich noch nicht begonnen worden ist? Oder ist es von Belang, daß dem alten Hauseigentümer noch eine Wohnung im Haus gehört (besser gesagt der Bank, die die Zwangsversteigerung betreibt)? Oder habe ich bei Kauf automatisch der Teilungserklärung komplett zugestimmt bzw. ich hätte versuchen müssen, daß die vor meiner Zeit angefertigte Teilungserklärung geändert wird?
3. Kann ich nur den Ausbau des exakt über meiner Wohnung gelegenen Speicherteils verhindern oder den gesamten Ausbau? Es gibt noch drei weitere Eigentumswohnungen auf meinem Stockwerk, die auch alle von dieser Baufirma erworben wurden.
4. Falls ich es außergerichtlich nicht verhindern kann, habe ich Chancen vor dem Amtsgericht, oder mit andernen Worten wie sicher sind die Argumente unter 1. und 2.? Oder muß ich sogar mit Schadensersatzforderungen rechnen, wegen durch mich verursachte Verzögerungen beim Ausbau? Unsere Hausverwaltung, die für den Ausbau ist, hat auf der letzten Versammlung gesagt, falls jemand den Ausbau verhindern will, muß er mit Schadenersatzfordungen rechnen. Bisher habe ich noch nichts unternommen und mich auch noch niemandem mitgeteilt.

Vielen Dank im Voraus
11.01.2006 | 18:21

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich beantworten.

Vorrangig ist hier tatsächlich die Teilungserklärung. Diese bindet auch die Rechtsnachfolger. Dabei ist es auch durchaus zulässig, dass vom grds. Einstimmigkeitsprinzip bzgl. baulicher Veränderungen (vgl. § 22 WEG wegen vermehrter Geräuschbelästigung etc.) abgewichen wird. Wenn, wie ich Ihrem Sachvortrag entnehmen kann, der Rechtsvorgänger der Veränderung auch wenigstens schlüssig zugestimmt hat, sind Sie daran wahrhaft gebunden (vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 22 Rn. 12).

Die von Ihnen insoweit zitierten Fundstellen, sind insoweit leider nicht einschlägig. Von daher möchte ich sagen, dass ich Ihrem letzten Satz in der dritten Teilfrage voll und ganz zustimmen kann/muss. Sie haben keinerlei Möglichkeiten, den Ausbau zu verhindern, wenn Sie nicht ihrerseits eine neuerliche Änderung der Teilungserklärung in der Eigentümerversammlung durchsetzen können. Sollten Sie sich dem also widersetzen und würde es dadurch zu Verzögerungen bei der Bauausführung kommen, wäre tatsächlich an entsprechende Schadensersatzansprüche des Bauherren jedenfalls im Grundsatz zu denken.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

Burgwedel, den 11.01.2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)



Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 11.01.2006 | 22:40

Vielen Dank für die rasche Beantwortung, wenn sie auch leider nicht positiv ausfällt. Bitte können Sie mir noch sagen, was damit gemeint ist, die Fundstelle ist nicht einschlägig? Heißt das, daß dieser Paragraph nicht gerichtlich anwendbar ist (gefunden bei http://jurpage.net/wng/wng199.htm)? In welchem Fall würde er anwendbar sein? Dort steht doch im Umkehrschluß, daß der Rechtsnachfolger nicht an die Zustimmung des Rechtsvorgängers gebunden ist, wenn mit dem Ausbau noch gar nicht begonnen wurde, oder habe ich das falsch interpretiert?
Und wie kann man eine Teilungserklärung ändern? Nur durch einstimmigen Beschluß?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2006 | 11:26

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Interpretation ist logisch richtig. Allerdings ist mir ehrlich gesagt nicht klar, auf welche Frage sich diese Fundstelle bezieht. Es ist das Problem der Informationsbeschaffung im Internet, dass Informationen leider nicht immer passen bzw. aus dem Zusammenhang gerissen werden. Nach meinem Dafürhalten geht es bei dem zitierten Satz um einen Fall der Zustimmung (außerhalb der Teilungserklärung), dabei ist (ggf. stillschweigende) Einstimmigkeit erforderlich und (bei Rechtsnachfolge) auch zum Zeitpunkt des Baubeginns.

Wenn aber wie hier eine entsprechende und bindende Änderung der Teilungserklärung vorliegt, ist eine Änderung der Beschlusslage irrelevant. Insbesondere gilt dies, weil obiges wirksam abbedungen werden kann. Die Teilungserklärung kann durch einstimmigen Beschluss geändert werden. Im Zweifel kann ich Ihnen lediglich empfehlen, den Sachverhalt von einem Anwalt vor Ort unter Vorlage der TEILUNGSERKLÄRUNG nochmals zur Überprüfung zu stellen.

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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