Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nutzungsänderung: Gewerbe als Wohnung nutzen ohne Änderung der Teilungserklärung

18. Mai 2021 17:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um Nutzungsänderung mit oder ohne Änderung der Teilungserklärung nach dem WEG.

Wir sind im Kreis München an einer Immobilie interessiert, die gemäß Teilungserklärung als Gewerbe ausgewiesen ist.
Die Gemeinschaft besteht aus 49 Einheiten bzw. Eigentümern. 3 Einheiten sind als Gewerbe festgelegt und die restlichen Einheiten als Wohnungen.

Die Einheit an der wir interessiert sind, wurde ab Fertigstellung von 1996 bis 2009 als Arztpraxis genutzt. Danach wurde die Einheit tatsächlich (schwarz) als Wohnung vermietet und von der Hausverwaltung und allen Eigentümern geduldet.

Weil der Eigentümer die Einheit nun verkaufen möchte, wurden Anfang des Jahres bauliche Maßnahmen veranlasst und fertiggestellt (noch vor Erteilung der Nutzungsänderung) und ein Nutzungsänderungsantrag gestellt. Mit der finalen Bearbeitung des Antrags wird bis Oktober 2021 gerechnet. Die Nutzungsänderung wird m.E. sicherlich genehmigt (Ich bin selbst Bauingenieur).

Der Verkäufer hat sich bei der Hausverwaltung nach den Adressen der Eigentümer erkundigt, jedoch die Änderung der Teilungserklärung aufgegeben, weil es bei 49 Eigentümern praktisch unmöglich sei, alle Eigentümer zu einem Gang zum Notar zu bewegen. Eine Änderung der Teilungserklärung wird vom Verkäufer faktisch ausgeschlossen. Auf Nachfrage beim Notariat bekam ich die gleiche Antwort (Alle dinglich Berechtigten zum Notar zu bewegen sei praktisch unmöglich).

1. Frage:
Mir ist bewusst, dass in der Theorie eine Unterlassungsklage - wie unwahrscheinlich auch immer - möglich ist. Ich möchte lediglich wissen, wie hoch unser Risiko bzw. wie gut unsere Chancen stehen, eine eventuelle Klage anzufechten.

Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass

- die Einheit seit über einem Jahrzehnt bereits als Wohnung genutzt wurde,
- der Nutzungsänderung stattgegeben wird,
- die Wohnung in einem Mischgebiet mit überwiegender Wohnnutzung (46 von 49 Einheiten werden bereits als Wohnung genutzt),
- die Wohnungsnutzung weniger Publikumsverkehr verursacht als die Praxisnutzung,
- 2 Stellplätze für die Einheit nachgewiesen sind
- Wohnungsknappheit in München herrscht

2. Frage:
Wäre es gemäß aktuellem WEG jedem einzelnen Wohnungseigentümer möglich eine Unterlassungsklage einzureichen oder müsste erst ein Beschluss durch die Gemeinschaft gefasst werden und anschließend eine Unterlassungsklage durch die Gemeinschaft eingereicht werden? Letzteres würde das Risiko einer Klage vermutlich noch einmal reduzieren.

3. Frage:
Können Sie eine Einschätzung abgeben, ob der Kauf der Immobilie und das anschließende Einklagen auf Eintragung der Nutzungsänderung durch uns, praktikabel wäre bzw. Aussicht auf Erfolg hätte.

Die Entscheidung obliegt letztendlich natürlich uns, jedoch hätte ich gern gewusst, ob es eventuell Erfahrungen mit ähnlichen Fällen oder bereits Rechtsprechungen gibt, aus der wir eine Risikobewertung ableiten können. Jeder Hinweis oder jede Anregung, die bei der Risikobewertung von Bedeutung sein könnten, ist willkommen.

Vielen Dank.




18. Mai 2021 | 19:56

Antwort

von


(972)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Gerne zu Ihren Fragen:

1. Frage:
Mir ist bewusst, dass in der Theorie eine Unterlassungsklage - wie unwahrscheinlich auch immer - möglich ist. Ich möchte lediglich wissen, wie hoch unser Risiko bzw. wie gut unsere Chancen stehen, eine eventuelle Klage anzufechten.

Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass

- die Einheit seit über einem Jahrzehnt bereits als Wohnung genutzt wurde,
- der Nutzungsänderung stattgegeben wird,
- die Wohnung in einem Mischgebiet mit überwiegender Wohnnutzung (46 von 49 Einheiten werden bereits als Wohnung genutzt),
- die Wohnungsnutzung weniger Publikumsverkehr verursacht als die Praxisnutzung,
- 2 Stellplätze für die Einheit nachgewiesen sind
- Wohnungsknappheit in München herrscht



Antwort:

Eine Nutzungsänderung entgegen der Teilungserklärung ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer, also nicht nur per Mehrheitsbeschluss möglich, so grundsätzlich der BGH noch in älterer Rspr.

Selbst Maßnahmen, die die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können zwar beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden, unterliegen aber eben den in § 20 WEG Anforderungen, explizit denen nach Absatz 3 und 4.

Bei deren Weigerung bzw. Widerspruch eines Einzelnen in notarieller Form ginge das nur durch Klage aufgrund schwerwiegender Gründe.

ABER ausgehend von Ihren o.g. 6 Anstrichen halte ich eine für Sie günstige Einzelfallentscheidung für durchaus denkbar.

Denn...

"Auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer ist eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung des Sondereigentums ausnahmsweise zulässig, wenn diese die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Dabei sind etwaige Störungen der übrigen Bewohner durch diese Nutzung denjenigen Beeinträchtigungen gegenüber zu stellen, die bei der bestimmungsgemäßen Nutzung entsprechend der Teilungserklärung üblicherweise aufgetreten wären. Hierbei ist eine typisierende verallgemeinernde Betrachtung zu Grunde zu legen".

So das OLG Köln, Beschluss vom 27. 12. 2002 - 16 Wx 233/02.


Wäre es gemäß aktuellem WEG jedem einzelnen Wohnungseigentümer möglich eine Unterlassungsklage einzureichen oder müsste erst ein Beschluss durch die Gemeinschaft gefasst werden und anschließend eine Unterlassungsklage durch die Gemeinschaft eingereicht werden? Letzteres würde das Risiko einer Klage vermutlich noch einmal reduzieren.

Antwort: . Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an: Bei baulicher Veränderung etwa der oder die Eigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ansonsten bestimmt sich das nach §§ 3 und 8 WEG, so dass hier die Kts. der TE unerlässlich ist.


3. Frage:
Können Sie eine Einschätzung abgeben, ob der Kauf der Immobilie und das anschließende Einklagen auf Eintragung der Nutzungsänderung durch uns, praktikabel wäre bzw. Aussicht auf Erfolg hätte.

Antwort:
Das ist eine merkantile Frage deren Einschätzung aus der Ferne - wie Sie selbst andeuten - nicht möglich ist und juristisch zwingend die Kenntnis aller Akten (TE, Grundbuch, Kaufvertrag etc.) voraussetzt.

Immerhin sollten Sie durchaus die Argumente des oben zitierten OLG Köln Beschluss vom 27.12.2002, 16 Wx 233/02 zunächst außergerichtlich zur Überzeugungsarbeit und Sondierung ggü. der Verwaltung und den Eigentümern nutzen. Denn eine Klage im Bereich des WEG ist erfahrungsgemäß nicht nur kostenintensiv, sondern auch materiell-rechtlich stets Unwägbarkeiten ausgesetzt. Ohne Änderung der TE gehen Sie trotz öffentlich-rechtlicher Nutzungsänderung dennoch ein Risiko auf Unterlassung der Nutzung als Wohnraum ein, denn das zitierte OLG Köln bzw. die Gerichte sprechen in der Regel von kasuistischen Ausnahmen.

Deshalb lade ich Ihnen den Beschluss des OLG Köln auf Anforderung gerne hoch.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Ergänzung vom Anwalt 19. Mai 2021 | 22:53

Sie haben bislang keine kostenlose Nachfrage gestellt. Deshalb hier noch ein Hinweis zu Ihrem Problem, 49 Wohnungseigentümer unter einen Hut zu bekommen, was auch die Verwaltung interessieren sollte:

Neu eingefügt durch das WEMoG ist § 23 Abs. 3 S. 2. Nach dieser Norm können die Wohnungseigentümer beschließen, dass ein Beschluss zu einem bestimmten Gegenstand auch im Umlaufverfahren mehrheitlich gefasst werden kann. Gemeint sind die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer in der Versammlung sich mit einem Gegenstand befasst haben, mangels hinreichender Informationen sich aber nicht in der Lage sehen, eine Entscheidung zu treffen (BT-Drs. 19/22634, 45). Erforderlich sind somit immer zwei Beschlüsse – die Schaffung einer Beschlusskompetenz für einen späteren mehrheitlich zu fassenden Umlaufbeschluss und der später gefasste Umlaufbeschluss. Zulässig ist auch, durch einen solchen Beschluss sich die Option zu eröffnen, zu einem konkreten Gegenstand im Nachgang im Umlaufverfahren mit einem Mehrheitsbeschluss abzustimmen. Ausgeschlossen ist aber, dieses Verfahren generell oder für abstrakt unbekannte Gegenstände vorzusehen.
(BeckOK BGB/Hügel, 57. Ed. 1.2.2021, WEG § 23 Rn. 18)

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(972)

Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Strafrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, allgemein, Verwaltungsrecht, Straßen- und Verkehrsrecht, Baurecht, Datenschutzrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 97666 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Wenn das Leben doch immer so klar strukturiert wäre... (Hoffentlich) Eindeutige Frage. Eindeute Beantwortung. Eindeutige Handlungsempfehlung. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Ich bin zufrieden mit der Antwort. Bei erster Antwort war mit nicht so klar alle Punkte, aber danach kann ich die Antwältin noch weitere Fragen stellen um konkreter zu verstehen. Vielen Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die hilfreiche, klar verständliche, schnelle und freundliche rechtsanwaltliche Beratung. ...
FRAGESTELLER