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Sonderkündigung Pachtvertrag

16.05.2008 09:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo!

Wir haben ein Problem mit dem neuen Eigentümer unseres gepachteten Wiesengrundstücks.
Wir haben ab August 2006 ein Wiesengrundstück für 25 Jahre gepachtet. Die Pacht wurde komplett im Voraus bar bezahlt. Das ist auch so im Pachtvertrag vermerkt. Nun hatte der damalige Eigentümer im letzten Jahr Insolvenz angemeldet. Der neue Eigentümer, der das gesamte Grundstück (also auch unsere 1000m² Wiese, die zu diesem Grundstück dazugehören) gekauft hat, wusste angeblich nichts von dem bestehenden Pachtvertrag - obwohl der Insolvenzverwalter alle Unterlagen hatte. Nun ist in seinem Notarvertrag aber keine Rede von unserem Pachtvertrag. So hat er uns nun, nachdem wir ihn darauf aufmerksam gemacht haben, dass es diesen Pachtvertrag gibt, nach §111 InsO gekündigt.
Seine Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer erfolgte lt. seinen Angaben am 07.02.08, die Kündigung erhielten wir am 26.02.08.. Er kündigt uns darin zum 31.05.08.
Wir haben Widerspruch eingelegt und auch um die Kopie der Grundbucheintragung gebeten, leider bisher ohne Erfolg.
Können wir die zuviel gezahlte Pacht vom neuen Eigentümer einfordern oder müssen wir das über den Insolvenzverwalter tun?

Wir haben damals ein völlig verwildertes Grundstück übernommen, haben nun mit wahnsinnig viel Aufwand (Baggermiete zum gerademachen, den starken Wildwuchs entfernen, alte Baumstümpfe rausmachen, Mutterboden auffüllen, Bepflanzung, Rasen einsäen etc.) ein schönes Grundstück daraus gemacht. Kann hier Schadenersatz gegen den neuen Eigentümer gefordert werden? Immerhin hätten wir das Grundstück ja noch über 23 Jahre nutzen können...

Er bot uns an, das Grundstück zu kaufen - allergings liegt er mit seinen Preisvorstellungen doopelt so hoch, wie ortsüblich.

Liebe Grüße,

Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Dem neuen Verpächter steht ein Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO zu. Danach kann der Erwerber das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.

Dieses Sonderkündigungsrecht als Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung gilt auch bei Pachtverträgen auf bestimmte Zeit.
Die Kündigungsmöglichkeit des neuen Verpächters richtet sich somit nach § 584 BGB. Die Kündigung ist demnach nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig und hat am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ende die Pacht erfolgen soll.
Eine Kündigung am 26.2.08 zum 31.5.2008 ist somit nicht möglich, so dass Ihr Widerspruch gegen die Kündigung aufgrund der Nichteinhaltung der Kündigungsfrist Erfolg haben sollte.

Der Beginn des Pachtjahres ist entweder im Vertrag festgelegt oder –ohne Festlegung- mit Beginn des Pachtverhältnisses anzunehmen.
Etwas anderes könnte sich nur aus Ihrem Pachtvertrag selbst ergeben. Die Vorschrift des § 584 BGB ist abdingbar und die Kündigungsfrist somit auch anders vereinbar.

Ein Ausschluss der Kündigung für eine bestimmte Zeit aufgrund § 111 InsO i.V.m. § 57 c ZVG ist nicht mehr möglich. Diese Vorschrift wurde mit Wirkung zum 1.2.2007 ersatzlos aufgehoben.
Danach war die Kündigung nach § 111 InsO für eine gewisse Zweit ausgeschlossen, wenn
der Pächter Vorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse an den Verpächter entrichtet hat.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den neuen Eigentümer steht Ihnen leider nicht zu. Dieser kann rechtmäßig von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Eine Schadensersatzforderung besteht lediglich in Form einer Insolvenzforderung gegen den früheren Eigentümer und Verpächter. Dieser ist seiner Pflicht zur Überlassung des Grundstücks für 25 Jahre nicht nachgekommen.
Dieser Schadensersatzanspruch ist von Ihnen beim Insolvenzverwalter zur Tabelle anzumelden. Er berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Marktwert der durch die Kündigung beendeten Überlassung und der vertraglich vereinbarten Miete. Ihre getätigten Aufwendungen werden im Marktwert des Wiesengrundstücks somit berücksichtigt.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine für Sie positivere Auskunft geben konnte. Ich hoffe aber dennoch, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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