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Pachtvertrag Werbetafel an meinem Haus - Vorpachtrecht

18.10.2014 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zu einem Vorpachtsrecht.

Sehr geehrte Juristen,

ich habe hier eine Meinungsverschiedenheit mit meinem Vertragspartner und bitte um Klarstellung der Rechtslage.

Ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und habe die freie Giebelwand für insgesamt fünf Jahre an eine Werbegesellschaft (nennen wir sie einfach "Schwarz") verpachtet. Mieteinnahmen betrugen 450€/Jahr.
Der Vertrag wurde von mir zum 09.10.2014 gekündigt, da die Preisverhandlungen für die Zukunft, bereits letztes Jahr, gescheitert waren.
Ich habe zwischenzeitlich einen neuen Vertragspartner (nennen wir ihn "Weiß") zum 01.11.2014 gefunden, der mir 600€/Jahr zahlen wird.

Ich habe "Schwarz" an die Demontage erinnert, da dies noch nicht erfolgte. Es kam nun, nach Ablauf des bestehenden Vertrages ein neues Angebot mit ebenfalls 600€/Jahr.

§6 des Pachtvertrag mit "Schwarz" lautet:
Nach etwaigen Vertragsende wird dem Pächter ein Vorpachtrecht eingeräumt, wonach mit ihm ein neuer Vertrag abgeschlossen werden muss, wenn er in das für den Verpächter günstigste Angebot eines anderen Bewerbers eintritt.

Da ich aber lieber mit "Weiss" zusammenarbeiten möchte, habe ich nun folgende zwei Fragen:

1. Wann läuft das Vorpachtrecht von "Schwarz" ab?
2. Kann "Weiss" Schadensersatzansprüche gegen mich stellen, für den Fall, dass ich mit "Schwarz" weiter arbeiten muss?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ein Vorpachtsrecht begründet ähnlich wie ein Vormietrecht die Befugnis, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpflichteten (Ihnen) ein Pachtverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es dre Verpflichtete (Sie) mit dem Dritten ("Weiß" abgeschlossen hat (BGH NJW 2002,3016).

Nach Ihrer Schilderung könn te "Schwarz" das Vorpachtrecnt ausgeübt haben und damit ein neuer Pachtvertrag zwischen Ihnen und Schwarz mit einer Pacht von 600,-- € zustandegekommen sein.

Wenn nichts anderes vereinbart ist unterliegt, die Ausübung des Vorkaufsrechts keiner zeitlichen Beschränkung. Sie dürfte hier rechtzeitig eerfolgt sein, da die Werbubg noch nicht ausgewechselt ist.

2.
Schadenersatzansprüche von "Weiß" sehe ich nicht.
Sie wären nur denkbar, wenn Sie "Weiß" nicht über das bestehende Vorpachtsrecht informiert hätten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2014 | 22:14

Guten Abend Herr Mossmann.

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

"Schwarz" wusste nichts von dem Betrag den ich mit "Weiss" unterzeichnet habe. Das ist absoluter Zufall.

Ergänzend habe ich noch eine Verständnisfrage, da Sie zu Beginn schreiben, dass das Vorpachtrecht dem Vormietrecht ähnelt und weiter unten schreiben Sie vom Vorkaufsrecht.

Gilt dieser §6 in meinem Pachtvertrag auch über das Vertragsverhältnis hinaus, obwohl der Vertrag gekündigt ist???

Wünsche noch ein schönes Restwochenende!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2014 | 09:22

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Wenn „Schwarz" von dem zwischen Ihnen und „Weiß" abgeschlossenen Pachtvertrag nichts wusste in in der Tat davon auszugehen, dass „Schwarz" nicht das Vorpachtrecht ausgeübt hat, sondern Ihnen einen neuen Pachtvertrag angeboten hat.

Dieses Angebot dürfen Sie NICHT annehmen.

Andererseits sind aufgrund des mit „Schwarz" vereinbarten Vorpachtrechts verpflichtet, „Schwarz" den Inhalt des mit „Weiß" abgeschlossenen Pachtvertrages MITZUTEILEN, damit „Schwarz" in die Lage versetzt wird zu prüfen, ob er das Vorpachtrecht ausübt.

Das Vorpachtrecht gilt im Übrigen gerade für den Fall, dass das Pachtverhältnis von Ihnen gekündigt wurde.

Nach der Rechtsprechung ist auf ein Vorpachtrecht die für das Vorkaufrecht geltende gesetzliche Regelung des § 469 BGB entsprechend anzuwenden (BGH NJW 1971,422), welche wie folgt lautet:

„(1)
Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2)
Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach de"m Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist."

Wenn Sie diese Mitteilung nicht machen, können Sie sich gegenüber „Schwarz" schadenersatzpflichtig machen und beginnt die Frist zur Ausübung des Vorpachtrechts nicht, welche hier wohl eine Woche beträgt.

Wenn „Schwarz" das Vorpachtrecht ausübt, was wahrscheinlich ist, dann haben Sie vermutlich zwei Pachtverträge, einen mit „Weiß" und einen mit „Schwarz". Wenn Sie dann den mit „Weiß" abgeschlossenen Pachtvertrag nicht erfüllen können, können Sie entgegen meiner ersten Einschätzung diesem gegenüber schadenersatzpflichtig werden.

Sie haben sich vermutlich in eine schwierige Situation gebracht, weil Sie nur einen der Pachtverträge werden erfüllen können.

Ich rate Ihnen daher, die Angelegenheit kurzfristig unter Vorlage der Verträge durch einen Rechtsanwalt weiter prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Ergänzung vom Anwalt 19.10.2014 | 12:15

Die Verwendung des Wortes "Vorkaufsrecht" in meiner Antwort war ein reines Schreibversehen, für ds ich mich entschuldige.

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