Sehr geehrter Fragensteller,
Ihre Frage möchte unter Berücksichtigung des von Ihnen Sachverhaltes sowie des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworten:
Sondereigentum kann selbst dann entstehen, wenn es zu Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Bauausführung kommt. (BGH, ZMR 2004, 206
).
Heizkörper gehören zu den sogenannten sondereigentumsfähigen Gegenständen (Riecke in: Wohnngseigentumsrecht, S. 18).
Demhingegen hat das OLG Hamm entschieden, dass die Heizungs- und Thermostatventile im Gemeinschafseigentum stehen auch wenn sich diese in zum Sondereigentum befindlichen Räume befinden (OLG Hamm ZMR 2001, 839
), wobei diese Rechtsaufassung nicht unumstritten ist.
Hieraus folgt zweierlei für Ihre Frage.
1: Die Heizung ist ein sondereigetumsfähiger Gegenstand.
2: Das Sondereigentum kann auch entstehen, obwohl dies nicht explizit in der Teilungserkärung aufgeführt ist.
Sieht man sich die Auflistung des Sondereigentums unter II.3. e/f an, so gehören diese Zu- udn Ableitungen zur Heizungsanlage. Werden nun separate Gasheizungen eingebaut, so ist es konsequent auch diese dem Sondereigentum zu unterwerfen.
Auf jedenfall empfehle ich Ihnen vor dem Hintergrund einer aktuellen Entscheidung des OLG Düsseldorf, welches sat:"Erstellen die Wohnungseigentümer anstatt der bisherigen gemeinschaftlichen Heizungsanlage einzelne Heizungsanlagen für die jeweiligen Sondereigentumseinheiten und ändern sie die Teilungserklärung dahin, dass diese einzelnen Heizungsanlagen als Sondereigentum zu den jeweiligen Wohnungen gehören, so bedarf diese Änderung der Zustimmung der nur in Bezug auf einzelne Wohnungs- und Teileigentumsrechte dinglich Berechtigten."
Sie sollten also einen Beschluss sowie eine Änderung der Teilungserklärung herbeiführen.
Weiter sagt das OLG, was für Ihre Frage wichtig ist:"Die jeweilige Heizungsanlage ist Bestandteil des Sondereigentums der Wohnung, die sie mit Heizwärme versorgt. Dies gilt unabhängig davon, in welchem Raum sich die jeweilige Heizungsanlage befindet."
Also auch wenn sich wie in Ihrem Falle die Gasetagenheizung im Keller befindet, kann diese Sondereigentum werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine Orientierung geben und würde mich über eine positive Bewertung freuen.
Sollte noch etwas unklar sein, scheuen Sie bitte nicht, von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch zu machen.
Gilt bei der o.a. Situation:
Haus mit 3 Eigentumswohnungen. Heizung 3 getrennte Gasetagenheizungen im Keller, 2 x Fußbodenheizung, 1 x Heizkörper und der o.a. Teilungserklärung,auch
dass die Fußbodenheizungen, weil mit Estrich verbunden, zum Gemeinschaftseigentum gehören, die Heizkörper in der einzelnen Wohnung aber zum Sondereigentum.
Mfg
Sehr geehrte Fragensteller,
Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:
Die Fußbodenheizung befindet sich innerhalb des Sondereigentums und wird auch als Gegenstand des Sondereigentums im Sinne des § 5 WEG
angesehen (so Kral in Hügel: WEG, § 5 Rn. 30).
Auf Ihre Teilungserklärung bezogen hat das AG Mettmann entschieden: Die zur Fußbodenheizung gehörenden Einrichtungen gehören nicht zum Gemeinschaftseigentum, wenn in einer Vereinbarung oder schon in der Teilungserklärung Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung im Bereich der Sondereigentumseinheit dem Sondereigentum unterworfen sind. (AG Mettmann Beschluss vom 30.06.2005 - 7 IIa 20/05
WEG).
Dies dürfte in Ihrem Fall gegeben sein.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen haben zu können und verbleibe
mit besten Wünschen aus meinem Urlaub
Grübnau-Rieken
Rechtsanwalt
