Guten Abend,
nach der Rechtsprechung sind Klauseln zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen, die den Mieter über das übliche Maß hinaus belasten, partiell unwirksam, ohne dass deshalb automatisch der gesamte Vertrag oder die gesamte Klausel wegfällt. Die Folge ist vielmehr, dass die unwirksamen Teile „herausgetrennt" werden und für den Rest der – im Übrigen wirksamen – Bestimmung gelten muss, was gesetzlich vorgeschrieben ist.
Zu Ihrer Klausel im Einzelnen:
Nach ständiger Rechtsprechung gehört die Reinigung oder das Abschleifen bzw. Renovieren von Böden nicht zu den Schönheitsreparaturen im Sinne von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern verbleibt grundsätzlich beim Vermieter. Eine formularmäßige Vereinbarung, die den Mieter dazu verpflichtet, die Fußböden zu reinigen oder aufzubereiten, ist insoweit unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Teilregelung führt jedoch nicht zur kompletten Nichtigkeit von § 10, sondern lediglich dazu, dass Sie als Mieter nicht zur Fußbodenreinigung verpflichtet sind. Ansonsten bleibt Ihre Pflicht zur Durchführung von Maler- und Lackierarbeiten unberührt.
Umbauregelung (§ 10.5)
Generalklauseln, wonach der Mieter trotz geplanter Modernisierungen oder Baumaßnahmen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet bleibt und der Vermieter stattdessen eine pauschale Entschädigung verlangen kann, sind nach gefestigter Rechtsprechung dann unwirksam, wenn sie dem Mieter zu weitgehende Rechte einräumen oder die Abwälzung unspezifisch gestalten. Die Folge ist wiederum, dass nur dieser Teil der Regelung entfällt. Die restlichen Bestimmungen zu Renovierungsfristen und Umfang der Malerarbeiten bleiben in Kraft.
Gesamtauswirkung
Weil Ihr Vertrag keine zwingende „Salvatorische Klausel" ausschließt und es sich um eine mehrgliedrige Regelung handelt, behandeln Gerichte die unwirksamen Einzelvorschriften isoliert. Die wirksamen Teile der Klausel – insbesondere Ihre Pflicht zu regelmäßigen Maler- und Lackierarbeiten an Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern – bleiben bestehen. Alles, was über das gesetzlich Zulässige hinausgeht (Fußbodenreinigung, pauschale Umbaubefreiungsregelung) wird unwirksam, ohne dass Sie von Ihrer grundsätzlichen Renovierungspflicht vollständig entbunden werden.
Fazit:
Sie müssen weiterhin die üblichen Schönheitsreparaturen (Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen) übernehmen. Die Klauselteile zur Fußbodenreinigung und die pauschale Umbauregelung fallen weg. Eine vollständige Entbindung von sämtlichen Renovierungspflichten lässt sich daraus nicht herleiten.
Viele Grüße
Antwort
vonRechtsanwalt Valentin Becker
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Herzlichen Dank für Ihre ausführliche und schnelle Antwort!
Ich habe noch eine Rückfrage. Ich bin über Urteile wie das BGH Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09 gestolpert. Hat sich die Rechtssprechung geändert, liegt hier ein ganz anderer Fall vor oder liegt es an einem anderen Grund?
Herzlichen Dank für Ihre kompetente Unterstützung!
Grundsätzlich gehören der Außenanstrich von Fenstern, der Außenanstrich von Türen, der Außenanstrich von Balkontüren, der Anstrich von Loggien das Abziehen und Versiegeln von Parkettfußböden
gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Diese Arbeiten können daher auch nicht durch Formularmietvertrag auf Mieter abgewälzt werden.
Der Gesetzgeber hat übrigens in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung genau definiert, welche Arbeiten zu den Schönheitsreparaturen gehören. Dieser Katalog ist abschließend.:
https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html
Vermieter können daher in Formularmietverträgen keine Renovierungsarbeiten pauschal (wie vorliegend) auf Sie als Mieter abwälzen, die nicht vom Gesetzgeber in den Katalog der Schönheitsreparaturen aufgenommen wurden.
Enthält eine Schönheitsreparatur-Klausel in einem Formularmietvertrag eine der oben genannten Arbeiten, ist die Klausel eben unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Fazit:
Nach der aktuellen Rechtsprechung werden Klauseln, die dem Mieter starre Renovierungsfristen ohne angemessenen Ausgleich oder unklare Zusatzpflichten auferlegen, meist als unangemessen verworfen. Davon wären auch die vom Nutzer genannten Vertragsklauseln betroffen, wenn sie die genannten Vorgaben nicht einhalten. Insbesondere bedeutet ein unrenovierter oder gar frisch renovierter Erstbezug in der Regel, dass die Klausel unwirksam ist und der Vermieter für Schönheitsreparaturen haftet. Zudem können unklare oder extrem weit gefasste Regelungen (etwa zu Umbauten oder Spezialreinigungen) die gesamte Abwälzungsklausel zum Scheitern bringen.:
BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
Beste Grüße
