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Ist die Quotenregelung wirksam?


24.11.2005 19:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,
meine Frage bezieht sich auf die Thematik der Schönheitsreparaturen bei Auszug.

Wohnungseinzug war am 10.01.2003, der Mietvertrag wurde fristgerecht zum 30.11.2005 gekündigt.

Frage:
1) Bin ich zur Renovierung der Wohnung verpflichtet (Fristenplan)?
2) Ist die Quotenregelung wirksam?

Folgende Klausel enthält der Mietvertrag:

---------------------------------

§ 11 Schönheitsreparaturen

1. Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, verpflichtet sich der Mieter auf seine Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dazu gehören insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken … .
Der Zeitraum (Fristenplan) für die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen beträgt bei Küchen, Bad und Toilette drei Jahre, bei allen anderen Räumen einschl. Diele fünf Jahre. Soweit es sich bei den auszuführenden Schönheitsreparaturen um Anstriche an Fenstern, Türen, Türzagen, Heizkörpern, Heizungsrohren, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln handelt, sind diese regelmäßig nach fünf Jahren vorzunehmen.
Soweit ein Keller mitvermietet wird, verpflichtet sich der Mieter, diesen innerhalb des o.g. Fristenplanes regelmäßig zu streichen und auch sonstige notwendige Schönheitsreparaturen im Kellerraum durchzuführen.

2. Der Vermieter ist berechtigt, den Mieter zur ordnungsgemäßen Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen lt. Zeitplan anzuhalten.

3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu zahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Bad, Toilette … länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 % und länger als vier Jahre 80 %.
Der Mieter kann sich von dieser zeitanteiligen Zahlungsfrist dadurch befreien, indem er vor Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in fachmännischer Qualitätsarbeit selbst durchführt.
Bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen ist darauf zu achten, dass alle Arbeiten sach- und fachgerecht ausgeführt werden.


§ 24 Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit hinsichtlich der Schönheitsreparaturen entsprechend § 11, und außerdem vollständig gereinigt (auch Fliesen, Heizkörper, usw.) und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.


-------------------------------------------

Vielen Dank für die Antwort.
24.11.2005 | 20:03

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

Aufgrund der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 23. 6. 2004 - VIII ZR 361/03) ist die Verpflichtung in Ihrem Mietvertrag als „starrer Fristenplan“ zu bewerten.

1.Sie werden in Ihrem Mietvertrag verpflichtet, unabhängig von der tatsächlichen Notwenigkeit von Schönheitsreparaturen solche durchzuführen nach dem dort angegebenen Fristenplan.

2.Starre Fristenpläne, die den Mieter unabhängig von einem Bedarf zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind mit § 307 Abs. 1 BGB nicht vereinbar. Es ist eine gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters, ihn zu einer Leistung zu verpflichten, für die kein Bedarf besteht. Die Unwirksamkeit des Fristenplans ergibt sich zugleich auch aus § 307 Abs 2 Nr. 1 BGB. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. I Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Wenn der Vermieter diese Verpflichtung auf den Mieter überträgt, gilt für den Umfang der Mieterpflichten der Grundgedanke des § 535 Abs. 2 BGB. Bei einem Mietvertrag ohne Abwälzungsklausel schuldet der Vermieter Schönheitsreparaturen nur, wenn für sie ein Bedarf besteht. Umgekehrt ergibt sich für den Fall einer Abwälzung auf den Mieter , dass der Vermieter Schönheitsreparaturen nur verlangen kann, wenn ein Renovierungs- oder Dekorationsbedarf wirklich besteht.

3.Somit ist die Klausel unwirksam, weshalb es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt und der Vermieter die Arbeiten durchzuführen hat.

Diese Aussage gilt aber nur insoweit der hier abgedruckte Wortlaut vollständig wiedergegeben wurde und sich nicht aus einem anderen Zusatz zum Vertrag eine Renovierungspflicht nach Abnutzung der Mietsache ergibt.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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