Sind die Schönheitsreparaturenklauseln wirksam?

Question

Bitte überprüfen Sie die folgenden Auszüge aus unserem Mietvertrag auf ihre Gültigkeit hin. Vielen Dank!

§8 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Ziffer 2 bzw. 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.

2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre
Die Erneuerung der Anstriche von Fenster, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.

3. Schönheitsreparaturen bei Auszug
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Naßräumen (Küchen, Bäder, Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33% der Kosten, liegen sie sie länger als zwei Jahre zurück 66%, bei mehr als drei Jahren 100%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für die sonstigen Räume länger als ein Jahr zurück, so zahlt der 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%, länger als fünf Jahre 100%. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerbetriebes beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt; ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

Rechtsanwalt Moritz Kerkmann · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Ich gehe davon aus, dass es sich hier zum einen um einen "normalen" Wohnraummietvertrag handelt und zum anderen, dass die von Ihnen zitierten Klauseln aus einem Formularmietvertrag stammen und nicht individiduell zwischen den Mietparteien vereinbart wurden.

Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand halten. Diese Verpflichtung und damit auch die Verpflichtung zur Vornahme der sogenannten Schönheitsreparaturen kann der Vermieter jedoch auf den Mieter durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag abwälzen.

Die jeweiligen Klauseln müssen jedoch den gesetzlichen Anforderungen, namentlich einer Prüfung durch die §§ 307 ff BGB standhalten.

Nach § 307 BGB sind nämlich Klauseln, welche den Vertragspartner unangemessen benachteiligen, unwirksam.

Ob eine solche unangemessene Benachteiligung vorliegt ist immer eine Einzelfallentscheidung.

Nun aber zu einzelnen Klauseln:

Klausel Nr. 1 ist wirksam.

Auch Klausel Nr. 2 ist wirksam und verstößt gerade nicht gegen § 307 BGB . Eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist nämlich gerade dann zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung richtet. Eine entsprechende Klausel muss daher einen flexiblen Zeitplan enthalten,deren zeitliche Intervalle unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfs stehen.

Dies ist hier der Fall, da in Ihrer Klausel Zusätze wie "regelmäßig" und "im allgemeinen" enthalten sind und der Renovierungsbedarf durch die Formulierung "wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist" vom Grad der Abnutzung abhängig gemacht wird. Die Klausel ist daher wirksam, die Verpflichtung zur Renovierung wurde hier wirksam auf den Mieter übertragen.

Klausel Nr. 3 ist jedoch unwirksam und hält einer rechtlichen Prüfung durch § 307 BGB nicht stand, da diese Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Eine solche Abgeltungs- und Endrenovierungsklausel ist nur wirksam, wenn die Quotenabgeltung auch flexibel gefasst ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall, da die Klausel es nicht ermöglicht, dass sich der Mieter auf fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen kann.

Enthält der Mietvertrag, wie hier, eine Klausel, wonach der Mieter bei Auszug ohne Bezug zum tatsächlichen Renovierungsbedarf zu einer quotenmäßigen Kostenbeteiligung verpflichtet ist, so liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, so dass die Klausel unwirksam ist, da die Klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt , vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.10.2006, Az. VII ZR 52/06 sowie Urteil vom 05. März 2008, Az. VIII ZR 95/07 .

Fazit:
Der Mieter muss daher nur die tatsächlich fälligen Schönheitsreparaturen wegen der wirksamen Klauseln Nr. 1 und 2 durchführen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen Überblick über die rechtlichen Lage gegeben.

Schönes Wochenende noch!

Mit freundlichen Grüßen aus Achim,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt

Sind die Schönheitsreparaturenklauseln wirksam?

Mietrecht, Wohnungseigentum