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Wirksame Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen


| 23.01.2006 22:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Auch ich habe die Frage, zu welchen Reparaturleistungen wir beim Auszug verpflichtet sind. Wir bewohnen seit 3 1/2 Jahren ein Reihenhaus (unbefristeter Mietvertrag vom September 2002) und ziehen demnächst aus. Im Mietvertrag heißt es:

"§ 2.4. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - fälligen Arbeiten auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleistungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich und das Tapezieren der Wände.

§ 2.5. Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 5 Jahre.
[...]
§ 20. Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume im sauberen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben."

Für eine Antwort danke ich im Voraus.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt summarisch beantworten möchte:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten zwei Jahren in mehreren Verfahren entschieden, dass mietvertragliche Formularklauseln, die sog. „starre Fristenregelung“ zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthalten, den Mieter von Wohnraum unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03).

Als „Formularklausel“ gilt jede Regelung, die nicht zwischen den Mietparteien ausgehandelt wurde, sondern von einer Seite in einer Vielzahl von Verträgen der gleichen Art verwendet wird oder werden kann. Aufgrund des Wortlauts der von Ihnen zitierten Regelungen gehe ich von einer Formularklausel aus. Der Beweis, dass es sich um eine individuelle Regelung handelt, obliegt hierbei dem Vermieter.

Eine starre Frist liegt nach dem BGH immer dann vor, wenn die Zeitfolge der Renovierungsfristen verbindlich vorgegeben wird. Ob eine Regelung eine verbindliche Vorgabe zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Der BGH hat insoweit z.B. die Formulierung "wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge … " als starre Frist beurteilt.

Eine starre Fristenregelung benachteiligt den Mieter nach Ansicht des BGH unangemessen und führt dazu, dass die formularvertragliche Überwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt unwirksam ist, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Der Mieter müsste nach einer solchen Regelung nämlich auch dann renovieren, wenn die Räume tatsächlich gar nicht renovierungsbedürftig sind 8z.B. weil er sich selten in der Wohnung aufgehalten hat). Somit würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde. Diese Ausführungen gelten allerdings nicht für die AGB der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, insbesondere der Baugenossenschaften (aber hierfür ist bei Ihnen kein Anhaltspunkt ersichtlich).

Als Folge dieser Unwirksamkeit verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter von Wohnraum die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, also auch anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat.


In Ihrem Fall liegt meines Erachtens keine starre Fristenregelung vor. In der in § 2.5. des Mietvertrages normierten Regelung kommt zum Ausdruck, dass Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ in den dort genannten Zeitabständen fällig werden. Das Wort „regelmäßig“ weist darauf hin, dass es sich hierbei eben nur „um die Regel“ handelt, also von dieser Regel im Ausnahmefall abgewichen werden kann. Die Schönheitsreparaturen werden also nur „im Allgemeinen“ in den genannten Zeitabständen fällig. Diese Wortwahl hat der BGH jedoch in dem vorstehend genannten Urteil als wirksame Überwälzung von Schönheitsreparaturen erachtet.

Sie sind daher zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in den genannten Zeitabständen verpflichtet. Ich gehe davon aus, dass der Mietvertrag auch eine Abgeltungsklausel enthält, nach der lediglich ein kostenmäßiger Anteil zu zahlen ist, wenn die Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Es stünde Ihnen dann frei, einfach Ihren Kostenanteil zu zahlen. Angesichts der Tatsache, dass Sie bereits seit dreieinhalb Jahren in dem Haus wohnen und daher zumindest in der Küche, der Dusche und im Bad vor einem halben Jahr haben Schönheitsreparaturen durchführen müssen, dürfte bezüglich dieser Räume der Kostenanteil nicht zu groß sein.

Die im Mietvertrag aufgezählten Schönheitsreparaturen sind ihrer Art nach nicht zu beanstanden.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben und bedaure, dass ich Ihnen keine günstigere Antwort habe geben können.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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