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Schönheitsreparaturen und Übergabe


| 13.12.2007 09:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo

Zuerst einmal würde ich gerne feststellen lassen, ob die in meinem Mietvertrag enthaltenen Klauseln zu Schönheitsreparaturen wirksam sind.
Ich habe die Wohnung bei Übergabe Tapetenfrei übernommen und musste somit bei Einzug meine Wohnung selber tapezieren (Anfangsrenovierung?). Es lag nur ein entweder sehr gut gepflegter oder neuer PVC-Boden in der gesamten Wohnung.
In der Kündigungsbestätigung werde ich dazu aufgefordert die Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einem renovierten, gereinigten und geräumten Zustand zu übergeben.


Dazu ist in meinem Mietvertrag folgendes enthalten:

***********************************************************

§8 Übergabe der Mieträume
(3)
Die Wohnung wird frei von allen Einrichtungen, Einbauten, Möbeln, Wand-, Decken- und Fußbodenbelägen, -Verkleidungen, -Bemalungen oder ähnlichem übergeben. Etwa doch vorhandene Gegenstände der vorbezeichneten Art sind nicht mitvermietet, sondern wurden von einem Vormieter zurückgelassen.


Zu den Schönheitsreparaturen ist folgendes enthalten:

§11 Schönheitsreparaturen
(1)
Der Mieter übernimmt auf seine Kosten die laufenden - turnusmäßigen wiederkehrenden Schönheitsreparaturen.

(2)
Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren (auch entfernen der alten Tapeten), Anstreichen der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper einschließlich Heizrohre, das streichen oder Lasieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie die sachgemäße Pflege der Fußböden.
Naturlasiertes Holzwerk und Kunststoffrahmen dürfen nicht mit Deckenfarbe überstrichen werden. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht durchzuführen.

(3)
Die Schönheitsreparaturen sind, angerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, bzw. von der letzten fachgerechten Durchführung an, in folgenden Zeitabständen fällig:
Wände und Decken in
Küchen, Wohnküchen, Baderäumen und Duschen - alle drei Jahre -
Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen sowie sep. Toilette - alle fünf Jahre -
sonstige Nebenräume innerhalb der Wohnung - alle sieben Jahre -
Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster, Außentüren von innen - alle sieben Jahre -

(4)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt für die Schönheitsrep., die aufgrund des Fristenplanes noch nciht (wieder) fällig sind, folgende Kostenregelung:

Küchen, Bäder und Duschen
Länger als 1 Jahr zurück 33% der erforderlichen Kosten gemäß eines vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlag.
Länger als 2 Jahre zurück 66% der erforderlichen Kosten gemäß eines vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlag.

Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen sowie sep. Toilette
(Das geht jetzt so weiter für alle anderen Räume, nur die Prozentwerte wurden an die Renovierungsfristen angepasst.)
...
...


(5)
Unberührt bleibt das Recht des Mieters, statt der Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen slebst vollständig und fachgerecht durchzuführen oder durchführen zu lassen.

(6)
Alle Schönheitsrep. müssen bis zum Ablauf des Mietverhältnisses ausgeführt sein. Im Verzugsfalle des mieters verlangt der Vermieter, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen innerhalb von zwei Wochen durchführt bzw. durchführen lässt. Danach lehnt er das Leistungsangebot der Mieters ab. Nach Ablauf der Frist kann er vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

***********************************************************


Hier meine Fragen:
Muss ich vor Übergabe der Wohnung noch irgendwelche Schönheitsreparaturen durchführen?

Muss ich die Wohnung ebenfalls Tapetenfrei an den Vermieter übergeben? Das halte ich für unsinn, da bis auf Küche (dazu später) die Wände mit Rauhfaser tapeziert sind und mit Farbe wieder in einen guten Zustand gebracht werden könnten. Dies hat mir sogar eine Immobilienmaklerin (sie hat die Wohnung im Auftrag des Vermieters besichtigt zwecks Nachmietersuche) bestätigt und das als Empfehlung an den Vermieter weitergegeben. Das habe ich bisher nicht schriftlich und werde ich wohl auch nicht vom Vermieter bekommen (habe ich nach verlangt) . Er meine ich solle das mit in das Übergabeprotoll aufnehmen.
Wenn ich das so mache, kann ich dann im nachhinein noch verpflichtet werden, die Tapeten zu entfernen? Sofern ich denn überhaupt dazu verpflichtet bin!?

Bin ich für Wasserflecken in der Küche an der Decke und der Wand im Deckenbereich verantwortlich? Diese habe ich erst nach Abbau meiner Küche am Umzugstag festgestellt.
Zur Info: Ich wohnte im EG in einem 6 stöckigen Haus. Dieser Wasserfleck kann nur vom Mieter über mir verursacht worde sein.

PVC-Boden:
Dieser ist nach fast 6 Jahren Mietzeit in EINEM Zimmer relativ stark in Anspruch genommen worden (im Bereich der Schreibtische/Schreibstühle dunkel verfärbt) . Er sieht auch meineserachtens nicht mehr wirklich gut aus, ist aber nicht beschädigt. Mit der Chmiekeule ist er vielleicht sogar noch zu reinigen. Bin ich dafür verantworlich?
In den anderen Räumen lag sehr viel Teppich (teilweise ganz) und dort ist außer im Eingangsbereich der PVC-Boden noch gut erhalten.


Dann habe ich noch einen weiteren Punkt.

Ich habe die Wohnung fristgerecht zum 31.12. gekündigt und schon im November sowohl dem Vermieter als auch den zuständigen Hausmeister mitgeteilt (telefonisch/mündlich), dass ich aus der Wohung bereits am 01.12. ausziehen werde und danach auch direkt einen Übergabetermin vereinbaren möchte, da ich vom 22.12. bis 04.01.2008 in Urlaub bin.
Einen telefonisch mit dem Hausmeister vereinbarten Termin am 11.12. (habe extra einen halben Tag Urlaub genommen, um den Wunsch des Hausmeisters die Wohnung im hellen zu übergeben nachzukommen) wurde aber seitens des Hausmeisters nicht eingehalten, mit der Begründung, dass ich diesen Termin nicht wie von Ihm erwartet bestätigt habe. Der Hausmeister war zwar anzutreffen, verweigerte mir aber die Durchführen der Übergabe. Vor Ort habe ich noch den Vermieter angerufen um die Sache noch vor Ort zu klären, aber der meinte nur, dass er mir da nicht helfen kann, da Aussage gegen Aussage steht und er den Konflikt nicht lösen kann. Auf die Bitte den Hausmeister doch einfach anzuweisen jetzt die Übergabe mit mir durchzuführen, meinte er nur lapidar, er wäre dem Hausmeister nicht weisungsbefugt, und dürfte das somit nicht. Kann das so richtig sein? Der Hausmeister hat doch bestimmt einen Vertrag mit dem Vermieter!?#
Zu dieser vereinbarten Übergabe hatte ich einen Zeugen mitgebracht, der die Diskussionen vor Ort bezeugen kann. Der Hausmeister sagt, ich solle Samstag wieder kommen. Da kann ich aber leider nicht.

Ich würde natürlich gerne vor meinem Urlaub noch die Übergabe machen, da ich am 31.12. definitv keine Zeit haben werde. Kann ich den Vermieter irgendwie dazu verpflichten eine Übergabe vor dem 22.12. durchzuführen. Ich habe ihm am 12.12. ein Fax geschickt, mit der Bitte die Übergabe am 14.12. 17:15 Uhr zu machen. Bisher hat der Vermieter darauf aber nicht reagiert.
Daher denke ich wird dieser Termine auch nicht stattfinden und eine Übergabe vor dem 22.12. überhaupt nicht mehr. Wie soll ich in dieser Situation weiter verfahren. Ich habe mich meineserachten schon sehr frühzeitig um einen Termin bemüht, der Beiden Seiten gerecht wurde.


Vielen Dank
Sehr geehrter Fragensteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:
Beachten Sie, dass durch weglassen von Tatsachen eine komplett andere rechtliche Beurteilung zur Folge haben kann.

Nach ständiger Rechtsprechung ist eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen dann nicht wirksam, wenn im Mietvertrag keine Klausel enthalten ist, die dem Mieter die Möglichkeit einräumt, einzuwenden, dass eine geringere Abnutzung stattgefunden hat und deshalb Schönheitsreparaturen nicht durchzuführen sind.
Damit ist in Ihrem Fall die Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Sie sind daher vor dem Auszug zu keinen Reparaturen verpflichtet.

Auch zum Entfernen der Tapeten sind Sie nach obergerichtlicher Rechtsprechung nicht verpflichtet, da diese Regelung ebenfalls nach dem oben gesagten unwirksam ist.

Nach Ihren Angaben sind die Wasserflecke von den Mietern der über der Ihren liegenden Wohnung verursacht worden. Wenn dem so ist, sind Sie nicht dafür verantwortlich und müssen zur Beseitigung auch keine Kosten tragen.
Bei den Verfärbungen des PVC handelt es sich um normale Gebrauchsspuren und keine Schäden. Deshalb sind Sie auch nicht verpflichtet, diese zu beseitigen.

Leider haben Sie nicht die Möglichkeit, den Vermieter zu einem früheren Übergabetermin zu zwingen. Versuchen Sie möglichst gütlich eine Einigung herbeizuführen. Teilen Sie dem Vermieter – am besten telefonisch, denn da kann er sich nicht einer Antwort entziehen – mit, dass Sie im Urlaub sind und deshalb eine Übergabe vor dem 22.12. wünschen. Haben Sie nicht die Möglichkeit, den Vermieter telefonisch zu erreichen, sorgen Sie dafür, dass er jedenfalls Kenntnis davon hat und Sie dies beweisen können (bspw. einen Zeugen, der Inhalt und Einwurf eines diesbezüglichen Schreibens bezeugen kann).

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2007 | 22:43

Vielen Dank erst einmal für die prompte Antwort.

Dies bestätigt eigentlich das, wovon ich bisher ausgegangen bin. Ich wollte einfach sicher gehen, dass da im Vertragsdeutsch nicht irgendwas etwas versteckt ist, was der Laie so auf anhieb nicht sieht. Da ich nichts weiteres, was annäherend mit dem Thema Renovierung zu tun hat, sollte ich auf der sicheren Seite sein.

Noch eine kleine Nachfrage zur Übergabe. Eine gemeinsame Übergabe wird es wohl nicht mehr geben. Ich werde jetzt zusammen mit einem oder zwei Zeugen die Wohnung besichtigen und ein Zustandsprotokoll erstellen und das ganze mit vielen Fotos dokumentieren. Von allen Ecken sozusagen, da ich nichts zu verstecken habe. Wenn ich dieses Zustandsprotokoll zusammen mit allen Schlüsseln vor dem 22.12 unter Zeugen beim Hausmeister abgebe (mit Quittung) bzw. in den Briefkasten werfe, falls er nicht anzutreffen ist (dann natürlich ohne Quittung), habe ich mich dann so korrekt verhalten? Oder kann der Vermieter mir im Nachhinein etwas vorwerfen?

Noch einmal vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2007 | 10:03

Sehr geehrter Fragensteller,

grundsätzlich ist Ihr Vermieter nicht dazu verpflichtet, vor Beendigung des Mietverhältnisses an der Übergabe der Wohnung teilzunehmen. Sie haben also keine Möglichkeit, den Vermieter dazu zu zwingen, zum Anfertigen eines Übergabeprotokolls in der Wohnung zu erscheinen. Der Deutsche Mieterbund in Berlin rät für diesen Fall, dass der Mieter dann mit einem Zeugen die Wohnung besichtigen und ein Protokoll erstellen soll.

Sie sollten daher, so wie Sie es geplant haben, die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, die Übergabe der Schlüssel, den Zustand und etwaige Mängel der Mietsache sowie die Zahlung/Rückzahlung der Kaution dokumentieren.

Das Protokoll sollten Sie dann sowohl dem Hausmeister, als auch dem Vermieter, bestenfalls mit Einschreiben/Rückschein, zukommen lassen.


Mit freundlichen Grüßen,

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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"Der Vermieter hat sich ziemlich arschig verhalten, aber schlussendlich ist alles soweit ok gelaufen. Nach 3 Monaten habe ich nach einer Erinnerung meinerseits auch meine Kaution zurückerhalten.

Die Auskunft vom RA war somit sehr hilfreich für mich!"