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Reicht eine besenreine Übergabe der Wohnung?


02.09.2007 15:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage bezieht sich auf die Renovierungspflicht beim Auszug aus einer Mietwohnung. Der Mietvertrag (unbefristet)wurde am 01.12.2005 geschlossen und fristgemäß zum 31.10.07 gekündigt. Die Wohnung wurde lt. Mietvertrag beim Einzug "komplett renoviert" übergeben.
Hinsichtlich der vom Mieter vorzunehmenden
"Schönheitsreparaturen" ist folgendes vereinbart:

**********
§ 11 Schönheitsreparaturen
1. Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Aussentüren sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen oder Abschleifen der Parkettfussböden und der Innentreppen und danach deren Versiegelung, die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen lassen:
In Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre
In allen übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
2. Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenster um Regelfristen. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist nicht erforderlich ist.
**********

Da die Fristen noch nicht erreicht sind und keine anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen vor Erreichen der Fristen vereinbart sind, besteht meines Erachtens zunächst keine Renovierungspflicht. Allerdings ist zusätzlich folgendes
vereinbart:

**********
§ 24 Individualvereinbarungen
(...)
5. Die Wohnung wird renoviert (Wände und Decken Raufaser, weiss gestrichen) übergeben und ist bei Mietende renoviert zurückzugeben.
(...)
**********

Meine Frage ist nun: bin ich beim Auszug verpflichtet, irgendetwas zu renovieren, muss ich evtl. neu tapezieren oder ähnliches, obwohl die Wohnung weniger als 2 Jahre gemietet war oder kann ich die Wohnung "besenrein" zurückgeben?

Danke im voraus für Ihre Bemühungen!
Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie sind - vorbehaltlich weiterer Regelungen im Mietvertrag - aus verschiedenen Gründen nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet:

1. Die Wirksamkeit von § 11 einmal dahingestellt, ist die Vereinbarung unter § 24 als AGB-Klausel unwirksam, was auch die Unwirksamkeit der Regelung in § 11 zur Folge hat. Eine Ausnahme gäbe es allenfalls dann, wenn es sich wirklich um eine "Individualvereinbarung" handeln würde, die zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt worden wäre. Üblicherweise werden aber diese Punkte ebenfalls vom Vermieter vorgegeben, so dass ich nicht davon ausgehe, dass hierüber tatsächlich verhandelt worden ist.

2. Selbst bei einer Wirksamkeit müssten Sie nur renovieren, wenn Sie die Wohnung über den Normalgebrauch hinausgehend abgenutzt hätten, da die üblichen Fristen eben noch nicht abgelaufen sind.

Sofern Sie daher in der Wohnung keine über den normalen Gebrauch hinausgehenden Schäden verursacht haben, zu deren Sie Beseitigung Sie verpflichtet wären (z.B. Brandlöcher im etc.), reicht es gem. der vorstehenden Ausführungen, die Wohnung besenrein zu übergeben.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
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