Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gehen die Mietvertragsfestlegungen zur Übergabe der Wohnung an Eva über?

| 03.02.2012 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Adam und Eva sind verheiratet und leben getrennt, Adam nun außerhalb der Wohnung, die er für sich, Eva und das gemeinsame Kind gemietet hat.
Adam hat den Mietvertrag zum 29.02. gekündigt. Eva bekommt auf absehbare Zeit wegen ihres sozialen Status ( Hausfrau bisher ) keine neue Wohnung für sich und das gemeinsame KInd.... und wird voraussichtlich bis zur Räumungsklage in der Wohnung bleiben müssen.
Eva hat dem Vermieter die Fortzahlung der Miete anstelle von Adam angeboten. Der Vermieter will nicht.
1. Bleibt Adam weiter Mieter?
2. Zahlt Eva die Miete an Adam?
3. Kann Adam die Mietzahlung von Eva einfordern
4. Gehen die Mietvertragsfestlegungen zur Übergabe der Wohnung an Eva über?
5. Muss Eva eine neue Kaution zahlen..
absoluter Stress eben...
Für Ihre Antwortdankt Ihnen... Eva ;-)

Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Wenn Ihr Mann den Mietvertrag zum 29.02. gekündigt hat, so ist er verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Nach § 546 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Sache auch von einem Dritten (Ihnen) zurückfordern. Die Rückgabe der Wohnung geschieht dadurch, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz eingeräumt wird.

Im Zusammenhang mit Ehegatten gibt es Sondervorschriften nach den §§ 1361, 1568 BGB, wonach einem Ehegatten die gemeinsame Wohnung zugewiesen werden kann, wenn sich die Ehegatten einig sind. Verbleibt ein Ehegatte jedoch in der Wohnung, ohne dass eine ausdrückliche Einigung der Eheleute über die zukünftige Alleinnutzung erfolgt ist, so ist er in der Regel verpflichtet, der gemeinsamen Kündigung einzuwilligen, wenn beide Ehegatten Vertragspartner geworden sind (Kottke/ Zahran, S. 589); in Ihrem Fall liegt jedoch gar keine gemeinsame Ehewohnung vor, wenn ich dies richtig verstanden habe. Einigen sich die Ehegatten auf eine alleinige Nutzung, so reicht es dagegen aus, wenn sie dies dem Vermieter mitteilen (Kottke/ Zahran, S. 590).

Eine Einigung liegt Ihren Schilderungen nach auch nicht vor. Sollte ich Sie mißverstanden haben, bitte ich um eine Ergänzung per Nachfrage.

Gibt der Mieter die Wohnung nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung gem. § 546 a Abs. 1 BGB die vereinbarte Miete verlangen (Nutzungsentschädigung); ein Vorenthalten liegt auch vor, wenn der Untermieter zurückbleibt (Palandt-Weidenkaff, § 546 a, Rn. 8). Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter der weiteren Nutzung widerspricht, da ansonsten u.U. die Duldung des Weiternutzens als Fortsetzung des Mietverhältnisses angesehen werden könnte. Zumeist findet sich jedoch bereits eine vertragliche Regelung, dass die Parteien eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages durch Fortsetzung des Gebrauchs ausschließen.

Insofern sollten Sie noch einmal einen Blick in den Mietvertrag werfen. Anspruchsgegner ist der Mieter, d.h. derjenige, der den Vertrag mit dem Vermieter geschlossen hat, in Ihrem Fall voraussichtlich Ihr Mann („..die er für sich, Eva und das gemeinsame Kind gemietet hat…").

Der Vermieter steht mit Ihnen in keiner Rechtsbeziehung, wenn Sie mit ihm keinen Vertrag geschlossen haben, so dass er sich an Ihren Mann zu halten hat. Sollten Sie mit Ihrem Mann einen Untermietvertrag geschlossen haben, so sind Sie gem. § 535 Abs. 2 BGB jedoch Ihrem Mann gegenüber verpflichtet, ihm die Miete zu zahlen. Sollte Ihr Mann auch Ihnen diesen Vertrag gekündigt haben, so wären Sie ihm nach Ablauf der Mietzeit zum Nutzungsersatz verpflichtet. Diesen Anspruch könnte Ihr Mann auch grundsätzlich von Ihnen einfordern, der Vermieter kann sich die Ansprüche Ihres Mannes ggf. abtreten lassen.

Sollten Sie nicht rechtzeitig die Wohnung räumen, ist also nicht davon auszugehen, dass sie die neue Mieterin werden, wenn der Vermieter nicht dieser Regelung zustimmen sollte und die Voraussetzungen der §§ 1361, 1568 BGB fehlen.

Gem. § 546 a Abs. 2 BGB ist darüber hinaus auch die Geltendmachung eines weiteren Schadens grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Dieser Anspruch wird gem. § 571 BGB bei Wohnraum jedoch dahingehend eingeschränkt, dass Ersatz des weiteren Schadens durch den Mieter nur dann zu leisten ist, wenn er die fehlende Rückgabe zu vertreten hat. Hieran setzt § 571 Abs. 2 BGB an, indem er bestimmt, dass bei einer gewährten Räumungsfrist nach den §§ 721, 794 a ZPO bis zum Ende dieser Frist keine Verpflichtung zum Ersatz des weiteren Schadens besteht. Unverschuldet unterbleibt eine Rückgabe insbesondere, wenn der Mieter Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen bekommen kann; ein Versuch die Fortsetzung zu verlangen ist dabei nicht erforderlich (Palandt-Weidenkaff, § 571, Rn. 3). Die Beweislast trägt jedoch der Mieter.

Der Anspruch auf Zahlung der Kaution kann grundsätzlich auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 65/11, v. 22.11.11); Schuldner wäre jedoch Ihr Ehemann.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben oder habe ich Sie nicht richtig verstanden bzw. bestehen Mißverständisse oder Unklarheiten, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2012 | 21:55

Recht vielen Dank Herr Joerss für Ihre sehr ausführliche Antwort!
So Eva nun also mit der gemeinsamen Tochter in der Wohnung bleiben muss, da sie sich nachweislich ( jede Menge Maklerkontakte ) bemüht hat aber eine alleinerziehende Frau ohne Einkommensnachweis und Bürgschaften nunmal kaum Chancen hat, und ihr getrennt von ihr lebender noch-Ehemann somit Mieter-wider-Willens bleibt ... kann er von der noch-Ehefrau, mit der kein Untermietvertrag besteht, die Übernahme 1. der Mietzahlung und 2. aller Verpflichtungen aus dem MIetvertrag bzgl. der irgendwann ja doch erfolgenden Wohnungauflösung verlangen?
Konkret besteht die Angst, dass der Adam Eva nun mit einer Einklagung der Mietbeträge "bedroht" und Eva die nächsten Anwaltskosten am Hals hat ... ist so schon genug!
Lieben Dank für Ihre Mühe! ---

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2012 | 00:12

Sehr geehrte Fragenstellerin,

nach nochmaligem Überlesen meiner Antwort und auf Ihre anschließende Nachfrage hin möchte ich sehr gern folgende Ergänzung liefern.

Bei Ehewohnungen sind vor allem die §§ 1361 b, 1568 a BGB zu beachten, über die ein Ehegatte die alleinige Nutzung der Ehewohnung verlangen kann. Die Voraussetzungen dieser §§ dürften in Ihrem Fall, wie ich bereits kurz, aber ohne konkrete Ausführungen, geschrieben habe, jedoch nicht vorliegen.

Zur Frage der Ehewohnung und Anwendbarkeit des § 1361 b BGB: Eine Zuweisung der Ehewohnung während des Getrenntlebens regelt der § 1361 b BGB. Nach § 1361 b Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Ehegatte beim Getrenntleben vom anderen Ehegatten verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung überlässt, soweit die unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um unbillige Härte zu vermeiden. Bei dieser Vorschrift handelt es sich um eine Nutzungszuweisung, ein Eingriff in das Mietverhältnis (mit Wirkung gegen den Vermieter) findet daher nicht statt, so dass keine Umgestaltung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter erfolgt (Palandt-Brudermüller, § 1361 b Rn. 2).

Voraussetzung dieses Anspruches ist das Vorliegen einer Ehewohnung. Darunter versteht man jede Räumlichkeit, die während der Ehe beiden Ehegatten gemeinsam zur Unterkunft gedient hat. Dies ist in Ihrem Fall grundsätzlich anzunehmen. § 1361 BGB findet nach einer Rechtsprechung zwar auch auf Wohnungen Anwendung, die nur ein Ehegatte gemietet hat (Stgt FamRZ 90, 1354), wie es in Ihrem Fall war, jedoch verliert sie den Ehewohnungscharakter, wenn ein Ehegatte die Wohnung endgültig verlassen hat (KG 18 UF 3863/92, v. 06.08.1992), nicht aber, wenn der Ehegatte nur vorübergehend auszieht (Krenzler/ Borth, Anwalts-Handbuch Familienrecht, -Viethen, E, Rz. 15, m.w.N.). Ihren Schilderungen nach ist von einem endgültigen Auszug Ihres Mannes auszugehen, nicht jedoch von einem nur vorübergehenden Auszug („…leben getrennt, Adam nun außerhalb der Wohnung"), so dass keine Ehewohnung mehr anzunehmen ist.

Unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des § 1361 b BGB vorliegen, geht ein im Zusammenhang mit dieser Vorschrift erwirkbares Kündigungsverbot über den Richter ins Leere, wenn das Mietverhältnis bereits vom alleinigen Mieter gekündigt worden ist. Denn dadurch wurde das bisherige Mietverhältnis aufgelöst. Ist der Alleinmieter-Ehegatte bereits ausgezogen, so kann nach dem OLG Köln (14 UF 11/05, v. 10.03.2005) auch nicht mehr nachträglich über ein Wohnungszuweisungsverfahren zugunsten des anderen Ehegatten ein Mietverhältnis neu begründet werden, rückwirkend zum Zeitpunkt auf die Beendigung des früheren Mietvertrages, da der Charakter der Ehewohnung durch den Auszug aufgegeben worden ist.

Eine Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit dem Vermieter durch den verbleibenden Ehegatten ist aber mit dessen Einverständnis möglich, jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter schon an einen Dritten vermietet hat.

Die endgültige Zuweisung der Ehewohnung wird dagegen in § 1568 a BGB geregelt. Sie betrifft die Nutzung der Ehewohnung für die Zeit ab Rechtskraft der Ehescheidung. Dieser Anspruch hilft dem Ehegatten, der in der Wohnung verbleiben will jedoch nicht weiter, wenn das Mietverhältnis bereits in der Trennungszeit wirksam gekündigt worden ist, da dann zum Zeitpunkt der Scheidung kein Mietverhältnis besteht, in das der Ehegatte eintreten könnte (Finke/ Ebert, Familienrecht, § 5, Rn. 94).

Eine Anwendung des § 1568 a BGB scheidet in Ihrem Fall daher ja bereits von Ihrem Mann während der Trennungszeit gekündigt worden ist.

Nun zu Ihren Nachfragen:

Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses steht dem Hauptmieter kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB gegen den Untermieter zu, da dem Hauptmieter ab Beendigung keine eigene Nutzungsberechtigung mehr zusteht und er von jeder Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden kann, wenn der Untermieter die Sache direkt dem Vermieter zurückgibt (BGH XII ZR 215/94, v. 04.10.1995). In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Untermieter verpflichtet ist, die Wohnung nach Beendigung des Mietvertrages dem Hauptmieter als auch dem Hauptvermieter zurückzugeben. Ggf. könnte sich jedoch ein Anspruch aus den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB in Höhe des von Ihrem Mann an den Vermieter zuzahlenden Geldes ergeben, je nachdem, ob man einen Untermietvertrag letztlich als gegeben ansieht.

Ein Ersatzanspruch auf die bei Wohnungsauszug durchzuführenden Schönheitsreparaturen bei Auszug könnte sich dann aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB ergeben, wobei vorab zu prüfen wären, ob die Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag wirksam sind.

In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass man als Ehegatte vom anderen Ehegatten nach § 1361 BGB während des Getrenntlebens Unterhalt fordern kann, was im Rahmen der sog. trennungsbedingten Mehraufwendungen auch Kreditkosten für eine trennungsbedingte Renovierung, Umzugskosten, Mietmehrkosten, Haushaltskosten, Prozesskostenhilferaten usw. umfassen kann (Krenzler/ Borth, Anwaltshandbuch Familienrecht, S. 478 ff.).

Grundsätzlich empfiehlt sich in den Fällen, in denen sich Ehegatten trennen und einer der Ehegatten in der alten Wohnung verbleiben möchte, eine einvernehmliche Lösung mit dem anderen Ehegatten und dem Vermieter, um mögliche Folgekosten, die ggf. durch eine Räumung entstehen können zu vermeiden.

Es sollte daher zusammen mit Ihrem Ehemann und dem Vermieter besprochen werden, ob er nicht angesichts Ihrer prekären Lage doch noch ein neues Mietverhältnis mit Ihnen ab dem März begründet werden kann, insbesondere, wenn noch kein Folgemietvertrag besteht. Das voraussichtliche Scheidungsverfahren wird schon für sich ausreichend Streitstoff mit sich bringen..

Der von Ihnen geschilderte Fall ist nicht unkompliziert und sollte von einem Fachanwalt für Familienrecht bearbeitet werden, der Ihnen in Ihrer Situation „unter die Arme greift". Leider kann ich Ihnen aus der Ferne keine abschließende Beratung geben, da ich sämtliche Unterlagen einsehen müsste. So kann es auch sein, dass einige meiner Ausführungen nicht auf Ihren Fall zutreffen. Man sollte es daher nicht bei dieser ersten Einschätzung bleiben lassen.

Ich hoffe jedoch, Ihnen vorab eine einigermaßen ausführliche erste rechtliche Einschätzung gegeben zu haben.

Möglichweise findet sich doch noch eine halbwegs einvernehmliche Regelung mit Ihrem Ehemann und anschließend mit dem Vermieter. Dafür drücke ich Ihnen ganz fest die Daumen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 04.02.2012 | 00:39

Sehr geehrte Fragenstellerin,

ich habe gerade noch gesehen, dass ggf. (in der Literatur umstritten) auch der Vermieter Ansprüche gegen Sie nach der Beendigung des Mietverhältnisses gem. der Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis der §§ 987 ff. BGB hinsichtlich des Mietzinses und wegen Beschädigungen an der Wohnung geltend machen könnte.

Auch aus diesem Grund sollte im Interesse Ihrer Familie besser doch noch irgendwie eine einvernehmliche Lösung gefunden werden, um spätere (unnötige) Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.02.2012 | 08:00

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter? Ja, unbedingt !!!
Der Antwort merkt man an, dass er sich in Situationen, die relativ schwer zu beschreiben sind sehr gut reindenken kann, also Erfahrung dahinter steht. Die gemachte Mühe, seine erste Antwort nochmal zu überdenken, aber auch die Formulierungen zeigen hohe soziale Kompetenz. Das war mit Sicherheit nicht der letzte Kontakt zu ihm ... es grüßt Sie herzlichst: der Vater von Eva ( leider aber nicht der Herrgott, sonst wäre es wieder mal an der Zeit einen ArchenBauer zu beauftragen ) Danke ... Alles Gute .. Klasse Portal..."