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Renovierung vor Übergabe?

29.10.2013 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Zusammenfassung: Es geht um Frage, ob der Fragesteller zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. zur Endrenovierung verpflichtet ist.

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Lebensgefährtin zieht in Kürze zu mir und aufgrund dessen haben wir ihre Wohnung fristgerecht gekündigt.

Vor einigen Tagen fand eine Vorbesichtigung mit den Vermietern, meiner Lebensgefährtin und einem potenziellen Nachmieter, einen Freund von uns der die Wohnung im aktuellen Zustand übernommen hätte, statt.

Obwohl unser Freund die Wohnung so übernommen hätte, verlangte die Vermieterin eine komplette Renovierung (alle Wände + Decken weißen, Fenster putzen etc.).

Mittlerweile wurde unserem Freund die Wohnung versagt.

Da meine Freundin ca. alle 2 Jahre ihre Wohnung immer gestrichen hat (Schlafzimmer helles lila, Küche gelb + eine Wand orange, der Rest gelb) sehen wir darin keine Notwendigkeit zur Renovierung.

Auszug aus dem Mietvertrag:

"§17 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarung getroffen sind.

2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Nach der Besichtigung sendete die Vermieterin noch folgenden Text per Mail:

"1. Alle Wände und Decken in der Wohnung sind fachgerecht weiss und deckend zu streichen; im Bad sollte vor dem Anstrich die schwarze Verfärbung mittels Alkohol entfernt werden.
2.Die gesamte Wohnung ist, bis auf Spüle und Herd in Küche, leer zu räumen, zu reinigen und die Fenster sollten geputzt werden.
3. Der Keller ist besenrein zu übergeben."

Anmerkung zu Punkt 1: Die schwarze Verfärbung ist zum Teil Schimmel, da das Fenster nur schwer zu erreichen ist. Es ist allerdings auch das Silikon betroffen, welches laut Hausmeister noch nicht gemacht werden muss.

Kleine Nachbesserungen an Wänden (Löcher zu und überstreichen) sehen wir natürlich ein.

Meine Fragen:

1. Hätten wir streichen müssen, obwohl unser Nachmieter die Wohnung im aktuellen Zustand übernommen hätte?

2. Müssen wir die komplette Wohnung weiss übergeben und Fenster putzen (die selbstverständlich regelmäßig gereinigt wurden)?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Ihr Mietvertrag, den Sie in Auszügen zitiert haben, verpflichtet Sie dazu, die sog. Schönheitsreparaturen in bestimmten Abständen durchzuführen. Weiterhin regelt der Mietvertrag, dass „die Räume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben sind, der bestehen würde, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen so durchgeführt hätte". Das bedeutet, dass der Mietvertrag gerade nicht regelt, dass die Wohnung bei Rückgabe noch einmal frisch gestrichen werden muss. Vielmehr ist eine gewisse Abnutzung entsprechend der Zeitabstände seit der letzten Schönheitsreparatur von dem Vermieter hinzunehmen.

Sie geben selbst an, die Schönheitsreparaturen regelmäßig durchgeführt zu haben. Daher sind Sie nach meiner Einschätzung nicht dazu verpflichtet, gemäß der Regelung des Mietvertrages noch weitergehende Arbeiten in Form von Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ein Anspruch des Vermieters auf (teilweisen) Neuanstrich könnte sich allenfalls daraus ergeben, dass die Wände Farben aufweisen, die so ungewöhnlich sind, dass der Vermieter diese Farben bei Rückgabe der Wohnung nicht akzeptieren muss. So stellt es eine Vertragsverletzung dar, wenn ein Mieter das Mietobjekt in einem farblichen Zustand zurückgibt, welche die Grenzen des normalen Geschmacks überschreitet, so dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist. Dies ist insbesondere bei kräftigen Farben der Fall (LG Essen, Urteil vom 17.2.2011, Az.: 10 S 344/10). Helle Farben sind dagegen vom Vermieter zu akzeptieren.

Meiner Einschätzung nach ist der Anstrich in gelb und orange in jedem Fall ordnungsgemäß. Es lässt sich jedoch darüber streiten, ob der Anstrich des Schlafzimmers in einem hellen Lila von dem Vermieter so akzeptiert werden muss. Das LG Hamburg (Urteil vom 1.12.2000, AZ.: 311 S 68/00) hat einmal entschieden, dass ein leicht rosa Farbton akzeptabel ist. In Ihrem Fall kommt es sicherlich darauf an, wie kräftig der lila Farbton in dem Schlafzimmer ist. Gegebenenfalls müsste hier noch einmal diese Farbe übergestrichen werden.

Im Ergebnis komme ich dazu, dass Sie die Wohnung nicht neu streichen müssen. Allenfalls über den Anstrich im Schlafzimmer kann gestritten werden. Eine Anspruchsgrundlage des Vermieters, dass Sie die Fenster putzen, kann ich hier in keiner Weise sehen. Zum Putzen der Fenster sind Sie somit nicht verpflichtet.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2013 | 16:00

Sehr geehrte Frau Richter,

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Wie verhält es sich mit meiner ersten Frage? Hätten wir Renovieren müssen, wenn unser Freund die Wohnung so genommen hätte? Und müssen wir auf die Forderung der Vermieterin eingehen jetzt zu renovieren, weil die einen anderen Mieter sich genommen haben?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2013 | 16:50

Sehr geehrter Fragesteller,

nein, Sie müssen nicht renovieren. Ich hatte Ihnen bereits dargestellt, dass Ihr Mietvertrag keine Verpflichtung vorsieht, die Wohnung bei Auszug vollständig zu renovieren. Vielmehr sind sie lediglich dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem sich die Wohnung befinden würde, wenn alle Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Da Sie angeben, sämtliche Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, ist eine erneute bzw. weitere Renovierung nicht erforderlich. Dies gilt i.ü. unabhängig davon, in welchem Zustand die Nachmieter die Wohnung übernehmen möchten.

Mit freundlichen Grüßen

Richter
- Rechtsanwältin -

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