Sehr geehrter Ratsuchender,
a.
Sie sollten das Übergabeprotokoll nur unterschreiben, wenn alle Mängel der Wohnung dort mit aufgeführt werden. Eine möglichst genaue Beschreibung des Zustands der Mietsache dient Ihnen (aber auch dem Vermieter) der Beweiserleichterung.
b.
Sie können und sollten für die Beseitigung der Mängel in der Tat schriftlich eine angemessene Frist setzen, und können sich meines Erachtens für den Fall der Nichteinhaltung die fristlose Kündigung vorbehalten.
Nachdem Sie mitteilen, dass die Warmwasserversorgung für die gesamten Wohnung erneuert bzw. verbessert werden muss, was mit erheblichem Aufwand verbunden sein dürfte, sollte die Frist nicht zu knapp bemessen sein, also mindestens ca. drei bis vier Wochen (aufgrund der Feiertage bietet sich der 31.01.2010 an). Sie können aber auch zusätzlich eine kürzere Frist setzen (z.B. bis zum 10.01.2010), innerhalb der Vermieter zunächst eine Fachfirma mit der Besichtigung der Warmwasseranlagen beauftragen und Ihnen einen konkreten Vorschlag für die Behebung des Mangels unterbreiten soll.
c.
Da Sie den Mietvertrag unterzeichnet haben, müssen Sie grundsätzlich auch die Miete entrichten, solange das Mietverhältnis besteht (§ 535 Abs. 2 BGB
). Unbenommen bleibt Ihnen jedoch das Recht der Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB
.
Eine Minderung der Miete um 100% kommt (nur) in Betracht, wenn und solange die Wohnung überhaupt nicht bewohnbar ist. Nach Ihren Angaben erscheint ein Einzug in die Wohnung allerdings möglich. Jedoch liegt hier eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit wegen des geringen Wasserdrucks und der unzureichenden Leistungsfähigkeit des Durchlauferhitzers vor, die eine Mietminderung von mindestens 10% rechtfertigt (vgl. LG Berlin, WuM 1955, 134; AG Münster, WuM 1981, U 22). Wenn Sie aufgrund von Reparatur- bzw. Installationsarbeiten die Küche noch nicht einbauen können, würde dies eine weitere Minderung im Größenbereich von ca. 25% rechtfertigen (vgl. LG Berlin 61 S 359/81
: 50%, wenn Küche und Toilette unbenutzbar). Die genaue Höhe der Mietminderung ist aber sehr stark einzelfallabhängig.
Angesichts der Tatsache, dass das genaue Ausmaß der Beeinträchtigung noch nicht feststeht, halte ich es für sinnvoll, die Miete für Januar zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung zu begleichen. Sie verlieren dann auf keinen Fall Ihr Minderungsrecht wegen Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB
).
d.
Ob Sie einziehen oder nicht, ist rechtlich insofern unbeachtlich, als Sie in beiden Fällen die (geminderte) Miete schulden, sofern die Wohnung grundsätzlich bewohnbar ist. Nachdem Sie mitteilen, dass die vorige Wohnung bereits zum 31.01.2009 gekündigt ist, erscheint es daher ratsam, zunächst einzuziehen, jedenfalls zumindest Ihre Möbel dort einzustellen.
e.
Wenn der Vermieter Ihre Frist zur Behebung des Mangels untätig verstreichen lässt oder die Behebung des Mangels verweigert, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB
kündigen.
Ein Rücktrittsrecht besteht dagegen bei Mietverträgen nicht, es sei denn dies wäre im Vertrag ausdrücklich vorbehalten.
f.
Zusätzlich zu einer Mietminderung können Sie auch Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder wegen Verzögerung gemäß § 536a Abs. 1 BGB
verlangen.
Hierunter fallen z.B. Mehrkosten für eine teurere Ersatzküche, gegebenenfalls aber auch Übernachtungskosten, falls Sie die Wohnung während der Instandsetzungsarbeiten nicht bewohnen können.
Ich hoffe, meine Rechtsauskünfte sind für Sie informativ und verständlich. Bei Unklarheiten können Sie gerne rückfragen.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 25.12.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Geyer,
vielen Dank für die rasche Beantwortung unserer Fragen.
Bzgl. Punkt e) und Punkt f) würden wir gerne noch einmal nachfragen, ob wir Ihre Antworten wirklich richtig verstehen bzw. würden Sie um eine Präzisierung bitten.
Die (Teil-)Frage e) war: Stellt der beschriebene Mangel einen wichtigen Grund zu einer fristlosen Kündigung dar?
Könnten Sie uns bitte noch einmal bestätigen, dass aus Ihrer Sicht der beschriebene Mangel tatsächlich ein „wichtiger“ (!!!) Grund i.S.d. §543 BGB ist, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt.
Die (Teil-)Frage f) war: Wie verhält es sich mit einem etwaigen Schaden, der uns entsteht, wenn die Wohnung …. letztendlich gar nicht bezogen werden kann?
Da der hierdurch etwaig entstehende Schaden sehr hoch sein könnte (insb. durch die Notwendigkeit eine neue Wohnung suchen zu müssen und die daraus entstehenden Kosten, wie Maklerprovision, Übergangswohnung, etc., etc.,) würden wir auch hier gerne noch einmal Ihre Einschätzung bestätigt haben wollen, dass die aus unserer Sicht unzureichende Warmwasserversorgung – im Falle des untätigen Fristverstreichens – eine ausreichend hohe Wahrscheinlichkeit zur Durchsetzung der beschriebenen Schadensersatzansprüche begründet.
Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
der von Ihnen beschriebene Mangel stellt meines Erachtens durchaus einen wichtigen Grund dar, der nach fruchtlosem Ablauf der Nachbesserungsfrist zur Kündigung berechtigt. Denn wenn ein Sachmangel vorliegt, bedeutet dies zugleich, dass Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil vorenthalten wird, wie es § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
voraussetzt. Die Vorenthaltung vertragsgemäßen Gebrauchs muss zwar grundsätzlich auch in einem Maße stattfinden, das nicht unerheblich ist. Dies würde ich hier allerdings bejahen, denn die unzureichende Wasserversorgung hinsichtlich Wasserdruck und Temperatur, so wie Sie sie beschrieben haben, stellt doch eine bedeutende Belastung dar.
Darüber hinaus kann hier eventuell auch der Kündigungsgrund der Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB
erfüllt sein, zumal Sie ein kleines Kind haben. Eine Schädigung der Gesundheit muss noch nicht eingetreten, aber konkret zu befürchten sein (BGH NJW 1989, 218
).
Der Schaden, der Ihnen entsteht, falls die Wohnung wegen eines Mangels tatsächlich gar nicht erst bezogen werden kann, ist grundsätzlich ersatzfähig nach § 536a Abs. 1 BGB
. Darunter fallen neben Unterbringungskosten (auch der Möbel) gegebenenfalls auch die Kosten für die Suche einer neuen Wohnung, darüber hinaus auch der Mehrbetrag für eine neue, teurere Mietwohnung, wenn diese vergleichbar ist. Auch die Maklerkosten für die jetzige Wohnung sind ersatzfähig, unter dem Gesichtspunkt nutzlos gewordener Aufwendungen (LG Köln NJW-RR 1993, 524
).
Die Durchsetzbarkeit solcher Ansprüche hängt im Übrigen stark von der Beweisbarkeit der einzelnen Voraussetzungen ab. Sie müssten im Streitfall insbesondere nachweisen, dass ein Mangel vorgelegen hat, dass dieser auch erheblich genug war (etwa durch ein Sachverständigengutachten), und dass Sie Nachteile erlitten haben, die auf den Mangel zurückzuführen sind.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Rückfragen hinreichend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
