Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Schönheitsreparaturen und Renovierung beim Auszug


23.07.2007 19:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 31.07.07 haben den Mietvertrag unserer Galeriewohnung in einem 12-Parteien-Haus vom 04.05.2001 fristgerecht gekündigt. Bzgl. der Renovierungsarbeiten beim Auszug gibt es nun unterschiedliche Auffassungen zwischen der Hausverwaltung und uns.

Im Folgenden sind die Paragraphen des Mietvertrages angegeben, die sich mit dem Thema Schönheitsreparaturen befassen. Die wichtigen Passagen dürften §8Ziff.2, §13Ziff.1, §13Ziff.2, §13Ziff.4 und §19 sein. Anmerkungen sind mit [] gekennzeichnet.


-----------------------------------------------------
§ 8 Erhaltung der Mietsache

1 Der Mieter hat in den Mieträumen (einschließlich Zubehörräumen) für gehörige Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und die Räume samt Zubehör pfleglich zu behandeln. Er hat auch die in den Mieträumen vohrandenen Wasserzu- und Abflußleitungen im Winter vor dem Einfrieren zu shcützen. Die Mieträume sind von Ungeziefer freizuhalten.

2 Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bader/Duschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen: alle 5 Jahre, übrigen Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). Diese Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.

3 Der Mieter ist verpflichtet, Veränderungen und Schäden an und in den Mieträumen, an und im Gebäude sowie auf dem Grundstück zu beseitigen, wenn sie von ihm, den zu seinem Hausstand gehörenden Personen, Untermieter(n), Besucher(n), Lieferanten oder Handwerker(n) schuldhaft verusacht wurden.
Der Vermieter ist beweispflichtig für den Eintritt der Veränderung oder des Schadens gegenüber dem Zustand bei Vertragsbeginn.
Der Mieter hat zu beweisen, dass die Veränderung oder der Schaden von ihm nicht zu vertreten oder auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist.

4 Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung von Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Steckdosen, Wärmemesser, Heizkörper-Ventile, Schlösser, Fensterverschlüsse, Wasserhähne, Siphons, Klosetts, Wasch- und Abflußbecken, Öfen, Herde, Gas- und Elektrogeräte, Badeeinrichtungen und Warmwasserbereitungsanlagen zu tragen, soweit der Instandhaltungsaufwand für jeden sachlich abgrenzbaren Schaden nicht DM 180,- und der Aufwandsbetrag in einem Kalenderjahr nicht 8 % der Jahresnettomiete übersteigt. Der Instandsetzungsaufwendungsersatz darf jährlich DM 1200,- nicht übersteigen.
Diese Kostentragungspflicht trifft den Mieter auch, wenn die Veränderung oder der Schaden nicht von ihm zu vertreten ist.

5 Nur für öffentlich geförderte Wohnungen: ....

6 Jeden in den Mieträumen entstandenen Schaden hat der Mieter, soweit er nicht selbst zu dessen Beseitung verpflichtet ist, unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

Der Mieter verzichtet auf den Ersatz von Aufwendungen, die ausgenommen bei Gefahr im Verzug vorgenommen wurden, ohne dass vom Vermieter Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist gefordert worden ist.


§13 Beendigung des Mietverhältnisses

1 Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand (vgl. §8) zurückzugeben.
Eine nach Ablauf der in §8 Ziff. 2 genannten Fristen entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

2 Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.

3 Der Mieter hat die erforderlichen Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. Gerät er mit diesen in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, nach Setzen einer angemessenen Nachfrist mit Ablehnungsandrohung die Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.

4 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß §8 Ziff. 2, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den Vermieter nach folgenden Maßgabe zu zahlen: siehe §19 [Verweis ist Handschriftlich eingetragen]

[Folgender Block wurde von Hand gestrichen]
Liegen die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für die Naßräume (Küchen, Bäder, Duschen und Toiletten) während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%.
Die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen der Fenster, Türen, Heizkörper und übriger Räume betragen bei einer Mietzeit von länger als einem Jahr 16% der Gesamtkosten, bei einer Mietzeit von länger als 2 Jahren 33%, bei einer Mietzeit von länger als 3 Jahren 50%, von länger als 4 Jahren 66%, von länger als 5 Jahren 83%.
Die Fristen des §8 Ziff. 2 beginnen, unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.
[Ende Streichung]

Der Mieter ist berechtig, die Zahlungen der Abnutzungsentschädigung durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden.

5 Bei einer durch den Mieter veranlassten Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Kosten einer erforderlichen Zwischenablesung von Verbrauchszählern zu tragen.

§19 [§19 ist Handschriftlich eingefügt. Er wurde uns fertig vorgelegt. Sinngemäße Klauseln sind maschinengeschrieben als Zusatzvereinbarung in späteren Mietverträgen der Hausverwaltung enthalten]
§13 des Mietvertrages wird wie folgt geändert:
Unabhängig von der Mietdauer verpflichtet sich der Mieter, bei Auszug die Decken u. Wände zu streichen, sowie den Teppichboden fachmänisch reinigenzu lassen.
Der Teppichboden in der Galerie wurde neu verlegt.
Bezüglich Galerie gilt §13.
-----------------------------------------------------

Frage: In welchem Umfang müssen wir beim Auszug renovieren?

Vielen Dank und Gruß
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.
Die Renovierungspflicht aus § 8 Ziff.2 ist eine unzulässige starre Fristenregelung. Diese ist laut BGH unzulässig, daher keine Renovierungspflicht laut dieser unwirksamen Klausel. Klauseln die auf die Regelung des § 8 Ziff.2 Bezug nehmen sind ebenso unwirksam. Ebenso die gestrichene Quotenmäßige Berechnung. Allerdings ist der geänderte § 13 (§19) eine klare Verpflichtung, die dem Mieter eine grundsätzliche Endrenovierung auferlegt, egal inwieweit die Wohnung abgewohnt ist. Dies ist ebenso eine unangemessene Benachteiligung im Hinblick auf die eigentlich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen. Daher ist auch eine derartig generelle Renovierungspflicht bei Auszug, die nicht auf den Grad de Abnutzung abstellt unwirksam. Insgesamt daher keine Renovierungspflicht nach diesen unwirksamen Klauseln.
Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2007 | 22:42

Sehr geehrter Herr Boukai,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Bitte detaillieren Sie uns noch folgende Zusammenhänge bzw. nennen Sie uns noch die Quellen (Urteile) Ihrer Argumentation:

- Ihrer Ausführung entnehmen wir, daß §19 den §13 vollständig ersetzt? Wir hätten §19 nur als Ergänzung/Ersatz für §13Ziff.4 interpretiert. Bezieht sich damit §19 nicht indirekt auf §8Ziff.2 und ist damit unwirksam?

- Stellt §19 eine Individualvereinbarung (Argumentation der Hausverwaltung) dar und wie ist damit umzugehen? (Stichwort Summierungseffekt?)

- Stellt §13Ziff.1 bereits eine formularmäßige Endrenovierungsklausel dar und ist dann §19 nur als Ergänzung zu sehen?


Vielen Dank für Ihre Mühen und mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.07.2007 | 11:07

Sehr geerte(r) Fragesteller(in),

für die Rechtsprechung des BGH:

Az VIII ZR 208/02 für die Klauseln zur Endrenovierung

Az VIII 361/03 ZR, AZ.: VIII ZR 178/05 für die starren Fristen

Da es bei AGB keine geltungserhaltende Reduktion gibt, fällt das gesamte ineinander greifende Regelwerk der Schönheitsreparaturen. Da die handschriftliche Klausel auch als Klausel aus AGB zu sehen ist, gilt für diese ebenso der Maßstab der an die anderen Klauseln zu legen ist. Hierfür spricht deren Verwendung in anderen AGB laut Ihren Angaben.

Mit freundlichen Grüßen


Andreas M. Boukai
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER