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Muss ich bei Auszug renovieren? - Schönheitsreparaturen Durchführung durch Mieter

| 08.11.2010 10:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Damen und Herren,

muss ich beim Auszug aus der Mietwohnung zum Ende des Jahres 2010 komplett renovieren? Wie ist Ihre Meinung zu diesem Sachverhalt?
Ich habe die Wohnung im Juni 2006 renoviert übernommen.

Folgendes steht in meinem Mietvertrag:

§8 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
2. Unter Schönheitsreparaturen werden insbesondere verstanden: Das fachgerechte Streichen und Tapezieren der Decken und Wände, das streichen, Lackieren bzw. Lasieren der Fenster (innen) und der Türen, der Heizungskörper einschl. der Heizungsrohre und sonstiger Versorgungsrohre sowie das sachgemäße Pflege der Fußböden und das Reinigen der Teppichböden.
Der übliche Turnus für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beträgt in der Regel
bei Küchen, Duschen, Bädern und WC`S 3 Jahre
bei Wohn- und Schlafräumen 5 Jahre
bei Nebenräumen 7 Jahre.

Entscheidend ist jedoch der jeweilige Zustand, so dass dieser Turnus sich verlängern oder verkürzen kann. Eine Anfangsrenovierung schuldet der Mieter nicht. Die Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen zu laufen.
Bei Verstoß gegen diese Verpflichtungen ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen. Voraussetzung ist, dass er vorher dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt hat mit der Ankündigung, dass nach Ablauf der frist die Arbeiten anderweitig ausgeführt und Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Dies ist dann nicht erforderlich, wenn die Ausführungen der Arbeiten seitens des Mieters abgelehnt wurden.
3. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen:
Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen währen der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33%, bei mehr als zwei Jahren 66% der Kosten für die Renovierung der Nassräume.
Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach mehr als der Jahren 60% und nach mehr als vier Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen
Ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag ist für den Mieter nicht verbindlich; er ist berechtigt, einen eigenen Kostenvoranschlag einzuholen.
Der Mieter ist jedoch berechtigt, diese Zahlungsverpflichtung abzuwenden, indem er die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.

§16 Beendigung der Mietzeit
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach §8.
Bei übermäßiger Abnutzung ist der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Die Reinigung der Wohnung, insbesondere die fachgerechter Reinigung der Fußböden und Bodenbelege ist durchzuführen.
2. Auf verlangen des Vermieters sind vom Mieter angebrachte Tapeten zu entfernen.

Vielen Dank!

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Die Abgeltungsklausel in § 8 Ziff. 3 des Vertrages ist jedenfalls unwirksam, weil Sie als Mieter auch dann zur Zahlung einer Quote verpflichtet werden, wenn der Renovierungsbedarf nach dem Zustand der Mietwohnung nocht nicht gegeben ist (vgl. BGH VIII ZR 52/06 und VIII ZR 247/05).

Bei der Fristenregelung in § 8 Ziff. 2 handelt es sich um eine sog. weiche Fristenregelung, die als wirksam einzustufen ist.
Dies im Hinblick auf die Renovierungsfristen von 3, 5 und 7 Jahren allerdings nur deshalb, weil der Mietvertrag vor der Entscheidung des BGH vom 26.09.2007 abgeschlossen worden ist.

In dieser Entscheidung hat der BGH angedeutet, dass für neu abgeschlossene Mietverträge die Renovierungsfristen von 3, 5 und 7 Jahren zukünftig als zu kurz bemessen eingestuft werden (vgl. BGH Urteil vom 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632).

Ihr Mietvertrag enthält insoweit eine wirksame Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen sowie eine unwirksame Abgeltungsklausel.
Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei einer Abgeltungsklausel um eine "Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen" (vgl. BGH VIII ZR 52/06).
Vor diesem Hintergrund kommt es zu keiner Summierung mit der Folge, dass die Klausel in § 8 Ziff. 2 von Ihnen zu beachten ist.

Je nach dem Grad der Abnutzung bzw. dem Zustand der Mietsache müssen sind Sie zur Renovierung verpflichtet.
Für welche Räume das im Einzelnen bei Ihnen zutrifft, kann von hier aus selbstredend nicht beantwortet werden.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Bewertung des Fragestellers 10.11.2010 | 12:46

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