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Schönheitsreparaturen / Renovierung bei Auszug


| 28.04.2005 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

bezüglich dem Thema Schönheitsreparaturen bzw. Renovierung bei Auszug habe ich folgende Frage:

Müssen wir renovieren oder ist unsere entsprechende Klausel im Mietvertrag nichtig? Klauseln nachfolgend (zusätzlich individuelle Zusatzvereinbarung, die sich allerdings auf einen falschen § im Mietvertrag bezieht.) Laut unserem Verständnis müssten die Klauseln gemäß einem Urteil des BGH zu diesem Thema nichtig sein (da eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt).

Zusatzinformation: Mietbeginn: 01.12.2000. Küchen und Bad haben wir vor einigen Monaten gestrichen.

§9 Schönheitsreparaturen

(1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.

(2) Die Schönheitsreparaturen sind in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Küchen, Bädern und Duschen: alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen und Keller: alle 7 Jahre,
Türen mit Zargen, Fenster mit Rahmen, Parkettböden, Heizkörper mit Heizrohre: alle 5 Jahre.

(3) Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken; das Streichen, Versiegeln oder Abziehen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

(4) Der Mieter hat spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten fachmännisch auszuführen oder dem Vermieter die Kosten zu erstatten.
Werden die Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereites während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind.
Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführung der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.

(5) Wird das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes der Schönheitsreparaturen beendet, werden die Mieter anteilig für die Renovierung in Anspruch genommen. Die Renovierungskosten bemessen sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Mietbeginn und werden aufgrund eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes ermittelt.

§ 15 Rückgabe der Mietsache

(1) Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache fachmännisch renoviert zurückzugeben. Insbesondere sind sämtliche Tapeten und Farbanstriche zu entfernen. Die gemieteten Räume, Wände und Decken müssen fachmännisch neu geweißelt, in "waschechter" Farbe reinweiss; Türen mit Türzargen, Heizkörper und Fenster neu gestrichen, Lackfarbe weiß oder Lasur; alle Teppichböden chemisch feucht gereinigt; Parkett und andere Böden feucht gewischt; sowie alle Einrichtungsgegenstände desinfizierend abgewaschen werden. Der Mieter ist verpflichtet, zwei Wochen vor Ende der Mietzeit dem Vermieter nachzuweisen, durch Rechnungsbelege usw., dass der Mieter die während der Mietzeit fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. ...

(2) ...

(3) wird das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes der Schönheitsreparaturen beendet, werden die Mieter anteilig für die Renovierung in Anspruch genommen. Die Renovierungskosten bemessen sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Mietbeginn und werden aufgrund eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes ermittelt.

Zusätzlich bestand die Vermieterin auf eine individuelle Vereinbarungen (zusätzliches Blatt zum Mietvertrag wie folgt):

Individuelle Vereinbarung:

Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache fachmännisch renoviert zurückzugeben.

Die Wände und Decken müssen in waschechter Farbe, reinweiss, gestrichen werden.

Wird das Mietverhältnis vor Ablauf der in § 7 Schönheitsreparaturen genannten Fristen beendet, dann wird der Mieter anteilig für das Streichen der Heizkörper und der Türen mit Türzargen in Anspruch genommen. Die Renovierungskosten bemessen sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Mietbeginn und werden aufgrund eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes ermittelt.

Besten Dank im voraus für Ihre ausführliche Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

in dem Mitte Mai ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofes (Az VIII ZR 208/02) hatte der BGH einen Fall zu entscheiden, in dem eine Mieterin durch einen Mietvertrag verpflichtet worden war, in bestimmten Zeitabständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Gleichzeitig sah der Vertrag vor, dass die Mieterin unabhängig von der Instandhaltungspflicht nach Beendigung der Mietzeit eine Endrenovierung durchzuführen habe.

Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erklärt. Die Richter entschieden, dass eine Pflicht zur Endrenovierung eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters ist, wenn der Mieter zusätzlich zur regelmäßigen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug eine Endrenovierung vornehmen muss.

Nur wenn eine Vereinbarung besteht, dass die Endrenovierung nur dann nötig ist, wenn die Schönheitsreparaturen nicht regelmäßig durchgeführt worden sind, ist eine Verpflichtung zur Vornahme der Endrenovierung wirksam.

Im Ergebnis hat der BGH im vorliegenden Fall entschiedenen, dass auf Grund der Unwirksamkeit der Klausel weder eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, noch eine Verpflichtung zur Endrenovierung besteht.

Nach dem geschilderten Sachverhalt wäre Ihre Rechtsauffassung also richtig. Jedenfalls sind die entsprechenden Formularklauseln in Ihrem Mietvertrag unwirksam.

Sie dürfen jetzt aber nicht zu früh frohlocken, denn jetzt kommt der Wermutstropfen: Die Entscheidung des BGH bezieht sich nur auf formularmäßige Klauseln, nicht aber auf individualvertragliche Vereinbarungen.

Eine solche haben Sie jedoch in Ihrem Vertrag betreffend die Endrenovierung bei Auszug: "Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache fachmännisch renoviert zurückzugeben. Die Wände und Decken müssen in waschechter Farbe, reinweiss, gestrichen werden."

Diese Vereinbarung ist wirksam und verpflichtet Sie entsprechend. Der übrige Teil der Individualvereinbarung ist jedoch hinfällig. Und zwar aus dem Grunde, dass sie sich untrennbar auf eine Regelung bezieht, die unwirksam ist und hat damit wegen Wegfall dieses Bezuges Ihren Regelungsgehalt verloren.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2005 | 11:43

Sehr geehrter Herr Lauer,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Jetzt stellt sich mir jedoch noch folgende Fragen: soweit ich Ihre Ausführungen verstanden habe, sind nur die beiden Sätze: "Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache fachmännisch renoviert zurückzugeben. Die Wände und Decken müssen in waschechter Farbe, reinweiss, gestrichen werden." wirksam.

Bedeutet dies nun, dass wir nur die Wände und Decken streichen müssen?
Was beinhaltet "fachmännisch renoviert"?
Was ist mit der Reinigung des Teppichbodens, Streichen der Türen und Türzargen bzw. Heizkörper? Müssen wir dies auch machen?

Besten Dank und einen schönen Tag

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2005 | 11:53

Sehr geehrte Ratsuchende,

da die Klausel nach meinen Ausführungen wirksam ist, müssen Sie die Renovierungsarbeiten auch durchführen. Das ist die logische Konsequenz aus der Wirksamkeit der Klausel. "Fachmännisch" bedeutet dabei, dass die Renovierung ordnungsgemäß sein muss, wie Sie ein entsprechender Fachmann (Anstreicher) machen würde.

Auch zu den weitergehenden Arbeiten hatte ich Ihnen eine klare Antwort gegeben, dass Sie aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel hierzu nicht im Rahmen der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Hier greift danach die allgemeine Regel, dass diese Arbeiten nicht gemacht werden müssen, wenn der Zustand des Teppichs, der Türen etc. sich im Rahmen einer normalen Wohnabnutzung bewegt. Nur übermäßige Abnutzungen und Beschädigungen müssen Sie beseitigen.

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