Renovierung nach Auszug / Schönheitsreparaturen - welche Renovierungsarbeiten von Mieter

Question

Guten Tag,

bitte teilen Sie mir mit, welche Renovierungsarbeiten von mir durchgeführt werden müssen.

Mietvertrag für 2-Zimmerwohnung von 06/2002. Gekündigt zu Ende 02/2011.
Formularmietvertrag (16 Seiten inkl. Hausordnung und Übergabeprotokoll, vom Verband der Haus, Wohnungs- und Grundeigentümer FR...e.V.), ausgefüllt und ergänzt mit Schreibmaschine.

Mietvertrag enthält Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierung:

Auszüge:
(Bereiche innerhalb von "**" sind mit Schreibmaschine ergänzt)

§8: Zustand der Mieträume
1. Die Mieträume befinden sich bei Übergabe in folgendem Renovierungszustand (ansonsten s. Übergabeprotokoll): **Die Wohnung wird vollständig renoviert, einschl. Teppichbodenreinigung, übergeben.**

2. [...]

3. Der Mieter verpflichtet sich, vor dem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum **bei Auszug** folgende Arbeiten an den Mieträumen vornehmen zu lassen:
**Die Wohnung ist vollständig renoviert, einschl. Teppichbodenreinigung zu übergeben.**

4. [...]

§13 Schönheitsreparaturen
1. Da in der Miete keine Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen.
Es gehören zu den Schonheitsreparaturen: Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei [...] und die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht- ausgeführt werden.

Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeispannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen:
Küche, Bad bzw. Duschräume, Toilette alle drei Jahre
alle übrigen WOhnräume und Flur alle fünf Jahre

2. Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenster um Regelfristen. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist nicht erforderlich ist.

3. Hat der Mieter eine nicht renovierte Wohnun gübernommen und sich vertraglich zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet, so verlangern sich die in Ziffer 1 genannten Renovierungsfristen für die seit Vertragsbeginn erstmals fällige Vornahme von Schönheitsreparaturen einmalig von drei auf sechs bzw. von fünf auf zehn Jahre, sofern der Mieter die Anfangsrenovierung auch tatsächlich entsprechend der vertraglichen Vereinbarung handwerksgerecht durchgeführt hat. Wrden nur Teile der Mietsache in der in Satz 1 genannten Weise vom Mieter übernommen, so gilt die Freistenverlängerung nur für diese Teile.

4. Endet das Mietverhältnis nach Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, bei Beendigung die Schönheitsreparaturen auszuführen, sofern nicht der Vermieter nach Ablauf der Renovierungsfrist eine Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt bzw.der Mieter diese durchgeführt hat. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der Renoverungsfristen druchgeführt worden sind.

5. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur [...]

6. Unberührt von dieser Regelung bleiben etwaweitergehende Ansprüche des Vermieters wegen Verzugsschadens. Den Anspruch auf Geldersatz hat der Vermieter auch dann, wenn die für den Mieter bei Vertragsende fällig gewordenen Schönheitsreparaturen deshalb nicht zur Durchführung kommen können, weil der VErmieter in den Mieträumen bauliche Veränderungen vornimmt und deshalb die zuvor vom Mmieter ausgeführten Schönheitsreparaturen wieder zerstört würden.

§16 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter in einwandfrei gereinigtem Zustand sowie frei von Untermietern [...] zurückzugeben. [...]

- Mietvertrag des Vormieters lautet ähnlich.
- Schönheitsreparaturen wurden während der Laufzeit nicht vorgenommen, insgesamt guter Zustand der Wohnung, Streichen der Wände aber notwendig. Eine Wand wurde farbig gestrichen.

Übervorteilt die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen UND zur Endrenovierung den Mieter bzw. gilt §3 als Individualvereinbarung und bewirkt dies ggf. etwas?

Herzlichen Dank für eine schnelle Antwort.
Beste Grüße

Rechtsanwalt Dennis Meivogel · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Zunächst ist zu beachten, dass nach der Rechtsprechung des BGH ein sogenannter starrer Fristenplan in Formularmietverträgen unwirksam ist, da er den Mieter unangemessen benachteiligt. Ein solcher starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn in dem Vertrag bestimmte Zeiträume ohne jeden Zusatz festgesetzt worden sind. Damit ist dem Mieter nicht die Möglichkeit gegeben, geltend zu machen, dass ein entsprechender Reparaturbedarf nicht gegeben ist. Dies ist nur dann abweichend zu beurteilen, wenn durch Formulierungen wie „in der Regel" oder „im Allgemeinen" für den Mieter erkennbar ist, dass ihm eine solche Nachweismöglichkeit doch gegeben ist.

Im vorliegenden Fall sind damit die Schönheitsreparaturen, die nicht den Nachweis eines abweichenden Reparaturbedarfes zulassen, nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt. Hier greift die o.g. Rechtsprechung. Hinsichtlich Heizkörper, Heizrohren sowie Türen und Fenster sind damit die Schönheitsreparaturen wirksam abgewälzt worden. Wenn diesbezüglich kein Reparaturbedarf besteht, dann sind die entsprechenden Arbeiten nicht erforderlich.

Davon unabhängig ist zu prüfen, ob die Klausel hinsichtlich der Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung wirksam ist.
Die Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung kann sich aus einer Individualvereinbarung ergeben. Eine solche Vereinbarung ist nach der Rechtsprechung des BGH auch dann wirksam, wenn sie mit unwirksamen Klauseln über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zusammentrifft. Wenn ein Vertrag offene Stellen enthält, die von dem Vertragspartner nach seiner freien Entscheidung selbständig auszufüllen sind, ohne dass von dem Verwender konkret vorformulierte Entscheidungsvorschläge hinzugefügt worden sind, so stellt der Vertragsteil keine Allgemeine Geschäftsbedingung sondern eine Individualabrede dar. Im vorliegenden Fall wurde mittels Schreibmaschine eine konkrete Klausel eingefügt. Dabei handelt es sich um eine Individualabrede.

Somit sind Sie trotz der o.g. Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen zur Durchführung einer Endrenovierung verpflichtet.

Renovierung nach Auszug / Schönheitsreparaturen - welche Renovierungsarbeiten von Mieter

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Dennis Meivogel

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