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Renovierung bei Auszug muss ich renovieren?

| 01.03.2016 08:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,
Ich bin nach 7 Jahren jetzt ausgezogen wegen Schimmel und der Vermieter möchte nun das ich alles renoviere. Wenn ich das nicht mache schickt er eine Malerfirma in die Wohnung die ich dann bezahlen muss.
In meinem Mietvertrag steht das in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, und deshalb der Mieter während der dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen hat.
Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen
-Regel-Renovierungsfristen- Alle 5 Jahre, alle 8 Jahre und alle 10 Jahre.
Die Arbeiten müssen in fachgerechter Qualitätsarbeit-Fachgerecht-ausgeführt werden.
Das Holz darf nur weiß oder cremig gestrichen werden. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß oder in einem neutralen Farbton zu erfolgen. Die Anwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekoration und schweren Tapeten.
Der Mieter übernimmt vom Vermieter die Wohnung im renovierten Zustand.Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten zustand zu übergeben.

Ich habe ein wenig im Internet gelesen das es Klauseln gibt die nicht rechtens sind und bei Auszug nicht renoviert werden muss.
Stimmt das?
Muss ich renovieren?

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Soweit Sie den Inhalt des Mietvertrags auszugsweise, was die Durchführung der Schönheitsreparaturen angeht, zitieren, sind zwei Konstellationen entscheidend: zum einen der Fristenplan, dass also alle 5, 8 bzw. zehn Jahre in Abhängigkeit von den jeweiligen Räumen renoviert werden muss und zum anderen, dass Sie die Wohnung im renovierten Zustand zu übergeben haben.

Hinzu kommt noch, dass der Mietvertrag bestimmte Farb- und Ausführungsvorgaben hinsichtlich des Anstrichs macht.

Diese drei Tatbestände sind auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.


2.

Soweit ein bestimmter Renovierungturnus, nämlich 5, 8 und zehn Jahre, im Mietvertrag vorgesehen ist, ist diese Regelung in Ihrem Fall zulässig. Das ist darin begründet, dass es sich hier nicht um starre Fristen handelt. Starre Fristen liegen vor, wenn der Mietvertrag ohne Einschränkung vorschreibt, dass bestimmte Zimmer nach Ablauf von fünf Jahren, andere Zimmer nach Ablauf von acht Jahren und wieder andere Räume nach Ablauf von zehn Jahren renoviert werden müssen. In Ihrem Fall heißt es aber, dass die Renovierungen „im Allgemeinen" nach bestimmten Zeitabständen erfolgen solle. Durch die Formulierung „im Allgemeinen" wird dem Mieter ein Spielraum gelassen, wann er die Schönheitsreparaturen durchgeführt. Durchführen muss der Mieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses also nur, wenn dies auch erforderlich ist. D.h., Sie haben hier keine starre Frist sondern eine flexible Regelung, so dass diese Klausel rechtmäßig ist. Man spricht von einem "weichen" Fristenplan.


3.

Die Verpflichtung, die Wohnung beim Auszug in renovierten Zustand zu übergeben (so genannte Endrenovierungsklauseln) ist so, wie Sie sie in der Sachverhaltsschilderung wiedergeben, nicht zulässig. Sie sollten aber den Mietvertrag dahingehend überprüfen, ob festgehalten ist, ob tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht.

Darüber hinaus müssen Sie jene Räume, für die im Regelfall Schönheitsreparaturen alle acht und zehn Jahre vorgesehen sind schon deshalb nicht renovieren, weil Sie vorher, nämlich nach sieben Jahren, ausgezogen sind.


4.

Die so genannte Farbwahlklausel ist wirksam, wenn sie sich ausschließlich auf die Rückgabe der Wohnung beschränkt.

So wie Sie den Mietvertrag zitieren, betrifft die Farbwahl aber die laufenden Schönheitsreparaturen. Solche Klauseln sind nicht gültig.

Sie müssen also prüfen, ob sich die Vorgabe bestimmter Farben nur auf die Renovierung bei Auszug aus der Wohnung bezieht oder ob sich die Einschränkung hinsichtlich der Farbwahl auch auf die laufenden Schönheitsreparaturen beziehen soll. Letzteres wäre, wie gesagt, unzulässig, eine Farbwahlbestimmung bei der Auszugsrenovierung ist dagegen nicht zu beanstanden.


5.

In Ihrem Fall kann die Farbwahlklausel aus den oben genannten Gründen unzulässig sein. Unzulässig ist ebenfalls die Regelung, dass die Wohnung bei Auszug in renoviertem Zustand übergeben werden muss.

Das hat zur Folge, dass alle Vereinbarungen, die die Schönheitsreparaturen betreffen, unwirksam sind.

Mit anderen Worten, Sie müssen weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren.

Das ist die Rechtsfolge, die sich aufgrund des Sachverhalts, den Sie hier schildern, ergibt.

Zur Sicherheit sollte man aber den Mietvertrag im Ganzen einer Prüfung unterziehen, damit geklärt werden kann, ob bestimmte Klauseln eventuell nicht anders gemeint sind. Insoweit verweise ich auf die obigen Ausführungen, besondere zu der Endrenovierung.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2016 | 11:12

also verstehe ich das richtig das ich nur die Küche und das Bad renovieren muss (aller 5Jahre). Die restlichen Räume muss ich nicht machen?
vielen Dank für ihre schnelle Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2016 | 12:12

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Nein, so wie Sie es in der Nachfrage formulieren, sieht es nicht aus.

Nochmals: Die Verpflichtung, die Wohnung beim Auszug in renoviertem Zustand zu übergeben (so genannte Endrenovierungsklauseln) ist so, wie Sie sie in der Sachverhaltsschilderung wiedergeben, nicht zulässig. Sie sollten aber den Mietvertrag dahingehend überprüfen, ob festgehalten ist, ob tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht. Steht im Mietvertrag diese Klausel so, wie Sie sie zitiert haben, brauchten Sie überhaupt nicht zu renovieren, weil dann alle Klauseln hinsichtlich der Schönheitsreparaturen unwirksam wären.


2.

Wäre die Endrenovierungsklausel dagegen aus den Gründen, die ich in meiner Antwort dargelegt hatte, wirksam, müßten Sie anhand des Zustands der Räume prüfen, ob eine Renovierung erforderlich ist.

Sind also deutliche Gebrauchsspuren vorhanden, müßte renoviert werden, ansonsten nicht oder vielleicht nur teilweise.


3.

Diese Ausführungen gelten im Hinblick auf den Mietvertrag, so wie Sie ihn auszugsweise wiedergegeben haben. Sollte der Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen weitere Klauseln enthalten, die hier nicht aufgeführt sind, kann das zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.03.2016 | 07:43

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"Ich habe durch diese Aussage meinen Mietvertrag prüfen lassen und recht bekommen. Ich musste nichts machen.
Herzlichen Dank für diese umfangreiche Antwort."
FRAGESTELLER 03.03.2016 5/5,0