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Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug


26.01.2007 00:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

mir geht es um die Frage in wie weit die Formulierungen zum Thema Renovierung und Schönheitsreparaturen in meinem Mietvertrag evtl. als unwirksam nach neuester Rechtssprechung anzusehen sind.

Ich wohne seit dem 1.Oktober 2004 in der fraglichen Mietwohnung und habe fristgerecht gekündigt, so das das Mietverhältniss am 31.1.07 endet. D.h. ich werde bei Auszug 2 Jahre und 4 Monate in der Wohung gewohnt haben. Die Wohnung war bei Einzug renoviert. Ein beauftragter der Hausverwaltung hat die Wohung nach meiner Kündigung besichtigt und eine anteilige Renovierung von ca. 60% der Wohung verlangt (bezogen auf die qm Anzahl).

Die Wohnung befindet sich nach meinem Dafürhalten in einem normal bis wenig abgenutztem Zustand. Textilböden sind nicht vorhanden.

Hier die fraglichen Passagen aus dem Mietvertrag:

------------------------------------------------------

§ 16 Ziffer 4

a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträurnen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt in der Regel:

bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.


Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht reinigen zu lassen.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziffer 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnungen in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, -verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.
------------------------------------------------------

Insbesondere der Zusatz "in der Regel" bei der Definition der Renovierungsfristen könnte einer Definition als "starr" widersprechen oder ?

Hier also noch einmal meine Frage:
Muss ich bei einer solchen Formulierung im Mietvertrag die Wohung bei Auszug renovieren (bzw. anteilig renovieren), obwohl ich nur 2 Jahre und 4 Monate darin gewohnt habe ? Oder ist der komplette Paragraph bzw. Teile davon ungültig ?

Besten Dank.

P.S.: Da mein Auszugstermin (31.1.07) nicht mehr in allzu weiter ferne liegt wäre mir mit einer raschen Beantwortung sehr geholfen. Danke.
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Leider entspricht die vorliegende Regelung den Anforderungen der neueren und neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte zu formularmäßigen Renovierungsklauseln.

Die Fristenregelung bezüglich der Verpflichtung, überhaupt anstelle des Vermieters Schönheitsreparaturen vornehmen zu müssen, ist wirksam. Aufgrund der Wendungen „wenn erforderlich“ sowie „in der Regel“ ist gesichert, dass Sie nur nach dem Grad der tatsächlichen Abnutzung der Räume in Anspruch genommen werden. Somit werden Sie auch nicht unangemessen benachteiligt.

Es liegt auch keine - an sich unzulässige - Kombination von Fristenregelung und Endrenovierungspflicht vor, da § 16 Ziff. 4b des Vertrages an das Verstreichen der insoweit zulässigen Fristen anknüpft und durch § 16 Ziff. 4c gewährleistet wird, dass Sie bei durchschnittlicher Abnutzung auch nur mit den erforderlichen Kosten je nach Zeitablauf „anteilig“ belastet werden. Hier kann also der vom BGH gerügte „Summierungseffekt“ nicht eintreten.

Ihr Vermieter hat sogar daran gedacht, die Quotenklausel zu entschärfen, indem er keine starren Prozentsätze festgeschrieben hat (unwirksam seit BGH, Urteil vom 18.10.2006 - Az. VIII ZR 52/06) und Ihnen in § 16 Ziff. 4c freigestellt hat, die Zahlungspflicht durch Eigenleistungen abzuwenden (BGH, Urteil vom 26.05.2004 - Az. VIII ZR C 77/03).
Außerdem besteht nach der vertraglichen Regelung auch Verhandlungsspielraum bezüglich der zu veranschlagenden Kosten und der Auswahl eines gegebenenfalls zu beauftragenden Fachbetriebs.

2.
Sie können also nur versuchen, bezüglich der vom Vermieter vorgeschlagenen Quote von 60% für die Renovierungskosten zu verhandeln. Immerhin können Sie nach Ihren Angaben einen überdurchschnittlich guten Erhaltungszustand vorweisen. Dies muss natürlich in die Bewertung der „anteiligen“ Kostentragungspflicht einfließen.
Eine hälftige Teilung der Kosten dürfte hier für beide Seiten tragbar sein.

Außerdem haben Sie natürlich auch Einfluss auf die entstehenden Kosten, indem Sie möglicherweise ein besonders günstiges Angebot einholen, das der Vermieter akzeptiert.

Oder Sie versuchen die Kosten durch eigene Renovierungsleistung zu minimieren, falls dies für Sie in Betracht kommt.


Ich hoffe, Sie haben nunmehr Klarheit über die Rechtslage, wenn auch das Ergebnis Ihre Hoffnungen nicht bestätigen kann. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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