Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.704
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wohnungs- und Gartenübergabe bei Auszug oder Einzug

| 14.07.2014 13:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel
Wegnahmerecht des Mieters bezüglich eingebrachter Gegenstände

Unsere Mieter sind am 1.5.2012 in unsere frisch sanierte/renovierte Doppelhaushälfte eingezogen. Nun wurde der Mietvertrag zu Ende Juli 2014 durch die Mieter gekündigt und der Mieter ist plötzlich der Meinung, er muss nur seine Sachen ausräumen, alles andere sei nach neuer Rechtssprechung (Az.VII ZR 361/03) "Sache des Vermieters".

Zudem möchte er von ihm gekaufte und eingepflanzte Pflanzen ausgraben, es sei denn die Anschaffungskosten der Pflanzen werden von uns übernommen.

Abgeschlossen wurde im März 2012 ein Standard Mietvertrag für nicht preisgebundenen Wohnraum von Haus Grund Essen mit einem allgemeinen Paragraphen zu Schönheitreparaturen, die der Mieter auf seine Kosten durchführen muss (Küche, Bäder Duschen alle 3 Jahre/ Wohn-, Schlafraum, Dielen Toiletten alle 5 Jahre/ Nebenräume alle 7 Jahre etc.)

Zusätzlich wurde unter §33 Sonstiges im Mietvertrag speziell folgendes vereinbart:
a) Die Übergabe des Hauses erfolgt in soeben komplett sanierten und renoviertem Zustand. Bei Beendigung des Vertrages ist das Haus wiederum in renoviertem Zustand, d.h. Wände mit Raufaser tapeziert, Decken teils mit Raufaser tapeziert, teils Rauputz und hell gestrichen zurückzugeben.
b) Dem Mieter wird die zum Haus gehörende Gartenfläche zur alleinigen Nutzung und Pflege überlassen. In diesem Zusammenhang ist der Mieter verpflichtet insbesondere während der Wachstumszeit regelmäßig den Rasen zu mähen. Zur Gartenpflege gehören auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölze bzw. Sträuchern. Der Mieter hat die für die Gartenpflege erforderlichen Gerätschaften, Düngemittel etc. auf eigene Kosten anzuschaffen.

Den gleichen Mietvertrag haben wir auch bereits mit dem Nachmieter so geschlossen.

Nun zur Frage:
Hat der Mieter wirklich Recht bzw. wie muss er Haus und Garten bei Auszug übergeben?
Und wenn ja, was heißt das für zukünftige Mietverträge?

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
Hat der Mieter wirklich Recht bzw. wie muss er Haus und Garten bei Auszug übergeben?

a)
Zu Rechtmäßig- und damit Wirksamtkeit der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen kann ich mangels Angaben (mangeldes Zitat der Regelung) nichts sagen. Vermutlich handelt es sich um unzulässige starre Friste. Das legt zumindest der Hinweis auf die BGH Entscheidung VII ZR 361/03 nahe

Darauf kommt es aber auch nicht an, da der Mieter durch § 33 - unabhängig vom Zustand der Wohnung und damit von der Erforderlichkeit der Renovierung - unzulässig verpflichtet wird, eine Endrenovierung durchzuführen (BGH, VIII ZR 335/02). Dabei gehe ich davon aus, dass die Mieter keine Gelegenheit hatten, auf den Inhalt der Schönheitsreparaturen Einfluss zu nehmen, ie Klausel(n) nicht wirklich ausgehandelt war(en).

b)
Der Mieter hat das Recht, vom ihm eingebrachte Sachen, d.h. auch Bäume / Sträucher, bei Auszug zu entfernen (§ 539 Abs. 2, § 552 BGB). Es ist jedoch der Zustand herstellen, der bei Einzug bestand.

Der Mieter hat daher Recht.

2.
Sie müssen sich um Verwendung von Schönheitsreparaturen-Klauseln bemühen, die auf dem neuesten Stand sind.

Versuchen Sie eine Änderung des bereits abgeschlossenen Vertrages zu erreichen.

3.
Lassen Sie sich von einem auf Mietrecht spezialiiserten Rechtsanwalt bezüglich der Schönheitsreparaturen beraten und entsprechende Klauseln entwerfen.

Eine völlig unproblematische Lösung wäre, unrenoviert zu vermieten, dafür aber auf eine (turnusmäßige) Renovierungspflicht zu verzichten.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2014 | 16:25

Ich bin mir nicht sicher, ob Teil a) meiner Frage entsprechend beantwortet ist und habe daher nochmal parallel im Internet geschaut. Die Antwort Ihres Kollegen auf eine ähnliche Frage sagt aus, dass im Gegensatz zu standardisierten Vertragsklauseln nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entsprechende Individualvereinbarungen wirksam sind (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.01.2009, Aktenzeichen VIII ZR 71/08). Dort vertritt der BGH die Auffassung, dass eine Individualabrede hinsichtlich einer Endrenovierung im Übergabeprotokoll rechtlich unbedenklich ist und nach § 307 BGB nicht der Inhaltskontrolle unterliegt und daher auch nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt.

Die Frage ist jetzt nur, ob sich das mit unserer Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag genauso verhält, denn über die Vereinbarung in §33 hatten wir mit den Mietern ausdrücklich gesprochen. Diese ist auch nachträglich in kursiver, blauer Schrift in den gedruckten Vertrag eingefügt worden und der Mieter hat den Vertrag inkl. dieser Klausel ja auch wissentlich unterschrieben. Oder hätte man § 22 dann durchstreichen müssen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2014 | 19:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Kollege hat Recht.

Da Sie die Endrenovierungsklausel im Mietvertrag haben und nicht in einem Übergabeprotokoll, liegt der von Ihnen zitierte Fall nicht vor.

Nach Ihren Angaben haben Sie die Klausel nicht zur Verhandlung gestellt.

Die Klausel ist zudem nur individuell ausgehandelt (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB), wenn der Vertragpartner tatsächlich Einfluss nehmen konnte. Dies konnte er nicht, wenn er nur die Wahl hatte zu akzeptieren oder den Vertrag nicht zu unterzeichnen.

Nach Ihren Angaben haben Sie Ihre Bedingungen dem Mieter gestellt und genau dieses Vorgehen ist durch das AGB-Recht (§§ 305 ff., § 307 Abs. 1, Abs. 2) geregelt. Eine unangemessene Klausel ist ist unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Wir
empfehlen

Mietvertrag Wohnung

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net erstellen Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach selbst. Beantworten Sie die einfachen Fragen und drucken Sie den unterschriftsreifen Vertrag aus.

Jetzt Mietvertrag erstellen
Bewertung des Fragestellers 16.07.2014 | 09:36

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt: