Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.
1.
Hat der Mieter wirklich Recht bzw. wie muss er Haus und Garten bei Auszug übergeben?
a)
Zu Rechtmäßig- und damit Wirksamtkeit der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen kann ich mangels Angaben (mangeldes Zitat der Regelung) nichts sagen. Vermutlich handelt es sich um unzulässige starre Friste. Das legt zumindest der Hinweis auf die BGH Entscheidung VII ZR 361/03 nahe
Darauf kommt es aber auch nicht an, da der Mieter durch § 33 - unabhängig vom Zustand der Wohnung und damit von der Erforderlichkeit der Renovierung - unzulässig verpflichtet wird, eine Endrenovierung durchzuführen (BGH, VIII ZR 335/02). Dabei gehe ich davon aus, dass die Mieter keine Gelegenheit hatten, auf den Inhalt der Schönheitsreparaturen Einfluss zu nehmen, ie Klausel(n) nicht wirklich ausgehandelt war(en).
b)
Der Mieter hat das Recht, vom ihm eingebrachte Sachen, d.h. auch Bäume / Sträucher, bei Auszug zu entfernen (§ 539 Abs. 2, § 552 BGB). Es ist jedoch der Zustand herstellen, der bei Einzug bestand.
Der Mieter hat daher Recht.
2.
Sie müssen sich um Verwendung von Schönheitsreparaturen-Klauseln bemühen, die auf dem neuesten Stand sind.
Versuchen Sie eine Änderung des bereits abgeschlossenen Vertrages zu erreichen.
3.
Lassen Sie sich von einem auf Mietrecht spezialiiserten Rechtsanwalt bezüglich der Schönheitsreparaturen beraten und entsprechende Klauseln entwerfen.
Eine völlig unproblematische Lösung wäre, unrenoviert zu vermieten, dafür aber auf eine (turnusmäßige) Renovierungspflicht zu verzichten.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
14.07.2014 | 16:25
Ich bin mir nicht sicher, ob Teil a) meiner Frage entsprechend beantwortet ist und habe daher nochmal parallel im Internet geschaut. Die Antwort Ihres Kollegen auf eine ähnliche Frage sagt aus, dass im Gegensatz zu standardisierten Vertragsklauseln nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entsprechende Individualvereinbarungen wirksam sind (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.01.2009, Aktenzeichen VIII ZR 71/08). Dort vertritt der BGH die Auffassung, dass eine Individualabrede hinsichtlich einer Endrenovierung im Übergabeprotokoll rechtlich unbedenklich ist und nach § 307 BGB nicht der Inhaltskontrolle unterliegt und daher auch nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt.
Die Frage ist jetzt nur, ob sich das mit unserer Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag genauso verhält, denn über die Vereinbarung in §33 hatten wir mit den Mietern ausdrücklich gesprochen. Diese ist auch nachträglich in kursiver, blauer Schrift in den gedruckten Vertrag eingefügt worden und der Mieter hat den Vertrag inkl. dieser Klausel ja auch wissentlich unterschrieben. Oder hätte man § 22 dann durchstreichen müssen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
14.07.2014 | 19:02
Sehr geehrter Ratsuchender,
der Kollege hat Recht.
Da Sie die Endrenovierungsklausel im Mietvertrag haben und nicht in einem Übergabeprotokoll, liegt der von Ihnen zitierte Fall nicht vor.
Nach Ihren Angaben haben Sie die Klausel nicht zur Verhandlung gestellt.
Die Klausel ist zudem nur individuell ausgehandelt (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB), wenn der Vertragpartner tatsächlich Einfluss nehmen konnte. Dies konnte er nicht, wenn er nur die Wahl hatte zu akzeptieren oder den Vertrag nicht zu unterzeichnen.
Nach Ihren Angaben haben Sie Ihre Bedingungen dem Mieter gestellt und genau dieses Vorgehen ist durch das AGB-Recht (§§ 305 ff., § 307 Abs. 1, Abs. 2) geregelt. Eine unangemessene Klausel ist ist unwirksam.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
