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Schönheitsreparaturen bei Auszug Renovierung durch Firma?

| 20.11.2013 08:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Sowohl Fristen für die Renovierung von Mietwohnungen als auch Quotenabgeltungsklauseln, die also bei nicht fälligen Renovierungsarbeiten eine zeitanteilige Bezahlung der bis zur nächsten Renovierung abgewohnten Zeit anordnen, dürfen nicht starr sein, sondern am Grad der Abnutzung orientiert.

Sehr geehrte Damen und Herren.
Ich brauche Rechtlichen Rat zu meinem Mietvertrag.
Wir haben am 18.09.2007 einen Mietvertrag für eine Mietwohnung unterschrieben. Der Mietbeginn war der 01.12.2007.
Diese Wohnung haben wir jetzt mehr als Fristgerecht zum 31.01.2014 gekündigt.
Der Mietvertrag ist ein Standartvertrag von Haus & Grund.

§14 Schönheitsreparaturen
1.Der Mieter führt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper sowie sämtlicher Versorgungsleitungen, Innenanstrich der Fenster und sämtlicher anderer Holzteile der Mieträume einschließlich der Einbaumöbel.

2.Wärend der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen, beginnend mit dem Mietverhältnis, der Fall:
alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen,
alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten,
alle 7 Jahre: alle anderen Nebenräume,
alle 7 Jahre: der Anstrich von Fenstern, Türen, sonstige Holzteilen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln.
Der Mieter hat spätestens bei Ende des Mietverhältnisses die nach Maßgabe von Ziffer 1 und 2 erforderlichen Arbeiten durchzuführen.

3.Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartende Kosten anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter- je nach Erhaltungszustand der Wohnung- im allgemeinen nach folgender Maßgabe zu bezahlen.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in Küche, Bäder und Duschen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33% der Kosten, länger als zwei Jahre 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten, länger als zwei Jahre 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für sonstige Nebenräume sowie für Fenster, Türen, sonstige Holzteile, Heizkörper, Versorgungsleitung und an Einbaumöbel länger als ein Jahr zurück 14,28%, länger als zwei Jahre 28,57%, länger als drei Jahre42,85%, länger als vier Jahre 57,14%, länger als fünf Jahre 71,43%, länger als sechs Jahre 85,71%. Der Mieter ist berechtigt, den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes vorzulegen oder die Schönheitsreparaturen fachgerecht in neutraler Ausführung selbst durchzuführen.

§24 Zustand der Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses
1. Der Mieter Übernimmt die Wohnung im Gegenwärtigen Zustand.

Wir habe die Wohnung damals von der Vormieterin unrenoviert übernommen.

Sind wir jetzt verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen, auch den Parkettboden zu streichen?
Sehe ich es richtig das ich diese Schönheitsreparaturen auch komplett selbst erledigen kann?
Würde eine weiter Rechtsberatung bei einem Rechtsstreit für Sie in Frage kommen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen in § 14 ist in Ordnung. Sie entspricht dem Urteil des BGH vom 09.03.2005, VIII ZR 17/0, da in § 14 Abs. 2 aufgrund der Formulierung "im Allgemeinen" keine starren Fristen für die Renovierung enthalten sind. Auch ist dort festgehalten, dass die Fristen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, Sie also bei unterbliebener Renovierung durch Ihre Vormieter und Ablauf der Fristen bei entsprechender Abnutzung nicht verpflichtet waren, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu renovieren.

Unwirksam ist hingegen die Regelung in § 14 Abs. 3, wonach bei nicht fälligen Renovierungen anteilig eine Quote nach der Zeit bis zur nächsten Renovierung zu zahlen ist, da dort der Grad der Abnutzung der jeweiligen Räume nicht berücksichtigt wird. Hinzu kommt, dass Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, so dass Sie anteilig noch eine Abgeltung für Zeiträume zu zahlen hätten, in denen Ihr Vormieter in der Wohnung gelebt hat. Die Unwirksamkeit dieser Klausel hat jedoch keine Auswirkungen auf die Renovierungspflicht an sich (BGH vom 18.10.2006, VIII ZR 52/05, BGH vom 18.06.2009, VIII ZR 224/07), sondern führt lediglich dazu, dass der Vermieter bei nicht fälligen Renovierungsarbeiten keine anteilige Erstattung der Kosten von in Zukunft notwendigen Arbeiten verlangen kann.

Fazit: Soweit bei Ihrem Auszug die Räume so abgenutzt sind, dass sie renoviert werden müssen, sollten Sie diese Arbeiten vor dem Auszug selbst erledigen, weil anderenfalls der Vermieter auf Ihre Kosten einen Maler beauftragen darf. Sie haben natürlich die Möglichkeit, die Arbeiten selbst auszuführen. Über den Grad der Abnutzung sollten Sie sich vor Ihrem Auszug mit dem Vermieter einigen, notfalls einen Maler Ihres Vertrauens hinzuziehen.

In auffälligen Farben angestrichene Wände müssen Sie unabhängig vom Grad der Abnutzung in weißen oder neutralen Tönen anstreichen. Das Parkett müssen Sie nicht abschleifen und neu versiegeln, die von Ihnen zitierte Klausel stammt aus einer Zeit, als noch Dielenböden verbreitet waren. Bei Parkett reicht der Einsatz eines speziellen Reinigungsmittels und der Auftrag einer Schutzemulsion.

Für eine weitere Beratung und Vertretung stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin


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Bewertung des Fragestellers 24.11.2013 | 10:48

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