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Schönheitsreparaturen - Fristen teils starr, teils flexibel


15.08.2006 14:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Formularmietvertrag enthält teils starre Fristen, teils flexible Fristen für verschiedene Schönheitsreparaturen.

Ist die ganze Regelung damit unwirksam, weil mir in der Gesamtbetrachtung ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird und ich damit unangemessen benachteiligt werde?:

- starre Fristen für Wände und Decken in allen Räumen -> unwirksam
- diesbezügliche Quotenregelung beim Auszug -> auch unwirksam
- Zusammenfassung der Regelungen in einem Absatz (Klauselwerk) -> Verbundenheit
- Summierungseffekt bewirkt damit Unwirksamkeit auch der flexiblen Fristen für Leisten, Heizkörper, Fenster usw., da die Quotenregelung insgesamt unwirksam ist und nicht nur bezüglich der Wände und Decken?

Außerdem bezweifele ich, daß das Streichen der Heizkörper und Leisten usw. im gleichen Turnus erforderlich sein soll wie das der Räume, in denen sie sich befinden!

Vielen Dank für Ihre Auskunft!
------------------------

§ 10 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen

2.Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Wände und Decken in Küchen, Baderäumen und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Räumen alle sieben Jahre zu streichen oder zu tapezieren. Das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper oder Heizrohre, Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen in den einzelnen Räumen wird im Allgemeinen im gleichen Turnus erforderlich sein. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen; dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:

Küchen, Baderäume und Duschen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66% der erforderlichen Renovierungskosten.

Entsprechend Wohn- und Schlafräume usw. 20%, 40%, 60%, 80% (gekürzt)
Entsprechend andere Nebenräume 14%, 28%, 42%, 56%, 70%, 84% (gekürzt)

Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausführt oder ausführen läßt.

4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, daß die alten Tapeten entfernt werden.

Ist der Mieter mit der ihm obliegenden Leistung im Verzug, so kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, daß er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.

5. Die Parteien treffen im übrigen folgende Vereinbarung:
- leer -
Sehr geehrter Fragesteller,

die Problematik der Schönheitsreparaturen ist außerordentlich umstritten und hat auch den BGH bisher oftmals beschäftigt.

Dieser geht von einer Unwirksamkeit sog. "starrer Fristen" aus, also wenn dem Mieter nicht ein Ermessensspielraum in Bezug auf die Abnutzung und die evtl. notwendigen Schönheitsreparaturen eingeräumt wird (BGH 8. Zivilsenat vom 13.07.2005 Aktenzeichen: VIII ZR 351/04 oder BGH 8. Zivilsenat vom 05.04.2006 Aktenzeichen: VIII ZR 106/05).

In Ihrem Fall ist in § 10 Nr. 3 kein Ermessen eingeräumt worden, es fehlt zB. eine Formulierung, wie "in der Regel", die es dem Mieter ermöglicht, die Schönheitsreparaturen bei konkretem Bedarf durchzuführen. Auch ist keine Verlängerung, sondern nur eine Verkürzung der Fristen vereinbart.

Weiterhin kann ich Ihre Rechtsauffassung in Bezug auf die Quotelung bestätigen, vor allem, weil dem Mieter hier kein Recht zur eigenen Ausführung der Schönheitsreparaturen eingeräumt wird.

Die Zusammenfassung der Schönheitsreparaturklauseln hat grds. eine Unwirksamkeit insgesamt zur Folge.

Hinweisen darf ich zusätzlich noch, dass der BGH in der letzten Zeit allerdings zunehmend davon ausgeht, das Klauseln zu den Schönheitsreparaturen grds. wirksam sind und ein Verpflichtung des Mieters grds. anerkennt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zu einer ersten Orieniterung verholfen zu habenn

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2006 | 17:42

Sehr geehrter Herr Joachim,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! In Ihren Ausführungen sehe ich jedoch mehrere Widersprüche zum Vertragstext, die mich sehr unsicher werden lassen, was Ihre Schlußfolgerung der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln angeht.

1. In §10 Nr.3 ist sehr wohl mit der Formulierung "im Allgemeinen" ein Ermessen für das Streichen der Fußböden, Fenster, Heizkörper, Leisten usw. eingeräumt worden.
2. Ebenfalls in §10 Nr.3 kann ich keine Verkürzung der Fristen erkennen, wie Sie ausführten. Mit "...soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert" ist nur gemeint, daß die Fristen unabhängig vom Zustand der Wohnung frühestens mit dem Einzug beginnen.
3. Schließlich wird mir, was die Quotelung angeht, in §10 Nr.3 sehr wohl eingeräumt, die Reparaturen in Eigenarbeit auszuführen oder ausführen zu lassen.

Kommen Sie nach Berücksichtigung dieser Punkte weiterhin zu dem Ergebnis, daß die Zusammenfassung der wirksamen und unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln zwingend und insgesamt zu deren Unwirksamkeit in meinem Vertrag führt? In wie weit relativieren Sie dieses Ergebnis durch den Hinweis auf die Entscheidungen des BGH der letzten Zeit, daß Klauseln zu Schönheitsreparaturen grds. wirksam seien?

Vielen Dank für die Klarstellung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2006 | 20:55

Sehr geehrter Fragesteller,

in § 10 Nr. 3 bezieht sich die Formulierung "im Allgemeinen" auf "Das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper oder Heizrohre, Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen in den einzelnen Räumen ", nicht jedoch auf das Tapezieren. Somit besteht für die "normalen" Schönheitspreparaturen keine Ermessensregelung sondern ein starre und vom Vermieter vorgeschriebene Frist.

"Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen; dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert." Die Fristverkürzung bezieht sich hier auf einen höheren Abnutzungsgrad, unterblieben ist es aber auch hier ein Verlängerung der Frist gerade bei schonendem Umgang bzw. keiner Erforderlichkeit einer Schönheitsreparatur einzuräumen.

Eine Renovierung in Eigenregie bei Auszug vor Abaluf der Fristen (auch dies lässt wiederum starre Fristen erkennen)ist aus der Klausel nicht vollständig zu entnehmen, da diese zum einen getrennt von der normalen Fristenklausel steht und zum anderen sich ausdrücklich danach, für den Fall eines vorherigen Auszugs, nur prozentuale finanzielle Beteiligungen zulässt.

Aufgrund der festen Fristen und der unklaren prozentualen Regelung ist daher hier von einer Unwirksamkeit auszugehen.

Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

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