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Aufweichung der starren Fristen zu den Schönheitsreparaturen?


09.10.2006 22:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Vor dreieinhalb Jahren haben wir unsere derzeitige Wohnung bezogen. Im Mietvertrag wurde vermerkt(§1), dass wir diese "zur Benutzung als Wohnung gemäß noch zu fertigendem Übergabeprotokoll im besichtigten Zustand" mieten. Im Übergabeprotokoll wurde der Zustand der Wohnung als unrenoviert vermerkt. Bei unserem Einzug haben wir entsprechend die Wohnung komplett renoviert.

Unter §6 Kosten für Schönheitsreparaturen / Instandhaltungen steht das folgende:
Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in gutem Zustand zu erhalten.
1. Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt Während der gesamten Mietzeit der Mieter (vergl. Ziffer 3.1 + 3.2)
2. Ebenos trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie für die Wartungen (vergl. Ziffer 4.1 bis 4.4). Die Kostentragungspflicht des Mieters ist im Einzelfall auf 76,69 € jährlich auf maximal 8% der Jahresgrundmiete begrenzt.
3. Schönheitsreparaturen
3.1 Der Mieter hat die erforderlichen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderungen durch die Vermieterin auszuführen. Sie umfassen insbesondere alle Maler- ud Tapezierarbeiten innerhalb der Wohnung sowie die Instandhaltung der Fußböden und Fußbodenbeläge.
3.2 Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel jeweils nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Innenanstirche der Fenser, die Anstriche der Türen, Holzteile, Heizkörper, Versorgungsleitungen u.ä. sind alle 5 Jahre durchzuführen.
Lässt der Mieter diese nicht rechtzeitig von sich aus vornehmen, so kann die Vermieterin die Durchführung binnen 6 Wochen verlangen. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist ist die Vermieterin zur Ersatzvornahme zu Lasten des Mieters berechtigt.
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgurnd eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leiste:
Liegen die letzten fachgerechten Schönheitsreparaturen wähend der Mietzeit
Länger als 1 Jahr = 20% der Kosten des Kostenvoranschlages
Länger als 2 Jahre = 40%
Länger als 3 Jahre = 60%
Länger als 4 Jahre = 80%
Länger als 5 Jahre zurück, besteht die Verpflichtung zur Vollrenovierung.
Dem Mieter bleibt es vorbehalten, statt der Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung bis Mietende selbst vorzunehmen.

Unter §13 Beedigung des Mietverhältnisses steht des weiteren:
Bei Beendigung des Mietverhältnisses bzw. bei vorherigem Auszug hat der Mieter die Mieträume geräumt, in sauberem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Die Mieträume sind in mängelfreiem Zustand unter Berücksichtigung der vertragsgemäßen Schönheitsreparaturen zurück zu geben. Dabei sind Löcher in Wänden, Decken und Holz handwerksgerecht zu schließen und beschädigte Wandfliesen zu ersetzen. Kommt der Mieter diesen Verpflichtungen nicht nach, so ist die Vermieterin berechtigt, nach Abmahnung und Fristsetzung auf Kosten des Mieters die Mängel zu beheben.

Unsere Frage lautet nun:
Sind wir bei Auszug verpflichtet die Wohnung komplett renoviert zu übergeben, bzw. sind wir verpflichtet Zahlungen entsprechend der unter §6 angegeben Staffel an den Vermieter zu leisten, falls dieser eine Renovierung veranlaßt. Oder reicht die Übergabe entsprechend dem bei Anmietung vorgefundenen Zustand (unrenoviert).
Sehr geehrter Ratsuchender,



da es sich hier um starre Fristen handelt, ist die gesamte Klausel unwirksam, sofern es sich um einen Formularmietvertrag handelt.


Sie brauchen daher weder renovieren, noch Zahlungen leisten.


Die besenreine Übergabe ist daher ausreichend.


Beschädigungen werden davon aber nicht umfasst; diese sollten Sie beseitigen.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2006 | 08:35

Sehr geehrte Frau True-Bohle,
vielen Dank für die schnelle Antort. Eine Detailfrage bleibt jedoch:
Von der Unwirksamkeit der Klausel hatten wir bereits gehört, jedoch auch von Entscheidungen, bei der diese unter bestimmten Bedingungen doch greift. Dieses sei der Fall, wenn die Fristen durch Formulierungen wie unter Punkt 3.2. ..."sind in der Regel"... nicht mehr ganz so star sind bzw. etwas weicher Formuliert sind.
Gibt es diese Ausnahmen tatsächlich, trifft dieses in unserem Falls zu bzw. ändert dieser Punkt Ihre Sichtweise unserer Renovierungspflichten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2006 | 08:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

hier müssen Sie die Formulierung und den Zahlungsplan im Zusammenhang sehen.

Und dann ist eben keine "Aufweichung" der starren Fristen erfolgt. Dieses ist nur dann der Fall, wenn der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird, und das liegt hier eben nicht vor, so dass sich an meiner Beurteilung nichts ändert.


Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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