Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Muss der Mieter die Wohnung, die Heizkörper und die Innentüren streichen?

| 16.07.2008 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:02

Die betreffende Wohnung war durch einen Zeitmietvertrag für 3 Jahre vermietet. Der Vertrag wurde durch eine individuelle Vereinbarung am 09.11.2007 zum 31.07.2008 verlängert. In diesem Zusammenhang wurde auch die Frage der Renovierung vertraglich geregelt.

2 Fragen:

A) Muss der Mieter die Wohnung, die Heizkörper und die Innentüren streichen?
B) Muss der Mieter den Holzdielenboden auf dem Balkon streichen.

Nachfolgend die Formulierungen des Mietvertrags und der zusätzlichen schriftlichen Vereinbarungen:


§ 9. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerech¬net vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheits¬reparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungs¬turnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.,
(3) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur € 125 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen ..
(4) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für Instandsetzungen, die - ausgenommen bei Gefahr im Verzug - vorgenommen werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Scha¬den ist der Mieter ersatzpflichtig.
(5) Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhut- oder Sorgfaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache über¬lassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.
Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Schadensursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Mieter obliegt sodann der Beweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.



§ 12. Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit frisch gestrichen, gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. § 9 Abs. (2) bleibt unberührt

Auszug aus der zusätzlichen schriftlichen Vereinbarung vom 14.11.2004 – Anlage zum Mietvertrag

Nr. 1 - Der Mieter übernimmt die Wohnung von der Vormieterin ungestrichen und mit dem alten Teppichboden. Er hat dafür eine Entschädigung in Form von Einrichtungsgegenständen erhalten.
Zu gegebener Zeit (bei Auszug des Mieters) hat er die Wohnung ordentlich frisch gestrichen, das heißt fachmännisch mit weißer guter Farbe (z.B. ALPINA), an den Vermieter zu übergeben. Der Teppichboden ist vom Mieter zu entfernen und zu entsorgen.

Nr. 4 – Der Balkon der Wohnung hat einen Holzdielenboden. Dieser ist alle 3 Jahre vom Mieter – zum ersten Mal im Frühjahr 2005 – abzuschleifen und mit Grundierung und geeigneter Farbe zu streichen. Das erforderliche Material wird vom Vermieter besorgt oder bezahlt.


Auszug aus der zusätzlichen schriftlichen Vereinbarung vom 09.11.2007 – im Rahmen der Verlängerung des Zeitmietvertrages


Nr. 1 – der Mieter hat die Wohnung vor seinem Auszug ordentlich frisch zu streichen, das heißt fachmännisch mit weißer qualitativ guter Farbe (z.B. ALPINA) und in frisch gestrichenem Zustand an den Vermieter zu übergeben.


16.07.2008 | 12:46

Antwort

von


(513)
Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

A) Bei der Frage, ob der Mieter die Wohnung bei Auszug renovieren, also die Schönheitsreparaturen ausführen, oder einen Kostenanteil bezüglich dieser Arbeiten zu tragen hat, kommt es zunächst auf die Wirksmkeit der mietvertraglichen Klausel an.

Die vorliegende Schönheitsreparaturklausel des § 9 (2) ist jedoch unwirksam, da sie einen sog. starren Fristenplan enthält. Die Renovierungsfrist von 3, 5 und 7 Jahren sind dem Wortlaut nach zwingend einzuhalten. Dies ist unzulässig. Wirksam wäre nur eine Klausel, die Einschränkungen enthält, aus denen ersichtlich wird, dass der Mieter später renovieren dürfte, falls nach Fristablauf noch kein Renovierungsbedarf besteht.

Wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsrenovierungsklausel entfällt bereits die Möglichkeit, eine Endrenovierung oder eine anteilige Kostenübernahme zu regeln. Die hier vorliegende quotenmäßige Abgeltungsklausel ist aber ohnehin ebenfalls unwirksam. Sie stellt nicht auf den aktuellen Renovierungsbedarf im Zeitpunkt des Auszugs ab. Außerdem wird von einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag ausgegangen. Beides ist unwirksam.

§ 12 des Mietvertrags ist ebenfalls unwirksam. Diese Klausel stellt nicht auf den Zeitpunkt der zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen ab und bildet zusammen mit § 9 einen den Mieter unangemessen benachteiligenden Summierungseffekt.

Fraglich ist, ob Nr. 1 der Vereinbarung vom 14.11.2004 oder Nr. 1 der Vereinbarung vom 09.11.2007 hieran etwas zu ändern vermögen. Dem äußeren Anschein nach handelt es sich hierbei um zulässige Individualvereinbarungen. Diese nehmen jedoch auf die als AGB einbezogenen Renovierungsklauseln Bezug und ergänzen diese. Demnach ist der gesamte Regelungskomplex einheitlich als AGB zu werten. Einer diesbezüglichen Prüfung halten sie jedoch wiederum nicht stand. Es ist unzulässig, dem Mieter eine weiße Farbe vorzuschreiben. Zudem nehmen die Vereinbarungen wiederum keinen Bezug auf den Zeitpunkt der zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen.

Eine Verpflichtung des Mieters zum Streichen liegt allenfalls dann vor, wenn es sich bei den Vereinbarungen um echte Individualvereinbarungen handelt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass diese Verpflichtung nicht einseitig vom Vermieter gestellt worden ist, sondern zwischen den Parteien ein echtes Aushandeln stattgefunden hat. Der Vermieter müsste die Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt haben, dass heißt, er hätte dem Mieter die Bereitschaftsignalisieren müssen, auf diese Regelung auch zu verpflichten.

Nach alledem gehe ich davon aus, dass der Mieter nicht zum Streichen verpflichtet ist.

B) Fraglich ist hier, ob Nr. 4 der Vereinbarung vom 14.11.2004 wirksam. Das Abschleifen und Streichen des Balkons ist keine übliche Schönheitsreparatur, nimmt daher keinen Bezug auf die unwirksamen Klauseln. Juristisch vertretbar erscheint es mir, diesbezüglich eine differnzierte Betrachtung vorzunehmen. Die Klausel wäre z.B. dann wirksam, wenn der Mieter als Gegenleistung eine vergünstigte Miete zu zahlen hätte. Ebenso vertretbar erscheint es mir, generell zu von einer Wirksamkeit der Klausel auszugehen, da die Kosten hierfür der Vermieter trägt, der Mieter sich also lediglich zur Vornahme der Arbeit selbst und dies nur alle 3 Jahre verpflichtet hat. Von einer Unzumutbarkeit ist daher nicht auszugehen. Meines Erachtens ist diese Klausel wirksam. Ich weise jedoch darauf hin, dass abweichende Meinungen ebenfalls vertretbar sind und ich keine Prognose geben kann, wie der zuständige Richter diesen Einzelfall bewerten würde.

Im Ergebnis gehe ich davon aus, dass der Mieter nicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen oder einer anteiligen Kostenübernahme jedoch zum Überarbeiten der Balkondielen verpflichtet ist.

Ich hoffe Ihnene einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Lars Liedtke

Rückfrage vom Fragesteller 17.07.2008 | 09:07

Sehr geehrter Herr Liedtke, vielen Dank für Ihre Stellungnahme. Dazu folgende Ergänzungsfrage:

Sollte der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage die Wohnung streichen, hat er dann einen Anspruch auf Entschädigung und wie wird diese ggf berechnet? Kann man argumentieren, dass der Mieter durch konkludentes Handeln die ungültigen Klauseln akzeptiert hat.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.07.2008 | 11:02

Sehr geehrter Fragesteller,

ob darin ein konkludentes Anerkenntnis gesehen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Wenn er beispielsweise überhaupt nicht beanstandet, streichen zu müssen, sondern es einfach tut, würde ich von einem Anerkenntnis ausgehen, wenn es jedoch vorher Streit gibt und er die Arbeiten ausführt und dabei betont, dazu nicht verpflichtet zu sein, nicht.

In einem solchen Fall käme das Recht der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB: Herausgabeanspruch ) zur Anwendung. Demnach hätte der Vermieter das durch rechtsgrundlose Leistung Erlangte herauszugeben, da dies nicht möglich ist, würden Sie Wertersatz schulden. Der bemisst sich am Materialwert und der Arbeitsleistung.

Dass ein solcher Fall eintritt, halte ich für unwahrscheinlich. Zweifelt der Mieter an seiner Verpflichtung, wird er die Renovierung unterlassen und das Risiko eingehen, dass der Vermieter ihn hinterher kostenmäßig in Anspruch nehmen, anstatt zunächst die Arbeiten auszuführen und danns selbst zuzusehen, ob und wie er wieder Geld zurückbekommt. Tritt ein solcher Fall tatsächlich ein, könnte ein Vergleich einen Rechtsstreit vermeiden. Z.B. könnte eine Einigung so aussehen, dass der Vermieter die Materialkosten ersetzt, der Mieter aber auf Ersatz für seine Arbeitsleistung verzichtet.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers |

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Erscheint mir eine umfassende Antwort, die aus meiner Sicht auch klar verständlich formuliert ist.
Vielen Dank!

"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Lars Liedtke »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER
5/5,0

Erscheint mir eine umfassende Antwort, die aus meiner Sicht auch klar verständlich formuliert ist.
Vielen Dank!


ANTWORT VON

(513)

Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Familienrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Gewerblicher Rechtsschutz, Strafrecht, Internet und Computerrecht