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Schönheitsreparaturen starre Fristen?

13.04.2008 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben zum 15.07.2006 unseren Mietvertrag abgeschlossen und diesen fristgerecht zum 31.05.2008 gekündigt. Der Vermieter verlangt von uns jetzt, dass wir die Wohnung komplett renovieren müssen oder die Kosten anteilig zu tragen haben. In unserem Mietvertrag (Mustervorlage des Haus- und Gartenbesitzervereins e.V. Stuttgart Version 1/2005) ist dazu folgendes geregelt:

§ 7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses

1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.

2. Der Mieter verpflichtet sich während der Dauer der Mietzeit die Schönheitsreparaturen (tapezieren und anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper, einschl. Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von Innen, Lasieren von Naturholztüren und –Fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.

3. Diese Verpflichtung gilt im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen:

a) Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von Innen 5 Jahre
b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
c) Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztüren und Fenstern 10 Jahre
e) Heizkörper einschl. Heizungsrohre 10 Jahre

Bei Nebenräumen Innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer verlängert sich diese Frist um 2 Jahre). Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

In § 18 (Renovieren bei Auszug) wird sinngemäß geregelt, dass der Mieter bei Auszug anteilig (z.B. 25 % des Anstreichens von Decken und Wänden wenn die letzte Renovierung weniger als 2 Jahre zurück liegt) die Kosten eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlags zu tragen hat. Bezüglich der Anteile formuliert § 18 wie folgt: „Wobei die nachstehend genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen“.

In einem BGH Urteil habe ich gelesen, dass starre Renovierungsfristen unwirksam sind und dass sich dies auch auf die anteilige Kostenübernahme bei Auszugsrenovierung erstreckt.

Frage:
1. Handelt es sich in § 7 um eine starre Fristenregelung oder genügt der Ausdruck „Im Allgemeinen“, um die Starrheit der Fristen aufzuheben?

2. Sind die in § 18 genannten Fristen losgelöst von §7 zu betrachten oder wirkt sich eine eventuelle Unwirksamkeit von § 7 auch auf die Auszugsrenovierung aus.

3. Zu was sind wir verpflichtet?

Herzlichen Dank für die Antwort im Voraus.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Da es sich bei Ihrem Mietvertrag laut Ihrer Ausführungen um einen solchen nach Mustervorlage des Haus- und Gartenbesitzervereins e.V. Stuttgart Version 1/2005 handelt, gehe ich davon aus, dass dieser als Formularmietvertrag anzusehen ist, welcher bereits vorformuliert durch den Vermieter in einer Vielzahl von Fällen unverändert genutzt wird.

1.) Zulässig ist hiernach die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der Abnutzung in der abgewohnten Mietzeit. Möglich ist in diesem Rahmen die Übertragung laufender Schönheitsreparaturen, auch einer unrenovierten Wohnung, auf den Mieter, wenn die übliche Renovierungsfrist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Wie Sie bereits richtig erkannt haben, ist die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen zulässig, soweit ein nicht starrer, flexibler Fristenplan vorliegt und der Mieter dabei nicht für eine Abnutzung vor Mietbeginn einstehen muss. Ein solcher ist anzunehmen, wenn es dem Mieter entsprechend der verwendeten Formulierung möglich ist, sich auf einen fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf zu berufen (hier: "...im Allgemeinen...").

Die Übertragung der Endrenovierung, auch neben der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen, ist zulässig unter der Voraussetzung, dass die Schönheitsreparaturen fällig sind und, soweit dies nicht der Fall ist, eine lediglich anteilige Kostenabgeltung verlangt wird. Wirksam ist danach grundsätzlich eine so genannte flexible Quotenklausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietvertrages je nach Zeitpunkt der wirksam übertragenen letzten länger als ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparaturen einen dem Abnutzungsgrad entsprechenden Teil der Kosten zu tragen hat. Die Kostenabgeltung muss an den üblichen Renovierungsfristen, die auch hier nicht starr sein dürfen, sondern flexibel sein müssen, so dass der Mieter sich auf fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen können muss, ausgerichtet sein.

Die beiden Regelungskomplexe sind grundsätzlich getrennt von einander zu betrachten und zu werten.

Im Hinblick auf die von Ihnen aufgeführte Regelung des § 7 des Mietvertrages (laufende Schönheitsreparaturen) kann daher festgehalten werden, dass selbige als wirksam angesehen werden kann.

Auch im Hinblick auf die von Ihnen angeführte Regelung des § 18 des Mietvertrages (Quotenklausel) gehe ich davon aus, dass diese auf Grund der gegebenen Flexibilität ("...im Allgemeinen...") wirksam sein dürfte.

Da die Fristen für die laufenden Schnönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind, sind Sie zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet gewesen.

Da auch die in § 18 des Mietvertrages geregelten zwei Jahre nach Ablauf der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind, wobei derartige Fristen erst zu Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, können Sie auch nicht verpflichtet werden, einen Teil der Kosten bei Ihrem Auszug zu tragen.

Letztlich können Sie sich durch die Formulierung "...im Allgemeinen..." darauf berufen, dass, sofern gegeben, ein Renovierungsbedarf nicht besteht.

---

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 13.04.2008 | 15:56

Sehr geehrter Herr Elster,

zunächst herzlichen Dnak für Ihre Auskunft. Leider habe ich ich mich zu § 18 unverständlich ausgedrückt. Die Anteilige Kostenpflicht von 25 % beginnt bereits ein Jahr nach Abschluss des Mietvertrages (Wie bei uns der Fall) und erhöht sich nach dem 2 Jahr auf 40 %.

Meine abschließende Frage:
können wir uns durch die Formulierung in § 18

"...der Mieter ist verpflichtet die Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlags an den Vermieter zu bezahlen wobei die Nachstehenden Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen..."

darauf berufen, dass eine Renovierung der Türen, Fenster und Heizkörper nicht notwendig ist und wir damit auch keine anteiligen Kosten zu tragen haben?
(Der Vermieter räumt selbst ein, dass die Renovierung der Fenster, Türen und heizkörper nicht notwendig ist, verlangt jedoch wegen der allgemeinen Abnutzung die in § 18 genannten anteiligen Kosten auf Grundlge des Kostenvoranschlages, obwohl er die Arbeiten nicht durchführen lassen will. Die anteiligen Kosten für Streicharbeiten von Decken und Wänden wären wir bereit zu bezahlen). Vielen Dank für eine ergänzende Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.04.2008 | 09:49

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:

Die Formulierung „…im Allgemeinen…“ dient gerade dazu, dem Mieter zu ermöglichen, sich im Falle eines fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarfs auf einen solchen berufen zu können. Soweit demnach eine Renovierung der in Frage stehenden Teile oder Flächen noch nicht notwendig ist, können Sie sich auf Grund der Regelung in Ihrem Mietvertrag hierauf berufen.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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