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Schönheitsreparatur - Klausel im Vertrag wirksam?


01.10.2007 17:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hallo,

ich bin aus meiner Wohnung ausgezogen, habe die Wohnung komplett renoviert übergeben und soll nun noch anteilig für 57 Monate (die ich dort auch gewohnt habe) die Kosten für Schönheitsreparaturen (Türen, Heizkörper, sichtbare Rohrleitungen) übernehmen.
Diese basieren auf einem Kostenvoranschlag eines örtlichen Malerbetriebes, den ich hier nicht anzweifle.

Allerdings bin ich der Meinung, die Klausel meines Mietvertrages dazu ist unwirksam, da hier eine starre Frist vorliegt.
Zusätzlich habe ich eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag unterschrieben, die ich ebenfalls mit aufführe.

Die Wohnung war in einem herrvorragenden Zustand, ebenso Heizkörper und Türen, was mich umso mehr ärgert.

Können Sie mir dazu weiterhelfen, ob ich die Zahlung leisten muss oder diese aufgrund der ungültigen Klausel nichtig ist?


Dazu hier die Paragrafen aus meinem Mietvertrag:


$9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
...
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

Zusatzvereinbarung:
$9 Ergänzung des Absatzes (2)
Es besteht Einvernehmen darüber, dass die in &9 Abs (2) gen. Schönheitsreparaturen nachstehende Arbeiten erfordern:
- Türstöcke und -blätter sind zu lackieren
- Heizkörper und sichtbare Rohrleitungen sind zu lackieren
Zu $9: neu
...
Alle dazu erforderlichen Arbeiten gem. $9 sind fachmännisch durchzuführen.
Ausgenommen davon sind Türen, Heizkörper und sichtbare Rohrleitungen.
Hierzu gilt folgendes:
Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen gem. $9 Abs. (2), trägt der Mieter einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

Weiter sind die Teppichböden maschinell nass/chem. zu reinigen. Wurden Teppichböden während der Mietzeit über die normale Abnützung hinausgehend beschädigt, hat der Mieter die Böden auf seine Kosten ersetzen zu lassen.
...

Vielen Dank im Voraus.
Sehr geehrte Ratsuchender,

durch Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 – hat der BGH entschieden, dass eine in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel mit dem Inhalt, „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen ( z.B. Küche/Bad 3 Jahre, Wohn- und Schlafraum 4-5 Jahre, Nebenräume 6-7 Jahre)“ eine starre Fristregelung enthält und insoweit unwirksam ist. Auch die formularmäßige Verpflichtung, die Mieträume bei Auszug zu renovieren, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

Insoweit stellt auch eine Klausel, nach der der Mieter verpflichtet sein soll, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen, eine starre Fristenregelung dar.

Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann die grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden, so dass dieser am Ende eines Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet werden kann. Dem Vermieter verbleibt bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen allenfalls ein Schadensersatzanspruch auf Grund übervertragsgemäßem Gebrauch in Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen bei vertragsgemäßen Gebrauch. Dieser scheint nah Ihrem Vortrag aber wohl nicht gegeben zu sein.

In seiner weiteren Leitsatzentscheidung vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 - führt der BGH seine Rechtsprechung zur starren Fristenregelung weiter und bekräftigt, dass bei unwirksam vereinbarter starrer Fristenregelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung für angefangene Renovierungsintervalle unwirksam ist. Sind also die Fristen starr vereinbart und (!) enthält der Mietvertrag in einer gesonderten Klausel mit der Verpflichtung, bei Auszug aus der Wohnung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine anteile Beteiligung an den Renovierungskosten zu leisten, so muss der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtanwalt Ernst G. Mohr
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