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Schönheitsreparaturen ,Klausel wirksam ?

07.04.2008 17:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag meine Damen und Herren,

wir als Vermieter sind durch die dauernden Diskussionen um die Wirksamkeit der Klausel der Schönheitsreparaturen unsicher geworden. Wir haben im Oktober 1999 unsere Wohnung vermietet, die letzte Renovierung war im August 1999, was auch vertraglich festgehalten wurde.
In dem Formulatvermietvertrag steht unter § 7 (Miete und Nebenkosten)Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (handschriftl. angekreuzt).Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Bädern ,Küchen und Duschen alle 3 Jahre (handschr.eingetragen)
in Wohn-und Schlafräumen,Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre (handschr. eingetragen)
in anderen Nebenräumen alle 5 Jahre (auch handschr.eingetragen).

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Einde des Mietverhältnisses alle bis dahin-je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung- erforderlichen Arbeiten auszuführen.Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

Unser Mieter hat diese Schönheitsreparaturen noch nie vorgenommen und wir haben auch nicht darauf bestanden.
Muß er das jetzt bei Auszug, es ist doch einiges abgewohnt worden in dieser Zeit, oder kann er sich darauf berufen, daß diese Klausel ungültig ist. Wir sind nicht der Meinung daß das den Mieter benachteiligt.
Vielen Dank vorab für ihre Antwort

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

Vielen dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen gemachten Sachverhalts und der Höhe des Einsatzes wie folgt beantworten möchte:
Der BGH hat mehrfach entschieden, dass ein in einem Formularmietvertrag enthaltener starrer Fristenplan wegen unzulässiger Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB unzulässig ist (BGH VIII ZR 378/03 , <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">BGH VIII ZR 361/03</a>, BGH VIII ZR 178/05 ).
Allerdings erfolgt eine Kontrolle der Klauseln nach den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur bei Formularverträgen und nicht bei Individualvereinbarungen.
Ob es sich bei ihrem Vertrag um einen Formularmietvertrag handelt, kann im Rahmen einer Erstberatung nicht abschließend beurteilt werden. Aufgrund der von ihnen gemachten Sachverhaltsangaben spricht jedoch einiges für einen Formularmietvertrag. Bei dem Vertrag handelt es sich um einen vorformulierten Vertrag, deren Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen aufgestellt wurden. Auch wenn es Regelungsalternativen gibt, bei der zwischen mehreren vorgefertigten Regelungen gewählt werden kann, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Im Vertrag auszufüllende Leerräumen sind nur dann keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wenn hier individuell über den Inhalt verhandelt wurde. Ich gehe jedoch davon aus, dass hier die Fristen (3Jahre etc.) vom Vermieter in dem von ihm gewünschten Sinne ausgefüllt wurde.
Wie bereits oben ausgeführt, sind starre Renovierungsfristen nichtig, da der Mieter mit einer überzogenen Renovierungspflicht belastet wird. Ein solcher starrer Fristenplan wurde vom BGH insbesondere dann angenommen, wenn Formulierungen wie „mindestens“ oder „spätestens“ verwendet wurden bzw. eine Frist ohne jeden Zusatz verwendet wurde. Wurden dagegen Formulierungen wie „In der Regel“ oder „im Allgemeinen“ verwendet, so ist der BGH von einer, für den Mieter auch erkennbaren, flexiblen Vereinbarung ausgegangen, die im Einzelfall eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf erlaubt. Insgesamt soll diese Klausel eher den Charakter einer Richtlinie aufweisen.
In ihrem Mietvertrag ist die Formulierung „grundsätzlich“ enthalten. Dies kann nach meiner Ansicht von einem Gericht durchaus unterschiedlich ausgelegt werden. Zwar kann „grundsätzlich“ auch bedeutet, dass Ausnahmen möglich sind. Nach meiner Ansicht könnte es jedoch auch als starrer Fristenplan eingestuft werden.
Des Weiteren hat der BGH entschieden, dass entschieden, dass Vermieter ihre Mieter nicht gleichzeitig zur regelmäßigen Instandsetzung und zur Endrenovierung beim Auszug verpflichten können. Sind in einem Formularmietvertrag entsprechende Klauseln enthalten, so benachteiligen sie den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam.
Eine abschließende Bewertung ist im Rahmen der Erstberatung nicht möglich. Ich hoffe jedoch Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Bitte beachten Sie, dass sich die rechtliche Bewertung durch hinzufügen oder weglassen von Sachverhaltdetails ändern kann.Eine endgültige Einschätzung ist nur nach Vorlage des Mietvertrages möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Petra Dökel
Rechtsanwältin

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