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Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam?

31.01.2011 08:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir bewohnen seit 2005 eine Altbauwohnung welche wir nunmehr mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt haben. Bei Einzug war diese gestrichen (weiß). Seit dieser Zeit haben wir nicht renoviert. Zu den Schönheitsreparaturen ist im Vertrag nur Folgendes geregelt.

1. Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des
Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen.
Es gehören zu den Schönheitsreparaturen: Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Beizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie der
übrigen Holzteile und die Reinigung der Teppich- bzw. Laminatböden.
2. Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Zweck, Art und Benutzung der Mieträume dann auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen - Regel-Renovierungsfristen - der Fall:
in Küche; Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre
bei Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenstern alle 7 Jahre
.
Die Regel-Renovierungsfristen beginnen frühestens mit dem Einzug des Mieters zu laufen. Sie beginnen jeweils wieder von neuern zu laufen für die einzelnen Räume, in denen der Mieter Renovierungsarbeiten fachgerecht durchführt hat.
3. Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Das Holzwerk darf nur weiß oder cremefarbig gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß oder in einem anderen neutralen Farbton
zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.
4. Hat der Mieter eine nicht renovierte Wohnung übernommen und sich vertraglich zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet, so verlängern sich die in Ziffer 2 genannten normalerweise einzuhaltenden Regel
-Renovierungsfristen einmalig von 3 auf 6 bzw. von 5 auf 10 Jahre sowie von 7 auf 14 Jahre, sofern der Mieter die Anfangsrenovierung auch tatsächlich entsprechend der vertraglichen Vereinbarung handwerksgerecht durchgeführt hat. Werden nur Teile der Mietsache in der in Satz I genannten Weise vom Mieter übernommen, so gilt die Fristenverlängerung nur für diese Teile.
5. Endet das Mietverhältnis nach Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so ist der Mieter verpflichtet, bei Beendigung die fälligen und erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die erforderlichen Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der Regel-Renovierungsfristen durchgeführt worden sind.
6. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die bis dahin im Allgemeinen angefallenen und erforderlichen Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender
Maßgabe zu bezahlen:

Wenn die Schönheitsreparaturen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küche, Bad, Dusche:
6 Monate mit 20 %
10 Monate mit 30 %
14 Monate mit 40 %
18 Monate mit 50 %
22 Monate mit 60 %
26 Monate mit 70 %
30 Monate mit 80 %
40 Monate mit 90 %

bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, WC:
12 Monate mit 20 % 36 Monate mit 60 %
18 Monate mit 30 % 42 Monate mit 70 %
24 Monate mit 40 % 48 Monate mit 80 %
30 Monate mit 50 % 54 Monate mit 90 %
bei allen anderen Nebenräumen, Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenstern:
12 Monate mit 15 % 48 Monate mit 60 %
24 Monate mit 30 % 60 Monate mit 75 %
36 Monate mit 45 % 72 Monate mit 90 %

Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlags durch den Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes für die gleichen Arbeiten einen geringerem Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker die Ausführungen der Arbeiten ablehnt.

Weist der Mieter nach, dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Mietsache geringer ist als der prozentual ermittelte, gilt dieser für die Berechnung der Abgeltung.
Der Mieter kann sich von dieser anteiligen Verpflichtung dadurch befreien, in dem er vor dem Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen in fachmännischer Qualitätsarbeit selbst durchführt. Bei durchgeführter Anfangsrenovierung durch den Mieter gemäß Ziffer 4 verdoppeln sich die vorgenannten Zeiträume einmalig.
7. Unberührt von dieser Regelung bleiben etwa weitergehende Ansprüche des Vermieters wegen Verzugsschadens. Den Anspruch auf Geldersatz hat der Vermieter auch dann, wenn die für den Mieter bei Vertragsende fällig gewordenen Schönheitsreparaturen deshalb nicht zur Durchführung kommen können, weil der Vermieter in den Mieträumen bauliche Veränderungen vornimmt und deshalb die zuvor vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparaturen wieder zerstört würden.
8. Das Recht des Mieters, den Umfang der erforderlichen Schönheitsreparaturen im Einzelnen darzulegen, bleibt unberührt.
9. Die vorstehenden Ziffern sind nicht anwendbar, sofern und soweit die Vertragsschließenden eine andere
individuelle Vereinbarung ausgehandelt und schriftlich in § 21 festgehalten haben.


Andere Klauseln und Vereinbarungen existieren im Mietvertrag nicht.

Uns interessieren dazu folgende Fragen:
1.) Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam?
2.) Wenn ja- Können wir die Malerarbeiten selbst durchführen („handwerksgerecht") ?
3.) Müssen die Räume immer komplett gemalert werden? Oder genügt auch eine Wand, sofern die anderen Wände noch in Ordnung sind?
3.) Teil der Mietsache ist eine Einbauküche, die bei Einzug jedoch ebenfalls schon gebraucht war. Dort ist nun an den Abschlussleisten der Arbeitsplatte tlw. die Oberfläche abgeplatzt. Da wir viel Kochen, sind auch die Herdplatten entsprechend „gebraucht". Müssen wir diese reparieren/ersetzen oder fällt dies unter „vertragsgemäßen Gebrauch"?

Vielen Dank.

31.01.2011 | 09:26

Antwort

von


(445)
Tannenforst 3
47551 Bedburg-Hau
Tel: 02821 8995153
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1.
Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von sogenannten Schönheitsreparaturen enthält keinen starren Fristenplan und ist daher wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Regelung zur Abwälzung der Reparaturpflichten dann wirksam, wenn sie nicht allein einen Fristenplan enthält, sondern durch Zusätze wie „in der Regel" oder „im Allgemeinen" die Möglichkeit offen lässt, dass der Mieter geltend machen kann, ein Reparaturbedarf bestehe angesichts des tatsächlichen Zustandes der Mietsache nicht. In Ihrem Fall wird darauf hingewiesen, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sich nach dem tatsächlichen Reparaturbedarf richtet.

2.
Die Malerarbeiten können Sie selber ausführen, wenn dies fachgerecht erfolgt. Der Mieter kann nicht vorschreiben wer die Arbeiten ausführen soll (Handwerkerklausel) sondern nur in welcher Qualität die Arbeiten auszuführen sind. Wenn Sie dies in ausreichender Qualität selber können, so ist dies genügend.

3.
Nur fällige Schönheitsreparaturen sind durchzuführen. Die Fälligkeit richtet sich nach dem konkreten Zustand. Wenn ein Raum, bzw. Teile davon, wegen geringer Nutzung beispielsweise, keinen Reparaturbedarf haben, dann ist auch keine Schönheitsreparatur fällig. Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln infolge vertragsgemäßen Gebrauchs. Wenn keine Mängel vorliegen, so sind die Reparaturen auch nicht fällig.

4.
Hinsichtlich der beschädigten Teile der Küche ist ein Ersatz erforderlich. Hierbei handelt es sich auch nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um eine Instandsetzungsreparatur. Wenn die Kochplatten keine Mängel aufweisen und einen Zustand haben, der vertragsgemäß ist, dann ist hier kein Ersatz erforderlich. Im Übrigen gehört dies nicht zu den Schönheitsreparaturen, so dass hier eine Ersatzpflicht durch den Vermieter gegeben wäre. Nur wenn Ihnen eine nicht vertragsgemäße Nutzung der Herdplatten (wie auch immer so etwas aussehen soll) vorzuwerfen wäre, wären Sie in der Ersatzpflicht. Instandsetzung und Instandhaltung ist insoweit Pflicht des Vermieters. Sind die Platten durch einen vertragsgemäßen Gebrauch unansehnlich geworden, so muss der Vermieter diese austauschen.


ANTWORT VON

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