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Klausel zu Schönheitsreparatur wirksam?

02.05.2013 17:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Zusammenfassung: "Starre" Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen führen zur Unwirksamkeit entsprechender Klauseln im Mietvertrag. Dagegen sind Klauseln betreffend die Schönheitsreparaturen wirksam, wenn sie "weiche" Fristen enthalten.

Ist folgende Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam?
Nr.4 Erhaltung der überlassen Wohnung

(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3)Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs.2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr.11 Rückgabe der überlassenen Wohnung
(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr.4 Abs.2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.
(4) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr.4 Abs.2 AVB, sohat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparatur durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr.4 Abs.2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältniss zwischen den vollen Fristen lt. Nr.4 Abs2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Fristen.
Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr.3 Abs.2).
Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Muss bei Auszug renoviert werden und falls ja müssen auch Einbauschränke gestrichen werden?

Mfg

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zu Abs. 2 und 3:

In Abs. 2 sind "starre Fristen" aufgeführt, zu denen die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Derartige Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam mit der Folge, daß der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchzuführen braucht; vgl. hierzu BGH WuM 2004, 463 .

Von den sog. "starren Fristen" muß man den "weichen" Fristenplan unterscheiden. Liegt ein weicher Fristenplan im Mietvertrag vor, ist die entsprechende Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen wirksam.

Kennzeichen eines "weichen" Fristenplans ist die Abhängigkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen von deren Notwendigkeit. Einen "weichen" Fristenplan erkennt man daran, daß es im Mietvertrag heißt, die Schönheitsreparaturen seien "im Allgemeinen", "in der Regel" oder "üblicherweise" innerhalb der genannten Zeiträume durchzuführen.

In Ihrem Mietvertrag heißt es in Abs. 3, in "besonderen Ausnahmefällen" könnten die Fristen gem. Abs. 2 verlängert werden. D. h. damit wird dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, von den (zunächst) in Abs. 2 genannten "starren" Fristen abzuweichen. Folglich liegt ein "weicher" Fristenplan vor mit der Rechtsfolge, daß die Klausel betreffend die Schönheitsreparaturen wirksam ist.

Für Sie heißt das also, daß bei Auszug dann renoviert werden muß, wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung erforderlich macht.


2.

Das Lackieren von Einbauschränken gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen; vgl. Landgericht Nürnberg-Fürth ZMR 2005, 622 .


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 02.05.2013 | 20:28

Macht der Satz: "Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen.",nicht die ganze Klausel unwirksam?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.05.2013 | 21:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


Nein. Zwar ist fraglich, ob eine andere Ausführung allein deshalb, weil sie nicht mit der bisherigen Ausführung übereinstimmt, zwangsläufig zu einer Renovierungspflicht führt, aber der Fristenplan wird hierdurch nicht in der Weise berührt, daß der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr schuldet.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 03.05.2013 | 09:58

Sehr geehrte Fragestellerin,

ergänzend noch ein Hinweis:

Da die Rechtsprechung zur dieser Problematik ("Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen") nicht einheitlich ist, verweise ich noch ergänzend auf ein Urteil des BGH (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.03.2007,
VIII ZR 199/06 ).

Was sollten Sie tun? Ich empfehle, es darauf ankommen zu lassen und sich auf die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zu berufen. Also keine Auszugsrenovierung. Ein Risiko, daß ein Gericht anders entscheidet, bleibt natürlich.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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