Gültigkeit Klausel Schönheitsreparaturen

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll.

Bei Ihrem Vertrag handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag, auf den die Vorschriften zu den Wohnungsmietverträgen grundsätzlich nicht direkt angewendet werden können. Allerdings hat der BGH schon vor einiger Zeit anerkannt, dass die Regeln zu den Schönheitsreparaturen und Endrenovierungen für Gewerbemietverträge genauso gelten wie für Wohnungsmietverträge.

Demnach sind auch bei der Gewerbemiete starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam. In Ihrem Mietvertrag wurden aber keine starren Fristen festgelegt, was sich aus der Formulierung "Im allgemeinen" ergibt. Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist insoweit wirksam.

Daneben gibt es in Ihrem Mietvertrag eine Klausel zur sogenannten Endrenovierung mit einer Quotenhaftung. Eine solche Klausel ist in der Regel dann unwirksam, wenn der Kostenvoranschlag des Vermieters als alleinige Berechnungsgrundlage gilt und dem Mieter, dem Mieter nicht die Möglichkeit gegeben wird, die Zahlungspflicht durch eine eigene Durchführung der Arbeiten abzuwenden oder wenn der Berechnungsweg der Haftungsquote nicht ausreichend klar und verständlich ist. Üblicherweise sollten daher für die Berechnung bestimmte Zeiträume, die sich nach den üblichen Fristen für die Schönheitsreparaturen richten und konkrete Prozentsätze, die sich an den jeweiligen Zeiträumen bemessen, benannt werden.

Nach Ihrem Angaben soll die (einzige) Berechnungsgrundlage ein Kostenvoranschlag sein, der vom Vermieter eingeholt wird. Ihnen wird also nicht die Möglichkeit gegeben, die Arbeiten selbst auszuführen. Insoweit habe in an der Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel erste Bedenken. Darüber hinaus scheint die Klausel auch keine eindeutigen Quoten zu enthalten, sondern nur eine pauschale Berechnungsgrundlage, welche aus sich heraus weder klar noch zweifelsfrei verständlich ist. Auch dies spricht meiner Einschätzung gegen eine wirksame Endrenovierungsklausel.

Nach meiner ersten Einschätzung dürfte die Endrenovierungsklausel daher unwirksam sein. Durch die Prüfung des gesamten Mietvertrags könnte sich diese erste Einschätzung aber vielleicht noch ändern.

Die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel bedeutet aber nicht, dass Sie dadurch gänzlich von der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder von sämtlichen Schadensersatzansprüchen des Vermieters freigestellt sind. Lediglich die Endrenovierung bzw. die Kostentragung nach der Endrenovierungsklausel könnte von Ihnen nicht mehr verlangt werden.

Da Verschmutzungen aber u. U. nicht mehr zu den üblichen Gebrauchsspuren zählen, sondern oftmals als Schaden an der Mietsache gelten, müssen Sie also damit rechnen, dass Sie diese Verschmutzungen trotz einer unwirksamen Endrenovierungsklausel entfernen müssen oder aber die Kosten für die Entfernung tragen müssen.

Ob zur Beseitigung der Verschmutzungen die gesamte Wand gestrichen werden muss oder ob ein Überstreichen der betroffenen Stelle ausreicht, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ausbesserungsarbeiten müssen stets so fachgerecht durchgeführt werden, dass sich die Räume danach in einem vermietbaren Zustand befinden. Wenn sich die Verschmutzungen fachgerecht schon durch ein Überstreichen der betroffenen Stellen entfernen lassen, würde dies also ausreichen. Würden sich dadurch aber z. B. erhebliche Farbunterschiede zwischen den Anstrichen ergeben oder wäre diese Art der Beseitigung nicht als fachgerecht anzusehen, müsste im Zweifel die gesamte Wand gestrichen werden.

Um Schadensersatzansprüche des Vermieters zu vermeiden, sollte ggf. rechtzeitig vor Beendigung des Mietvertrags zusammen mit dem Vermieter ein Protokoll über evtl. zu vorhandene Schäden gefertigt werden. Diese Schäden sollten dann spätestens bis zur Übergabe der Räumlichkeiten von Ihnen behoben worden sein. Die mangelfreie Übergabe der Räumlichkeiten sollte dann natürlich auch protokolliert werden.

Bitte beachten Sie ferner, dass die Ausführungen zu der Wirksamkeit bzw. möglichen Unwirksamkeit der Klausel nur dann gelten, wenn es sich um vom Vermieter einseitig vorformulierte Klauseln handelt (sogenannter Formularmietvertrag). Sollten die Klauseln dagegen individuell mit Ihnen ausgehandelt worden sein oder von Ihnen ausdrücklich als wirksam anerkannt worden sein, wäre die Endrenovierungsklausel mitsamt der Quotenhaftung wohl als wirksam zu bewerten sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierungshilfe geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin