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Gültigkeit Klausel Schönheitsreparaturen

| 27.04.2013 20:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Die Grundsätze über die Unwirksamkeit von starren Fristen für Schönheitsreparaturen und zu der Frage nach einer Endrenovierung bei Auszug gelten auch für Gewerbemietverträge.

Hallo,

meine 1-Mann GmbH hat am 1.3.2009 Ein Segment in einer Halle bezogen (Frisch errichtete Gipswände, alles renoviert) sowie am 1.1.2010 ein weiteres Büro im gleichen Gebäude.

Die Klauseln für die Schönheitsreparaturen sind wie folgt:

§13
1. Die Schöheitsreparaturen trägt der Mieter auf seine Kosten

2. Die vorzunehmenden Schönheitreparaturen sind sach- und fachgerecht nach den Regeln der Baukunst vornehmen zu lassen. Der Mieter verpflichtet sich, die bei Bedarf vorzunehmenden Schöheitsreparaturen in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen, oder vornehmen zu lassen. Die sind im Allgemeinen [im Allgemeinen fett gedruckt] nach folgendem Zeitplan zu renovieren:

Sanitärräume, Küchen und Flure spätestens alle drei Jahre, alle sonstigen Räume spätestens alle fünf Jahre.

Alle Anstriche sind in weiß vorzunehmen. Sollte der Mieter von dieser Vereinbarung abweichen, ist der Anstrich spätestens vor der Übergabe der Mietsache an den Vermieter vorzunehmen, auch wenn anach dem vorstehenden Zeitplan Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren.

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die im Allgemeinen wie vorstehend beschrieben durchzuführen wären, trägt der Mieter die entsprechend der vergangenen Zeit seit der letzten Schönheitsreparatur anteilig zu errechnenden Kosten auf der Grundlage eines vom Vermiter einzuholenden Kostenvoranschlages. Für den Fall, dass die notwendigen Arbeiten bis zum Auszug nicht durchgeführt worden sind, haftet der Mieter neben dem Schadensersatz auch für den Mietausfall. Beabsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen vorzunehmen, so kann der statt der Druchführung der Schönheitsreparatur eine Entschädigung in Geld verlangen.

--- Ende der Klausel ----

Hinzuzufügen wäre, dass ich nur zwei Räume gemietet habe, keine Küche/Flure/..., also nur die 5-Jahres Frist gilt. Nummer 2 Absatz 3 dürfte gar nicht in Kraft treten, da keinerlei Streichmaßnahmen durchgeführt wurden.

Zu meinen Fragen:
1. Ist die Klausel gültig? Müsste ich, wenn es so ist, den Anteil des Kostenvoranschlags tragen (also Mietdauer/5Jahre*Kostenvoranschlag)?
2. Müsste die gesamte Halle gestrichen werden? Die Wände/Decke sind ca 7m hoch. Nur in den unteren 2m sind vereinzelt Verschmutzungen aufgetreten. Das Büro ist in einem sauberen Zustand.

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll.

Bei Ihrem Vertrag handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag, auf den die Vorschriften zu den Wohnungsmietverträgen grundsätzlich nicht direkt angewendet werden können. Allerdings hat der BGH schon vor einiger Zeit anerkannt, dass die Regeln zu den Schönheitsreparaturen und Endrenovierungen für Gewerbemietverträge genauso gelten wie für Wohnungsmietverträge.

Demnach sind auch bei der Gewerbemiete starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam. In Ihrem Mietvertrag wurden aber keine starren Fristen festgelegt, was sich aus der Formulierung "Im allgemeinen" ergibt. Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist insoweit wirksam.

Daneben gibt es in Ihrem Mietvertrag eine Klausel zur sogenannten Endrenovierung mit einer Quotenhaftung. Eine solche Klausel ist in der Regel dann unwirksam, wenn der Kostenvoranschlag des Vermieters als alleinige Berechnungsgrundlage gilt und dem Mieter, dem Mieter nicht die Möglichkeit gegeben wird, die Zahlungspflicht durch eine eigene Durchführung der Arbeiten abzuwenden oder wenn der Berechnungsweg der Haftungsquote nicht ausreichend klar und verständlich ist. Üblicherweise sollten daher für die Berechnung bestimmte Zeiträume, die sich nach den üblichen Fristen für die Schönheitsreparaturen richten und konkrete Prozentsätze, die sich an den jeweiligen Zeiträumen bemessen, benannt werden.

Nach Ihrem Angaben soll die (einzige) Berechnungsgrundlage ein Kostenvoranschlag sein, der vom Vermieter eingeholt wird. Ihnen wird also nicht die Möglichkeit gegeben, die Arbeiten selbst auszuführen. Insoweit habe in an der Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel erste Bedenken. Darüber hinaus scheint die Klausel auch keine eindeutigen Quoten zu enthalten, sondern nur eine pauschale Berechnungsgrundlage, welche aus sich heraus weder klar noch zweifelsfrei verständlich ist. Auch dies spricht meiner Einschätzung gegen eine wirksame Endrenovierungsklausel.

Nach meiner ersten Einschätzung dürfte die Endrenovierungsklausel daher unwirksam sein. Durch die Prüfung des gesamten Mietvertrags könnte sich diese erste Einschätzung aber vielleicht noch ändern.

Die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel bedeutet aber nicht, dass Sie dadurch gänzlich von der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder von sämtlichen Schadensersatzansprüchen des Vermieters freigestellt sind. Lediglich die Endrenovierung bzw. die Kostentragung nach der Endrenovierungsklausel könnte von Ihnen nicht mehr verlangt werden.

Da Verschmutzungen aber u. U. nicht mehr zu den üblichen Gebrauchsspuren zählen, sondern oftmals als Schaden an der Mietsache gelten, müssen Sie also damit rechnen, dass Sie diese Verschmutzungen trotz einer unwirksamen Endrenovierungsklausel entfernen müssen oder aber die Kosten für die Entfernung tragen müssen.

Ob zur Beseitigung der Verschmutzungen die gesamte Wand gestrichen werden muss oder ob ein Überstreichen der betroffenen Stelle ausreicht, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ausbesserungsarbeiten müssen stets so fachgerecht durchgeführt werden, dass sich die Räume danach in einem vermietbaren Zustand befinden. Wenn sich die Verschmutzungen fachgerecht schon durch ein Überstreichen der betroffenen Stellen entfernen lassen, würde dies also ausreichen. Würden sich dadurch aber z. B. erhebliche Farbunterschiede zwischen den Anstrichen ergeben oder wäre diese Art der Beseitigung nicht als fachgerecht anzusehen, müsste im Zweifel die gesamte Wand gestrichen werden.

Um Schadensersatzansprüche des Vermieters zu vermeiden, sollte ggf. rechtzeitig vor Beendigung des Mietvertrags zusammen mit dem Vermieter ein Protokoll über evtl. zu vorhandene Schäden gefertigt werden. Diese Schäden sollten dann spätestens bis zur Übergabe der Räumlichkeiten von Ihnen behoben worden sein. Die mangelfreie Übergabe der Räumlichkeiten sollte dann natürlich auch protokolliert werden.

Bitte beachten Sie ferner, dass die Ausführungen zu der Wirksamkeit bzw. möglichen Unwirksamkeit der Klausel nur dann gelten, wenn es sich um vom Vermieter einseitig vorformulierte Klauseln handelt (sogenannter Formularmietvertrag). Sollten die Klauseln dagegen individuell mit Ihnen ausgehandelt worden sein oder von Ihnen ausdrücklich als wirksam anerkannt worden sein, wäre die Endrenovierungsklausel mitsamt der Quotenhaftung wohl als wirksam zu bewerten sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierungshilfe geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Bewertung des Fragestellers 29.04.2013 | 18:02

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FRAGESTELLER 29.04.2013 5/5,0