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Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam?

| 01.10.2020 16:26 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

ich habe den Mietvertag für meine Wohnung gekündigt und mich interessiert die Wirksamkeit des Vertrags bzgl. Schönheitsreparaturen.

Alle Vertragsziffern mit Bezug zu Schönheitsreparaturen und zur Beendigung des Mietverhältnisses finden Sie unten.

Hier noch ein paar Zusatzinfos zum Zustand der Wohnung:

Zustand beim Einzug:
Die Wohnung wurde vor meinem Einzug 2006 durch den damaligen Hauseigentümer frisch tapeziert und gestrichen bzw. gefliest.

Meine Renovierungen und aktueller Zustand:
Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad wurden von mir beim Einzug bzw. zuletzt vor ca. zehn Jahren getrichen. Wohnräume wurden teilweise in auffälligen Farben gestrichen (also keine neutralen, hellen Farben).
Die Küche, Flur und eine Kammer wurden seit Einzug gar nicht gestrichen. Küche ist renovierungsbedürftig.

Meine konkreten Fragen:
1. Muss ich nach der aktuellen Gesetzeslage und Rechtssprechung zum Auszug überhaupt Renovierungsarbeiten durchführen bzw. ersatzweise Renovierungskosten erstatten?

Oder sind die Klauseln unwirksam weil sie starre Fristen (§17 Ziff. 4a und b) und unzulässige Endrenovierungsklauseln (§27 Satz 3! §17 Ziff. 4c?) enthalten und / oder in der Gesamtschau widersprüchlich sind?

2. Ändert sich daran etwas durch meine auffällige Farbwahl der Wandfarbe, oder weil ich Teile der Wohnung nie renoviert habe und diese tatsächlich renovierungsbedürftig sind?

Wenn die Klauseln unwirksam sein sollten:
3. wie sollte ich mich gegenüber dem Vermieter verhalten bzw dies mitteilen?

Ist hierzu folgende Formulierung (in einer Mitteilung per Einschreiben) sinnvoll?
"Nach der Rechtsprechung des BGH sind die in unserem Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam [ausführlicher begründen ja/nein?]. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis dass ich daher beabsichtige, die Wohnung beim Übergabetermin *besenrein* und ansonsten vertragsmäß im sauberen Zustand zu übergeben".

Vielen Dank!

__________________________________________
aus dem "Mietvertrag für Wohnräume"

"§ 17 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
...
4a)
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. der Heizrohre, der Innentüren so wie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt:
- bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre
- bei allen übrigen Räumen 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre fachgerecht zu reinigen.

4b)
Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Frist nach § 17 Ziff. 4a seit der Übergabe bzw. seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen ist.

4c)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben ganannten Fristen -- zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses -- durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung antsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen selbst durchführt.

Bei Beendigung ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entdfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen.

Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.
...

§ 22 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zu übergeben. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen kosten reinigen lassen.
...

§ 27 Sonstige Vereinbarungen
Dem Mieter ist bekannt, dass die Wohnung komplett saniert wurde, und dass die Wohnung dem Erstbezug nach einer Teilanierung entspricht.
Es wird hiermit vereinbart, dass der monatliche Nettomietpreis nach einem Jahr um €25,-- erhöht wird.
Bei Auszug hat der Mieter- unabhängig von der gewohnten Mietdauer- das Mietobjekt komplett fachgerecht renoviert zurückzugeben.
Der Mieter ist verpflichtet, unverzüglich nach Vertragsschluß eine Hausrat-Haftpflicht sowie Glasversicherung für Isolierverglaste Fenster abzuschließen."

(Alle Klauseln wurden im ausgedruckten und unterzeichneten Vertragsdokument durch den Vermieter vorgelegt und nicht individuell ausverhandelt worden, auch der § 27)

01.10.2020 | 16:58

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie das schon geringe Abweichung im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Die vereinbarten Klauseln zur Schönheitsreparatur sind unwirksam. Die starren Fristen sind nach dem Urteil des BGH nicht zulässig. Hinzutritt dass die quotale Abgeltung (also die Übernahme der anteiligen Renovierung) unzulässig ist.

Davon unabhängig sind Alle Räume zu sehen die nicht mit neutralen Farben gestrichen sind. Eine solche Farbwahl sieht der BGH als Vertragsverletzung zum Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts. Das heißt, Sie müssen jedenfalls diese Wände fachgerecht streichen (lassen).

Meines Erachtens ist Ihr Schreiben insoweit richtig. Sie sollten noch die „starren Fristen" als Begründung aufnehmen.
„Nach der Rechtsprechung des BGH sind die in unserem Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen wegen starrer Fristen unwirksam."

Es bleibt dann abzuwarten ob der Vermieter Ersatzansprüche geltend macht. Vor Gericht hätten Sie meines Erachtens gute Aussicht auf Erfolg.

Ich hoffe ich konnte ihre Frage beantworten. Sollten Rückfragen bestehen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 01.10.2020 | 17:25

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