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Schönheitsreparatur - Endrenovierungsklausel - Wirksamkeit

23.01.2011 13:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Folgende Frage zum Thema Endrenovierungspflicht und Schönheitsreparaturen bei Auszug:

Der in Rede stehenden Mietvertrag wurde im Sept. 2002 geschlossen, die Wohnung war bei Einzug in allen Räumen frisch renoviert (neu tapeziert und gestrichen, Bäder und Küche neu gefliest).

Es wurde ein Formularmietvertrag (Haus und Grund) genutzt, der dort unter § 22 „Schönheitsreparatur" vorgesehene Passus war durchgestrichen. Sonstige Regelungen zu Schönheitsreparatur bzw. Renovierungspflichten enthält der Formularmietvertrag selbst nicht.

Jedoch ist unter § 32 des Mietvertrages „Sonstige Vereinbarungen" festgehalten, dass „die Anlage 1 zum Mietvertrag Bestandteil dieses Vertrages ist".

Diese Anlage 1 zum Mietvertrag wurde nicht ausgehandelt, sie ist bei Unterzeichnung des Mietvertrages vom Vermieter so zur Unterzeichnung mit vorgelegt worden.

In dieser Anlage 1 heißt es unter Punkt 1 „Schönheitsreparaturen":

„Die Wohnung wird in allen Räumen an Decken und Wänden Raufasertapeziert und zweimal neu weiß gestrichen sowie das Holzwerk neu weiß lackiert übergeben.

Diese Vorleistung des Vermieters ist in dem vereinbarten Mietpreis nicht enthalten. Zum Ausgleich verpflichten sich die Mieter, die Wohnung bei Mietende ebenso neu renoviert zurückzugeben.

Während der Mietzeit notwendige Schönheitsreparaturen führen die Mieter auf eigene Kosten aus."

Meine Fragen:

Ist die Endrenovierungsklausel gültig? Bin ich aufgrund dessen zur Renovierung verpflichtet?

Hat die Regelung zur Schönheitsreparatur in der Anlage Gültigkeit? Verpflichtet diese zur Renovierung bei Auszug?

Einfach gesagt: muss ich bei Auszug renovieren? Falls nein, wie sollte ich vorgehen?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragestellerer,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Die Übergabeklausel ist eine unzulässige Endrenovierungsklausel, weil sie Ihnen die Pflicht auferlegt, unabhängig von einem tatsächlichen Renovierungsbedarf zu renovieren.
BGH, Urt. v. 18.02.2009 - VIII ZR 166/08.

Die Klausel über die Renovierung während der Mietzeit ist dagegen für sich zulässig (keine starre Frist).

Sie sind daher verpflichtet, zu renovieren, wenn eine Renovierung notwendig ist.

Die Notwendigkeit sollte geklärt werden.
Das hängt vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und Ihrer konkreten Wohnnutzung ab.
Eine Einschätzung aus der Ferne ist nicht möglich.
Im Zweifel sollten Sie einem Rechtsanwalt den Mietvertrag zur Prüfung vorlegen.

Mit freundlichen Grüßen,
Peter Eichhorn
Rechtanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.01.2011 | 17:20

Vielen Dank für die Einschätzung.
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, greift allenfalls die Schönheitsreparaturklausel, abhängig vom festzustellenden Renovierungsbedarf.
Nach der in der Ergänzung erwähnten Entscheidung des LG Berlin von 1998 wäre die Schönheitsreparaturklausel allerdings ebenfalls unwirksam. Gibt es hierzu eine diese bestätigende obergerichtliche Rechtsprechung oder handelt es sich um eine echte Einzelfallentscheidung? Wir wohnen in Essen im Ruhrgebiet, weshalb die Auffassung des LG Berlin nicht zwingend Maßstab für die hiesigen Gerichte sein muss.
Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2011 | 18:33

Sehr geehrter Fragesteller,

der BGH entschied bereits 2003, dass eine unzulässige Endrenovierungsklausel durch einen sog. Summierungseffekt zur Unzulässigkeit einer für sich allein zulässigen Abwälzung der turnusmäßigen Renovierungspflicht führt.

Sie sind damit nicht zur Renovierung verpflichtet.

Ergänzung vom Anwalt 23.01.2011 | 15:59

Das Landgericht Berlin hat jedoch entschieden, dass eine unzulässige Endrenovierungsklausel auch zur Unwirksamkeit der Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen führt (LG Berlin GE 1998, 430).

Insoweit müssen Sie beim Auszug nicht renovieren.

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