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Renovierung bei Auszug / Wirksamkeit der Vertragsklauseln?

| 06.11.2013 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zum Zusammentreffen einer starren Endrenovierungsklausel mit einer wirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich habe im Oktober 2010 einen Mietvertrag für Wohnräume abgeschlossen. Das Mietverhältnis habe ich zum Januar 2014 fristgerecht gekündigt. Ich bin also Mieter.

Die Klauseln zu Instandhaltung / "Renovierung" haben mich ins grübeln gebracht. Die Wohnung wurde mir renoviert übergeben und ist noch immer in einem sehr guten Zustand.

#### Auszug aus dem Mietvertrag ###
4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. ln gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußbodenleisten durchzuführen.

Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen:
bei Küchen, Bädern und Duschen -3 Jahre
bei Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletten- 5 Jahre
bei allen übrigen Räumen -7 Jahre.

Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im allgemeinen 3 Jahre.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerechtem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen -zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses -durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.

### ###


Meine Fragen:
Welchen rechtlichen Wert haben die Vertragsklauseln?
Welcher Handlungsbedarf ergibt sich daraus für mich?

Ich bedanke mich.

Mit freundlichen Grüßen


Einsatz editiert am 06.11.2013 12:17:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Grundsätzlich hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er kann diese Pflicht aber – wie in Ihrem Fall – per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Diese Übertragung kann unwirksam sein, wenn der Mieter ohne Wenn und Aber zur Vornahme dieser Arbeiten verpflichtet wird oder sich aus einer Kombination verschiedener Klauseln (Schönheitsreparaturen, Endrenovierung, Abgeltung) eine erhebliche Benachteiligung des Mieters ergibt.

In Ihrem Fall stehen die Schönheitsreparaturen unter dem Vorbehalt „wenn erforderlich". Sie müssen also keineswegs immer erbracht werden, so dass diese Klausel zunächst wirksam ist.

Gleichwohl ist die Klausel in Verbindung mit der starren Endrenovierungsklausel unwirksam, da die Endrenovierung zwingend angeordnet wird (Übergabe im „fachgerechten Zustand"). Die Klausel, die den Mieter zur Endrenovierung bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam (BGH VIII ZR 317/97 vom 03.06.1998 = NJW 1998, 3114). Die unwirksame Endrenovierungsklausel infiziert grds. auch die – eigentlich wirksame – Abwälzung der Schönheitsreparaturklausel.

Auch eine Abgeltung der Abnutzung kommt nicht in Betracht, da es sich – erneut – um eine starre Abgeltungsklausel handelt, die nicht auf den tatsächlichen Zustand abstellt.

2.
Da die verwendeten Klauseln des Vermieters in der Gesamtschau als unwirksam anzusehen sind, trifft Sie keine Pflicht zur Vornahme der Renovierung.



Beachten Sie, dass die Beantwortung der Frage auf der Basis des von Ihnen zur Verfügung gestellten Auszugs des Mietvertrags erfolgt.

Weiterhin möchte ich Sie höflichst auf die Bewertungsfunktion aufmerksam machen.

Bewertung des Fragestellers 06.11.2013 | 14:15

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Stellungnahme vom Anwalt: