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Mietrecht - Schönheitsreparatur

| 03.05.2017 15:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ist unwirksam, wenn der Mieter zu einer unbedingten Renovierung bei Auszug oder zur Verwendung bestimmter Farben verpflichtet werden soll. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Verwenders der AGB.

Die Mieterin hatte ihre Wohnung zum 31.01.2017 gekündigt. Bei der Wohnungsübergabe stellten wir fest, dass die Wände in der Wohnung Verfärbungen aufweisen. Sie war nicht bezugsfertig für einen Nachmieter. Die Aufforderung zur malermäßigen Instandsetzung lehnte sie mit der Begründung ab, dass der entsprechende Passus im Mietvertrag rechtlich unwirksam sei.

Der § 13 des Mietvertrages:
"§ 13 Instandhaltung der Mieträume und vermieteten Sachen
Alle Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Das Anbringen von Außenmarkisen sowie das Tapezieren von Decken und Wänden sind nicht erlaubt.
Bei Auszug des Mieters hat dieser die Mieträume wie folgt zu renovieren:
Decken und Wände sind gegebenenfalls zu spachteln, zu schleifen und mit weißer Dispersionsfarbe zu streichen. Türen und Heizkörper sind ebenfalls weiß zu streichen. Im Bad sind gegebenenfalls beschädigte Fliesen zu ersetzen."

Sie beruft sich auf das Urteil VIII ZR 21/13 vom 18.03.2015.
M.E. trifft das Urteil nicht für diesen Fall zu, da in dem Mietvertrag Schönheitsreparaturen nicht und zum Auszug nicht zwingend gefordert wurden. Bei Auszug nur gegebenenfalls, also wenn erforderlich. Da die Wohnung für den Nachmieter nicht ab 01.02.2017 bezugsfertig war, habe ich als Vermieter eine Malerfirma für die Durchführung der Arbeiten beauftragt und die Kosten dafür der Mieterin in Rechnung gestellt. Sie lehnt eine Zahlung der Rechnung ab und will es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen.

Wie ist diese Situation rechtlich zu beurteilen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Die rechtliche Beurteilung von Schönheitsreparaturen beruht auf folgenden Grundlagen:

Grundsätzlich ist es zulässig, die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - die gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB eigentlich dem Vermieter obliegt - durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter abzuwälzen. Diese Pflicht ist dann ein Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung.

Diese Abwälzung ist jedoch rechtlich unwirksam, wenn der Mieter "unangemessen benachteiligt wird", § 307 BGB. Wann dies der Fall ist, hat die höchstrichterliche Rechtsprechung in zahlreichen Einzelfällen "abgesteckt". Dabei kann von folgenden Grundsätzen ausgegangen werden:
- Eine unbedingte Renovierungspflicht, die also unabhängig ist vom Grad der Abnutzung der Wohnung, ist unzulässig.
- Die Pflicht zur Verwendung bestimmter Farben ist ebenfalls unzulässig; Dies wird damit begründet, dass der Vermieter hieran kein überwiegendes schutzwürdiges Interesse hat, weil er die Wohnung auch in anderen dezenten Farben ebenso gut weitervermieten kann (vgl. BGH, Beschluss v. 14.12.2010, VIII ZR 198/10)

Maßgebliches Bedeutung kommt dabei in Ihrem Fall der folgende Passus zu:
"Bei Auszug des Mieters hat dieser die Mieträume wie folgt zu renovieren:
Decken und Wände sind gegebenenfalls zu spachteln, zu schleifen und mit weißer Dispersionsfarbe zu streichen. Türen und Heizkörper sind ebenfalls weiß zu streichen. "

Richtig ist zwar, dass man dies auch so verstehen kann, dass sich das "gegebenenfalls" auf sämtliche Renovierungsarbeiten bezieht; Allerdings gilt für AGB der Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung, wenn die Klausel dadurch unwirksam wird (§ 305c Abs. 2 BGB - "Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders."). Demnach kann man den Abschnitt auch so verstehen, dass bei Auszug eine Renovierung jedenfalls durchgeführt werden soll und nur das Spachteln "gegebenenfalls" erfolgen muss. Diese mehrdeutige Auslegungsmöglichkeit geht als Verwender der AGB zu Ihren Lasten.

Weiterhin gibt die wiedergegebene Klausel den Farbton vor (weiß) sowie auch die Art der zu verwendenen Farbe (Dispersionsfarbe). Wie oben schon beschrieben erkennt die Rechtsprechung hierfür kein schützenswertes Interesse des Vermieters an.

Im Ergebnis muss ich Ihnen daher mitteilen, dass die im Mietvertrag verwendete Klausel tatsächlich unwirksam ist und der Mieter daher bei Auszug nicht zur Vornahme der Reparaturarbeiten verpflichtet war, soweit diese auf normaler Wohnabnutzung beruhen.

Ich bedauere, Ihnen keine erfreulichere Nachricht überbringen zu können.

Mit freundlichem Gruß,

Sarah Neumann,
Rechtsanwältin aus Dortmund

Bewertung des Fragestellers 05.05.2017 | 08:48

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