Scheidungsverfahren - gemeinsames Haus mit Wohnrecht der Schwiegermutter

Sehr verehrte Rechtssuchende,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt vor dem Hintergund Ihrer Sachverhaltsschilderung.

Grundsätzlich ist es bei einer Eigentümergemeinschaft unerheblich, ob die übrigen Miteigentümer eine Veräußerung des Eigentums wünschen. Das Zwangsvollstreckungsgesetz ermöglicht mit seinem § 180 jedem Mitglied der Gemeinschaft die Auflösung derselben im Wege der sogenannten Auseinandersetzungsversteigerung. Dabei handelt es sich nicht um eine Vollstreckungsmaßnahme sondern praktisch um eine Dienstleistung des Vollstreckungsgericht, die auf Antrag eines Miteigentümers durchgeführt wird.

Ihr geschiedener Ehegatte hätte die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung der Vollstreckung zu beantragen, wenn er darlegen kann, dass das Wohl Ihrer gemeinsamen Kinder durch die Veräusserung des Hauses ernsthaft gefährdet ist.

Auf diesem Wege hätte Ihr geschiedener Ehemann selbstverständlich die Möglichkeit, das Haus selbst zu erwerben.

Neben dieser Form der Auseinandersetzung bleibt Ihnen allein die psychologische Einwirkung auf Ihren Mann, einem Verkauf des Hauses zuzustimmen oder Sie auszuzahlen. Letzteres bedeutet wiederum den Erwerb durch Ihren geschiedenen Gatten selbst.

Aufgrund Ihrer Schilderung halte ich es aus finanziellen erwägungen indes für nahezu ausgeschlossen, dass Ihr geschiedener Ehemann das Haus erwerben kann, sodass Sie sich die eher moralische Frage stellen müssen, ob Sie eine Auseinandersetzung der Eigentumsgemeinschaft herbeiführen möchten.

Was die Versagung einer Nutzung des Hauses durch Sie selbst angeht, so ist in dem von Ihnen zu leistenden Unterhalt vermutlich die Miete für das Haus, die unter anderen Umständen von einem Dritten geleistet würde und von Ihrem geschiedenen Ehemann anderweitig auch gezahlt werden müsste,berücksichtigt.
Wegen Ihrer Eigentümerstellung sind Sie deshalb zwar von der Verfügungsmacht nicht ausgeschlossen, Ihnen stehen allerdings tatsächllich keine Besitzrechte zu.

Den Wert Ihres Hauses und damit Ihres Anteils bestimmt in erster Linie der Immobilienmarkt. Selbstverständlich können Sie einen Makler oder einen Gutachter mit einer Wertermittlung beauftragen, wobei der Makler sicherlich auf eine gesonderte Berechnung verzichtet, wenn er danach den Makelauftrag erhält.
Der Wert ist abhängig von vielen Faktoren, insbesondere dem örtlichen Bodenwert für das Grundstück sowie dem Alter der darauf erbauten Immobilie. Diese wird allerdings als Bauwerk grundsätzlich mit jedem Jahr weniger wert sein, da die statistische Nutzungsdauer eines Hauses nur 100 Jahre beträgt. Anders liegt es nur, wenn die Erstellungskosten für Neubauten steigen, da dieser Umstand auch eine bestehende Immobilie aufwertet.

Wertmindernd wirkt sich in jedem Fall das Wohnrecht Ihrer ehemaligen Schwiegermutter aus, da dieses als dingliche Belastung das Grundbuch beschwert.
Ein solches Wohnrecht kann auch kapitalisiert werden. Die Kapitalisierung ist unter Berücksichtigung des § 24 Kostenordnung abhängig vom Lebensalter der Berichtigten. Z. B. Lebensalter zwischen 65 und 75 Jahren: 7,5facher Betrag der einjährigen Nutzung, zwischen 75 und 80 Jahren: 5facher Betrag, über 80 Jahren: 3fach. Einjähriger Betrag bedeutet insoweit die entsprechende örtliche Jahreskaltmiete für die zu bewohnenden Räumlichkeiten.

Dieser Kapitalwert muss vom Wert des Hausgrundstückes abgezogen werden; wenn die Begünstigte gegen Zahlung der Kapitalsumme auf das Recht verzichtet, schmälert diese Zahlung erst nachträglich den Wert Ihres Anteils.
Wenn die Belastung jedoch nicht aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, wird das Haus unter Umständen an Fremde überhaupt nicht verkäuflich sein.

Meine Empfehlung wäre, die Herbeiführung einer Auseinandersetzung mit Ihrem geschiedenen Gatten zunächst gütlich zu versuchen, da der Verkauf an einen Dritten unter Umständen problematisch wird und die Kinder stark unter dem Verlust der eigenen vier Wände leiden können.
Jedenfalls haben Sie jedoch über § 180 ZVG die rechtliche Möglichkeit, Ihren gecshiedenen Gatten zur Auseinandersetzung zu zwingen.

Diese sicherliche schwere Entscheidung kann ich leider nicht für Sie treffen.
Ich hoffe allerdings, Ihnen die Entscheidung mit meiner Antwort leichter machen zu können.


Mit freundlichem Gruß


Rüdiger Kuhn, Rechtsanwalt