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Schätzung der Heizkosten nach Grundanteilen

30.03.2015 17:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Ist eine Heizkostenabrechnung nach Schätzung zulässig?

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage bezieht sich auf folgenden Fall:

Mietverhältnis vom 15.09.2011-15.02.2015
1 Personenhaushalt,
Nutzfläche 30,98 m²

Die Wohnung wurde während des Studiums angemietet und nur zeitweise in der Vorlesungszeit bewohnt, d. h. vor allem in den Wintermonaten und zur Zeit des Praxissemesters stand die Wohnung leer.
Die Wohnung ist von 5 Seiten von Nachbarwohnungen bzw. einem Treppenhaus umschlossen und besitzt nur eine sehr geringe Fassadenfläche, wodurch die Wohnung auch in kälteren Monaten verhältnismäßig warm ist.

Die erste Nebenkostenabrechnung über die 3,5 Monate im Jahre 2011 war bereits aufgrund nicht weitergeleiteter Zwischenablesewerten fehlerhaft, der Heizverbrauch lag hier bei 644,84 kWh und wurde nach einem Widerspruch auf 27 kWh korrigiert.

In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 lag der Heizverbrauch bei 0 kWh, da die Heizung nicht betrieben wurde.

Zum Wintersemester im Jahr 2013 wurde die Heizung aufgrund der Abwesenheit durch das Praxissemester ebenfalls nicht in Betrieb genommen. Der Heizverbrauch lag deshalb wieder bei 0 kWh.

Im Januar 2014 wurden ohne Angabe von Gründen die vorhandene Messkapsel des Wärmezählers und ein Wasserzähler erneuert.

In der Nebenkostenabrechnung für 2013, wurde der Heizverbrauch von der Ablesefirma trotz erfolgter Ablesung dann auf 2545,722 kWh festgesetzt. Dieser Wert beruht auf einer Schätzung nach Grundanteilen und nicht auf dem tatsächlichen Verbrauch. Die Heizkosten belaufen sich somit auf rund 280 Euro. Eine Schätzung des Wasserverbrauchs erfolgte nicht.

Daraufhin wurde direkt nach Erhalt der fehlerhaften Nebenkostenabrechnung am 15.07.2014 Widerspruch beim Vermieter, der Hausverwaltung und der Abrechnungsfirma eingelegt. Hierbei wies allerdings jeder die Verantwortung von sich. Nach längerem Hin und Her erreichte mich nun am 28.03.2015 ein Schreiben des Vermieters indem mir mitgeteilt wurde, dass der Heizzähler angeblich bereits 2011 defekt gewesen sein soll, da der Verbrauch mit 27 kWh sehr niedrig war (im Vergleich zum Verbrauch der Vormieter – 2 Personenhaushalt) und die zwei darauffolgenden Jahre ein Nullverbrauch vorlag. Daher sei auch eine Schätzung nach Vorjahresverbrauch definitiv nicht möglich.

Bei einem Beratungstermin bei der Verbraucherzentrale wurde mir erklärt, dass bei dieser Messkapselart ein Defekt scheinbar nur vorliegen kann, wenn diese nicht mehr ablesbar ist oder sie falsch angeschlossen wurde, was beides nicht der Fall war.

Der Ablesewert für das Jahr 2014 mit der neuen Messkapsel liegt nun wieder bei niedrigen 33 kWh.

Ist diese Art der Schätzung rechtens und wer trägt hier die Beweislast? Macht es Sinn rechtliche Schritte einzuleiten, um die vorausbezahlten 280 Euro zurückzufordern?

Vielen Dank für Ihre fachkundige Auskunft

30.03.2015 | 18:22

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach der zwingend anzuwendenden Heizkostenverordnung ist Ihr Vermieter verpflichtet, Ihren Energieverbrauch im Rahmen seiner Abrechnung mindestens zu 50 % in Abhängigkeit von Ihrem Energieverbrauch zu berücksichtigen.

Lediglich die verbleibenden 50 % des Energieverbrauchs darf der Vermieter verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche der beheizten Fläche erfassen.
Maßgebend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Balkone und Terrassen dürfen übrigens trotz ihrer Unbeheizbarkeit anteilig in diese Flächenberechnung einbezogen werden.

Eine Abweichung von der Heizkostenverordnung ist ebenso unzulässig wie eine nicht näher erläuterte "Schätzung nach Grundanteilen" bei der Ermittlung der Heizkosten.

Ich rate Ihnen daher an, die offenbar vorliegende Fehlerhaftigkeit der Abrechnung erneut zu rügen und Ihren Vermieter unter Fristsetzung aufzufordern eine materiell und formell ordnungsgemäße Abrechnung vorzulegen. Bei fruchtlosem Fristablauf sollten Sie die bereits geleistete Nachzahlung zurückfordern.

Zur Frage der Beweislast:

Würden Sie sich gezwungen sehen die von Ihnen bereits geleistete Nachzahlung von EUR 280,00 einzuklagen, so läge es zunächst an Ihnen, substantiiert darzulegen, dass die Abrechnung fehlerhaft und die von Ihnen geleistete Nachzahlung folglich rechtsgrundlos erfolgte. Hierfür würde bereits die Vorlage der Abrechnung verbunden mit dem Hinweis auf den Verstoß gegen die Heizkostenverordnung ausreichend sein. Nun läge es an der Vermieterseite darzutun und nötigenfalls unter Beweis zu stellen, dass die Abrechnung, entgegen Ihren Einlassungen, den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

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