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Habe ich einen Anspruch auf deren Nebenkostenabrechnung, in der die gesamten Heizkosten (einschliess

| 08.08.2008 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,

hier meine Fragen:

Heizkosten (Vorauszahlungen)
Ich lebe in einer Mietwohnung in einem Mehrfamilien-Haus (5 Parteien)mit Gas-Zentralheizung.
Die Ablesungen werden von der Fa. ISTA zentral durchgeführt. Ich leiste Vorauszahlungen.
Habe ich einen Anspruch auf deren Abrechnung, in der die gesamten Heizkosten (einschliesslich Warmwasser) des gesamten Hauses, der Verteilerschlüssel für die einzelnen Wohnungen sowie die auf meine Wohnung entfallenden Verbräuche und Kosten angegeben sind?

Sonstige Nebenkosten (Pauschalen)
Lt. Mietvertrag sind für alle anderen Nebenkosten Pauschalen vereinbart.
Nach meiner ersten Nachfrage bezüglich einer verständlichen und nachvollziehbaren Abrechnung der Heizkosten (der Vermieter hat mir den Nachzahlungsbetrag lapidar in einem Brief mitgeteilt), hat er mir (wohl versehentlich) die gesamte Kostenabrechnung der Hausverwaltung bezüglich meiner Wohnung überlassen, ohne die erbetenen nachvollziehbaren Heizkosten.
So kenne ich den tatsächlich entstandenen Kostenanteil meiner Wohnung, für die ich eine Pauschale bezahle.
Doch die tatsächlichen Kosten stehen in keinem Verhältnis zu meinen Pauschalzahlungen. Demnach belaufen sich die Aufwendungen für Allgemeinstrom und Wasser für meine Wohnung auf 110 € und ich habe 220 € pauschal bezahlt. Bei den übrigen pauschalierten Kosten ist es noch krasser: 170 € tatsächlich angefallen und 660 € gezahlt.
Ist es rechtlich möglich, gegen diese extremen Unterschiede vorzugehen und die Pauschalen der Realität anzupassen?

Vielen Dank für Ihre Antwort und mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Die Heizkostenabrechnung gliedert sich in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Teil auf. Für beide Teile haben Sie einen Anspruch auf eine nachvollziehbare und verständliche Abrechnung, aus der sich die gesamten Heizkosten (ggf. einschließlich Warmwasser) des gesamten Hauses (die sog. Gesamtkosten), der Umlageschlüssel für Ihre Wohnung sowie die auf Ihre Wohnung entfallenden Verbrauchzahlen und Kosten angegeben sind; somit nicht die anderen Wohnungen betreffend.

Soweit sodann eine Pauschale vereinbart ist, besteht für den Vermieter keine Verpflichtung zur Abrechnung. Ebenso ist eine Anpassung nur bedingt möglich. Eine Pauschale enthält grundsätzlich einen „Sicherheitenzuschlag“, der berechtigt ist.

Eine Möglichkeit zur Kürzung besteht nur dann, wenn nach § 560 III BGB sich die Betriebskosten ermäßigen. Erforderlich ist somit eine zwischenzeitliche Ermäßigung; d.h. diese Möglichkeit besteht nicht, wenn die Pauschale von Anfang an überhöht war. Hinsichtlich der Ermäßigung ist der Vermieter zur unverzüglichen Meldung verpflichtet. Zugleich besteht ein Auskunftsanspruch des Mieters.

Der von Anfang an überhöhten Pauschale wird eine Grenze durch § 5 WiStG gesetzt, den ich Ihnen unten angefügt habe. Danach kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mietanteil wieder herauszugeben, der die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. der sog. Wesentlichkeitsgrenze des § 5 II WiStG übersteigt. Entscheidend ist somit, ob der Vermieter durch die Nettomiete zzgl. dem in der Pauschale enthaltene Nettomietanteil im Ergebnis nicht mehr als 120% oder maximal 150% der ortsüblichen Vergleichsmiete erhält. Wird diese Grenze nicht überschritten, besteht keine Möglichkeit der Kürzung. Ich rate Ihnen diesbezüglich, zunächst einmal die ortsübliche Vergleichsmiete zu erforschen und anhand deren die tatsächliche Überschreitung zu überprüfen.

Selbstverständlich sollten Sie auch den Weg versuchen, aufgrund der doch offensichtlichen Diskrepanz, eine einvernehmliche Anpassung der Pauschalen zu erreichen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net
Tel.: 06131 / 333 16 70
mail@ra-freisler.de


§ 5 - Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2008 | 18:55

Sehr geehrter Herr Freisler,

Ihre Antwort habe ich zum Anlass genommen und den Vermieter angeschrieben.
Seine Antwort liegt mir jetzt vor.
Trotz viermaliger Auffoderung habe ich keine der Heizkostenverordnung entsprechende Heizkostenabrechnung erhalten. Ich werde ihm jetzt eine letzte Frist setzen mit der Androhung, meinen Anspruch gerichtlich durchzusetzen.

Die Höhe der Pauschalen begründet er mit deren Nutzungs- bzw. Verbrauchsabhängigkeit auf Vergangenheitszahlen (die mir nicht vorliegen)und gestiegenen Energiekosten.
Ich betrachte das als Ausrede, da -ausser der Wasserpauschale- die Pauschale für Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege etc. niemals nutzungsabhängig sein kann.
Er bietet mir jetzt an, 50 % der nicht verbrauchten Pauschalen zurückzuerstatten und die Pauschalen ab 01/07/2008 in Vorauszahlungen umzuwandeln.
Soll ich dieses Angebot annehmen oder kann ich aufgrund seiner Aussage mehr verlangen (z.B. 90 % Erstattung und Umwandlung in Vorauszahlung rückwirkend ab 01/07/2007 ?

Vielen Dank für Ihre Antwort und mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2008 | 19:13

Zutreffend beschreiben Sie, dass Grundsteuer etc. nicht verbrauchsabhängig sind.

Hinsichtlich der rechtlichen Zulässigkeit von Pauschalen und deren Anpassungsmöglichkeiten muss ich aber auf meine Antwort verweisen. Dies ist nur in den dort aufgeführten Fällen möglich. Die Pauschale muss daher nicht exakt mit den tatsächlichen Kosten übereinstimmen; sie kann insbesondere einen Sicherheitszuschlag beinhalten.

Unter diesen Gesichtspunkten halte ich das Angebot der hälftigen Rückerstattung für akzeptabel. Allerdings können diese Entscheidung nur Sie alleine treffen. Letztendlich hängt es auch von Ihrem Verhandlungsgeschick ab, inwieweit Sie eine andere Einigung erreichen können, sowie davon, ob der Vermieter höhere Kosten ggf. doch nachweisen kann. Berücksichtigen sollten Sie unter Kosten-/Nutzen-Asprekten auch etwaige anfallende Gerichtskosten und die Möglichkeiten, dort eine für Sie bessere Einigung zu erzielen.

Ob die Umstellung auf Vorauszahlungen sinnvoll ist, sollten Sie ebenfalls beachten. Denn deren endgültige Abrechnung erhalten Sie immer erst im Nachhinein, allerdings mit den Möglichkeiten der Anpassung. Es ist daher weniger planbar; Sie zahlen dann aber nur die tatsächlich angefallenen Kosten. Hinsichtlich einer Umstellung würde ich allerdings empfehlen, diese zu Beginn eines Abrechnungszeitraumes vorzunehmen, um nicht in Aufteilungsschwierigkeiten zu kommen. Daher würde sich ggf. der 01.01.200x anbieten. Ggf. überzeugt den Vermieter auch diese „Abrechnungsargument“.

Mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt


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