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Heizkostenabrechnung auf Grund von Schätzung?

28.05.2010 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus, das durch eine Gaszentralheizung (Erdgas) versorgt wird. Die Heizkörper sind mit Heizkostenverteilern ausgestattet und werden auch jährlich abgelesen. Streitpunkt der Heizkostenabrechnungen ist jedoch der Gasverbrauch. Dieser wird nicht nach Zählerstand sondern nach Schätzung durch den Energieversorger abgerechnet, obwohl der Vermieter im gleichen Grundstück wohnt und den korrekten Zählerstand abrechnen könnte. So kam es durch eine sehr überhöhte Schätzung zu einer hohen Nachforderung.

Ist eine solche Abrechnung korrekt, denn die Heizkostenverordnung spricht in § 7 (2) von verbrauchten Brennstoffen. Diese hätten durch Ablesung des Gaszählers ermittelt werden können. Ich weiß, dass der BGH grundsätzlich auch das Abflussprinzip für die Nebenkostenabrechnungen bestätigt hat, jedoch nicht für Kosten, die der Heizkostenver-ordnung unterliegen.

Vielen Dank im Voraus für eine Antwort.

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich wurde Ihre Abrechnung entsprechend § 7 Abs. 2 HeizkV (Heizkostenverordnung) erstellt. Eine Abrechnung erfolgte hier nach dem Verbrauch der Brennstoffe. Damit sind grundsätzlich die Abrechnungsvoraussetzungen erfüllt.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, wie dieser Verbrauch ermittelt wurde. Dies erfolgte hier durch Schätzung.

Soweit der Anfangs- und/oder Endbestand nur geschätzt wurde, empfiehlt sich in der Abrechnung eine Erläuterung der Schätzgrundlagen; die fehlende Erläuterung macht die Abrechnung allerdings nicht schon formell unwirksam (BGH [VIII ZR 27/07] NZM 2008, 403).

Sie haben insofern gegen ihren Vermieter lediglich einen Anspruch auf Darlegung bzgl. der Schätzgrundlage. Eine Schätzung hat in der Regel an Hand des üblichen Verbrauches in den vorangegangenen Abrechnungsperioden zu erfolgen.

Wird mit Gas, Strom oder Fernwärme geheizt, ergibt sich eigentlich der Verbrauch des Brennstoffs ohne weiteres aus der Rechnung des Lieferanten.

Insofern sollten Sie die Rechnung des Gasversorgers von Ihrem Vermieter anfordern.

Sollte der Gasversorger selbst in dieser Rechnung den Verbrauch der gelieferten Brennstoffmenge geschätzt haben, ist dies ebenfalls zulässig.

Es empfiehlt sich hier dann nur ein Vergleich der gelieferten Brennstoffmenge mit den vorangegangenen Abrechnungszeiträumen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2010 | 21:19

Vielen Dank für Ihre Antwort. Die Gasrechnung liegt mir vor. Der Abrechnungszeitraum wurde auf Bitte des Vermieters auf den Zeitraum Januar bis Dezember verlegt. Eine Ablesung findet jedoch erst im Mai jeden Jahres statt. Da es ab dem Jahr 2007 Einsparungen des Gasverbrauchs im Vermieterhaushalt gibt, war die Schätzung sehr überhöht, so dass bereits 2007 der Gasverbrauch bis April 2008 abgerechnet wurde und nicht nur die verbrauchten Brennstoffe. Könnte hier auch das Urteil des LG Hamburg ZMR 2009, 531 gelten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.05.2010 | 21:43

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Das Urteil des LG Hamburg vom 20.11.2008 - 307 S 87/08 - (ZMR 2009, 530 f.) dürfte in Ihrem Fall keine Anwendung finden, da in dem dort entschiedenen Fall nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde, was in Ihren Fall ja gerade vorliegt.

Danach ist die Heizkostenabrechnung und eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip unwirksam, sofern nicht nach dem Verbrauch abgerechnet wurde.

Sofern Sie darstellen, dass bereits im Jahr 2007 für das Jahr 2008 abgerechnet wurde, erschließt sich mir derzeit nicht, wie dies erfolgt sein sollte, auch nicht durch das Versorgungsunternehmen. Insofern lässt sich ohne nähere Prüpfung des Betriebskostenabrechnung und der dazugehörigen Abrechnungsbelege eine weiterführende Prüfung nicht vornehmen.

Sofern Ihnen jedoch im Jahr 2009, die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 erstellt wurde, und im Mai 2008, die Ablesung oder Schätzung der verbrauchten (auch geschätzten) Heizenergie ermittelt wurde und letztendlich vom Vermieter im Jahr 2008 gezahlt wurde, so kann dieser diese Kosten auf Sie nach dem Abflussprinzip umlegen, selbst wenn darin der Verbrauch für 2007 enthalten ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Vertretungen stehe ich Ihenn jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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