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Welchen Verteilerschlüssel darf mein Vermieter nutzen?


23.04.2006 18:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Schönen guten Abend

Habe eine kurze Frage bezüglich Nebenkostenabrechnung.
Habe von meinem Vermieter im Dezember die NK Abrechnung bekommen. Nachzuzahlen sind 250 €. Er hat alle Hausnebenkosten( Müll,Abwasser,Versicherungen ect.) addiert und durch die Wohneinheiten geteilt und die schon gezahlten Betriebskostenvorauszahlung davon subtrahiert.Ich habe Einspruch eingelegt da ich der Meinung bin er muss das auf Personenhaushalte bzw. qm umlegen ist das richtig?(Gibt im Haus Wohnungen mit 4 Personen!) Nach mehrmaligen Schriftverkehr droht er mir jetzt bei Nichtzahlung mit Kündigung.Er hat in der Zwischenzeit weder Zahlungserinnerungen geschickt noch gemahnt. Ich habe noch einen Wasserschaden im Bad den er immer noch nicht behoben hat und habe ihm jetzt geschrieben wenn er den beseitigt werde ich die Zahlung veranlassen.

1. Darf er die Nebenkosten so umlegen?(Im Mietvertrag ist kein Unmlageschlüssel oder ähnliches vermerkt)

2. Darf er mir fristlos kündigen? ( Ich möchte zum ersten Dezember eh ausziehen aber das muss er ja noch nicht wissen)

Ich Danke für ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen

MfG T.B.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Ist in Ihrem Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, dann sind die Betriebskosten gem. § 556 a BGB für Abrechnungszeiträume, die nach dem 31.08.2001 enden, grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen, vorausgesetzt es handelt sich um eine freifinanzierte Wohnung. Der Vermieter kann in diesem Fall den Verteilerschlüssel nicht nach billigem Ermessen bestimmen. Dies wird auch dann gelten, wenn Sie in den zurückliegenden Jahren auf der Grundlage von Wohnungseinheiten Nachzahlungen geleistet haben und erst jetzt auf Ihre fehlende Zustimmung zur Änderung des Umlageschlüssels hinweisen (vgl. AG Berlin Schöneberg, Az 104 C 539/03). Sie werden die Nachzahlungsforderung folglich im Hinblick auf den fehlerhaft angewandten Verteilerschlüssel zurückweisen können. Einen Kündigungsgrund stellt Ihre berechtigte Weigerung, die Nebenkostennnachforderung zu zahlen, nicht dar.

Weiterhin kann ich Ihnen nicht anraten, die Zahlung der Nebenkostennachforderung unter der Bedingung zu veranlassen, dass Ihr Vermieter den Wasserschaden in Ihrem Badezimmer behebt. Vielmehr trifft Ihren Vermieter die Pflicht, die Wohnung während des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Aufgrund des Wasserschadens steht Ihnen das Recht zu, die Miete entsprechend für die Dauer der Beeinträchtigung zu mindern.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 23.04.2006 | 23:39

Das heißt also das sie die Nebenkostenabrechnung erneut erstellen muss und zwar nach unserer tatsächlichen Wohnfläche?

Darf ich die Miete auch rückwirkend mindern und welchen Betrag mindert man minimal? So erheblich ist die Beeinträchtigung durch diesen Wasserschaden nicht( Es zeichnen sich braune Flecken an der Decke ab und ab und zu ist die Decke auch nass.

Danke nochmals für ihre schnelle Antwort.

MfG T.B.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.04.2006 | 00:53

Sehr geehrter Fragesteller,

die Fehlerhaftigkeit des Verteilerschlüssels hat grundsätzlich zur Folge, dass die Betriebskostenabrechnung nicht fällig ist und neu erstellt werden muss.

Weiterhin werden Sie die Miete rückwirkend nur dann mindern können, wenn die Miete aufgrund des Mangels ausdrücklich unter Vorbehalt gezahlt wurde. Als Mietminderungsquote für die Wasserflecken im Badezimmer halte ich 5 % der Bruttomiete für gerechtfertigt. Für den Fall zusätzlicher Feuchtigkeitsbildung wäre die Mietminderungsquote je nach Ausmaß entsprechend zu erhöhen – ggf. um rund das Doppelte.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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