Schadensersatzforderungen wg. Bauverzug

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Wie Sie selbst vollkommen zutreffend geschrieben haben, können Sie im Regelfall das doppelte der zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten einbehalten, bis diese beseitigt sind. Nach den von Ihnen gemachten Angaben können Sie daher ohne Weiteres 18.000 € einbehalten. Sie brauchen hierfür auch keine konkreten Kostenvoranschläge oder Angebote einzuholen. Es muss ein einigermaßen passender Betrag sein. Wenn der Unternehmer den Einbehalt als überhöht ansieht, muss er zunächst darlegen, warum dies so ist.

Sie können grundsätzlich Ersatz für alle finanziellen Schäden verlangen, die Ihnen durch den Verzug entstehen. Dies gilt auch für zusätzliche Handwerkerkosten. Sofern es zu einem Gerichtsstreit kommt, müssten Sie allerdings nachweisen, dass Sie die Arbeiten tatsächlich selber ausgeführt hätten, wenn der Verzug nicht eingetreten wäre.

Bei den Mietschäden kommt es darauf an, in welcher Höhe Ihnen tatsächlich Schäden entstanden sind. Ich gehe davon aus, dass es sich bei der Differenz zwischen Warm- und Kaltmiete um Kosten für Strom, Heizung, Wasser etc. handelt. Diese Kosten wären für Sie vermutlich auch entstanden, wenn Sie schon im Haus gewohnt hätten. Daher gehe ich davon aus, dass nur die Kaltmiete als Schadensersatz geltend gemacht werden kann.

Den Einbehalt und die Schadensersatzforderungen können Sie mit der Kaufpreisforderung verrechnen und müssen nicht erst den Kaufpreis zahlen und anschließend den Betrag zurückfordern. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag ein Aufrechnungsverbot enthalten ist, nach dem Sie nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen dürfen. Dieses Verbot gilt nicht für Forderungen, die aus dem selben Vertragsverhältnis stammen. Ein anderes Vorgehen als die Verrechnung wäre nicht effektiv, da Sie dann die von Ihnen geltend gemachten Ansprüche im Ergebnis einklagen müssten. Der Unternehmer wird Ihnen sicherlich nicht freiwillig Geld zurück zahlen, dass er einmal erhalten hat.

Der Unternehmer darf die Übergabe nicht verweigern, weil Sie berechtigt Geld einbehalten. Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass Sie einen Bauträgervertrag, also einen Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung geschlossen haben. Hier gelten die besonderen Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Danach darf der Bauträger von Ihnen bei Herstellung der Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Übergabe erst 96,5 % des Kaufpreises fordern. Der Rest von 3,5 % wird erst nach vollständiger Fertigstellung, also erst nach Beseitigung der von Ihnen gerügten Mängel fällig.

Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass es sich hier um eine erste Einschätzung handelt, die eine persönliche Beratung nicht vollständig ersetzen kann. Ebenso weise ich darauf hin, dass die Einschätzung lediglich aufgrund der Schilderung in der Anfrage basiert. Sofern entscheidende Punkte zum Sachverhalt fehlen, kann sich die Bewertung natürlich ändern. Insbesondere können vertraglich mir nicht bekannte Vereinbarungen getroffen worden sein. Ich kann nur dazu raten, dass Sie sich in der Sache von einem Rechtsanwalt beraten lassen, der die Möglichkeit hat, sämtliche Vertragsunterlagen einzusehen und zu prüfen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiter helfen konnte und stehe natürlich für Rückfragen zu Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Arne Schültge
Rechtsanwalt