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Schadensersatzforderungen wg. Bauverzug

02.03.2013 00:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Liebe/-r Experte/-in,

Hier ein Fall aus dem Baurecht.
Im Juni 2012 habe ich ein Haus gekauft. Es wurde ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen, in dem u.a. folgendes festgehalten wurde:
- Fertigstellung bis zum 30.September 2012,
- anschliessende Kaufpreisüberweisung der Gesamtsumme in Höhe von 350 T€,
14 Tage nach Bauabnahme, unter der Bedingung, dass eine mangelfreie Übergabe stattgefunden hat. Zulässige Mängelleistungsrückbehalte bleiben unberührt.
- Regelungen im Falle eines Bauverzuges wurden nicht getroffen, hier greift also das BGB.
Außerdem wurde mit der Baufirma vereinbart, dass einige Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden.

Tatsachen:
- Der Werkunternehmer ist seit 30.Sept.2012 im Verzug. Diese Tatsache wird nicht bestritten,
- eine Bauabnahme wurde am 11.02.2013 durchgeführt, wobei noch erhebliche Mängel bestehen (Wert ca. 9000€),
- Im Oktober habe ich Urlaub genommen, um die Eigenleistungen zu erbringen. Da das Haus aber noch nicht fertig war, habe ich den Urlaub zu Hause verbracht, ohne dass die Arbeiten erledigt werden konnten. Für die Arbeiten aus den „geplanten Eigenleistungen" musste ich eine andere Firma beauftragen, wodurch zusätzliche Kosten in Höhe von ca.8000 € entstanden sind,
- Aufgrund des Bauverzugs musste ich noch Mietzahlungen leisten:
650 € kalt /800 € warm pro Monat.

Fragen:
- Gem. § 641 Abs. 3 BGB darf ich mir thoretisch das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten von der Zahlung einbehalten. Das wären in meinem Fall 18T€. Geht das i.O. so?
- Kann ich die 8000€ für die Handwerksleistungen (geplanten Eigenleistungen) als Schadensersatz geltend machen?
- Welche Mietzahlungen wären schadensersatzpflichtig 650€ kalt oder 800€ warm /Monat?
- Dürfen die Kosten aus den Schadensersatzforderungen auch bei der Kaufpreiszahlung einbehalten oder müssen diese separat von der Baufirma angefordert werden?
- Kann die Baufirma die Hausübergabe verweigern, wenn der vollständige Kaufpreis nicht gezahlt wird?

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Wie Sie selbst vollkommen zutreffend geschrieben haben, können Sie im Regelfall das doppelte der zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten einbehalten, bis diese beseitigt sind. Nach den von Ihnen gemachten Angaben können Sie daher ohne Weiteres 18.000 € einbehalten. Sie brauchen hierfür auch keine konkreten Kostenvoranschläge oder Angebote einzuholen. Es muss ein einigermaßen passender Betrag sein. Wenn der Unternehmer den Einbehalt als überhöht ansieht, muss er zunächst darlegen, warum dies so ist.

Sie können grundsätzlich Ersatz für alle finanziellen Schäden verlangen, die Ihnen durch den Verzug entstehen. Dies gilt auch für zusätzliche Handwerkerkosten. Sofern es zu einem Gerichtsstreit kommt, müssten Sie allerdings nachweisen, dass Sie die Arbeiten tatsächlich selber ausgeführt hätten, wenn der Verzug nicht eingetreten wäre.

Bei den Mietschäden kommt es darauf an, in welcher Höhe Ihnen tatsächlich Schäden entstanden sind. Ich gehe davon aus, dass es sich bei der Differenz zwischen Warm- und Kaltmiete um Kosten für Strom, Heizung, Wasser etc. handelt. Diese Kosten wären für Sie vermutlich auch entstanden, wenn Sie schon im Haus gewohnt hätten. Daher gehe ich davon aus, dass nur die Kaltmiete als Schadensersatz geltend gemacht werden kann.

Den Einbehalt und die Schadensersatzforderungen können Sie mit der Kaufpreisforderung verrechnen und müssen nicht erst den Kaufpreis zahlen und anschließend den Betrag zurückfordern. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag ein Aufrechnungsverbot enthalten ist, nach dem Sie nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen dürfen. Dieses Verbot gilt nicht für Forderungen, die aus dem selben Vertragsverhältnis stammen. Ein anderes Vorgehen als die Verrechnung wäre nicht effektiv, da Sie dann die von Ihnen geltend gemachten Ansprüche im Ergebnis einklagen müssten. Der Unternehmer wird Ihnen sicherlich nicht freiwillig Geld zurück zahlen, dass er einmal erhalten hat.

Der Unternehmer darf die Übergabe nicht verweigern, weil Sie berechtigt Geld einbehalten. Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass Sie einen Bauträgervertrag, also einen Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung geschlossen haben. Hier gelten die besonderen Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Danach darf der Bauträger von Ihnen bei Herstellung der Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Übergabe erst 96,5 % des Kaufpreises fordern. Der Rest von 3,5 % wird erst nach vollständiger Fertigstellung, also erst nach Beseitigung der von Ihnen gerügten Mängel fällig.

Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass es sich hier um eine erste Einschätzung handelt, die eine persönliche Beratung nicht vollständig ersetzen kann. Ebenso weise ich darauf hin, dass die Einschätzung lediglich aufgrund der Schilderung in der Anfrage basiert. Sofern entscheidende Punkte zum Sachverhalt fehlen, kann sich die Bewertung natürlich ändern. Insbesondere können vertraglich mir nicht bekannte Vereinbarungen getroffen worden sein. Ich kann nur dazu raten, dass Sie sich in der Sache von einem Rechtsanwalt beraten lassen, der die Möglichkeit hat, sämtliche Vertragsunterlagen einzusehen und zu prüfen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiter helfen konnte und stehe natürlich für Rückfragen zu Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Arne Schültge
Rechtsanwalt

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