Bauvertrag nach BGB und Verzug: Fristen, Schadensersatz, Gewährleistung

Zusammenfassung:

Selbst googeln nützt oft nichts.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben am 27.05.2021 einen Bauvertrag (Werkvertrag) über die Errichtung einer Doppelhaushälfte abgeschlossen. Der Vertragspartner tritt als Architekt, Bauleiter und GU auf und ist (vermutlich der einzige) Gesellschafter einer GmbH. Ich erspare Ihnen die lange Vorgeschichte, jedoch wurde uns bereits im Frühsommer 2020 zuvor ein Einzugstermin Ende des Jahres (2020) in Aussicht gestellt. Die Planungstätigkeiten zogen sich dennoch aus uns unerfindlichen Gründen über 9 Monate hin, bis uns letztendlich ein konkretes Angebot unterbreitet wurde, das wir eben am 27.05.2021 unterzeichneten. In Bezug auf die Fertigstellung des Bauwerks ist dem Vertrag folgender Passus zu entnehmen: „Die Fertigstellungsfrist bis zum Übergabetermin beträgt gemäß Bau-, Leistungs- und Ausstattungsbeschreibung einschließlich der eventuell festgelegten Ergänzungen zur Baubeschreibung 7 Monate mit Kellergeschoss. Die Frist beginnt mit dem Tag der Vertragsunterzeichnung." De facto müsste der Bau also bereits am 27.12.2021 übergeben worden sein (bis auf Malerarbeiten/Bodenarbeiten, die wir selbst vergeben wollen). Zur Zeit beginnt allerdings gerade erst der Innenausbau, sodass sich die Fertigstellung voraussichtlich um mehrere Monate verzögern wird. Bis auf einen offiziellen Baustopp von ca. 2 Wochen (die genaue Dauer eruiere ich gerade) sind mir keine nennenswerten äußeren Einflüsse bekannt (die nicht in der Verantwortung des GU liegen), die eine derartige Verzögerung des Baufortschritts erklären würden.
Wir wollten damals eine Pönale in den Vertrag aufnehmen, jedoch wurde dies vom GU nicht akzeptiert und lapidar vom Tisch gewischt mit dem Kommentar, dass "er uns dann ja die Miete etc. bezahlen würde, was nach BGB so gängige Praxis sei".
Wir behalten uns nun vor, uns auf diese Aussage zu berufen und haben folgende Fragen:

1) Ist seine Aussage "korrekt" und wie können uns (auf Basis welchen Rechtsgrundsatzes) hier absichern? Ist dies gesetzlich geregelt und somit vollkommen klar oder gibt es hier einen Ermessungsspielraum, der ggfs. sogar vor Gericht zu unseren Ungunsten ausfallen könnte?

2) Existieren Fristen die wir einhalten müssen, um ihn auf den Verzug hinzuweisen und unsere Forderungen Kund zu tun? Aus taktischen Gründen würden wir dies gerne vermeiden und – sollte die Rechtslage klar sein – den uns entstandenen Schaden bestehend aus Mietzahlungen und den inzwischen angefallenen Bereitstellungszinsen für die Monate Januar bis voraussichtlich Mai am Schluss zum Abzug bringen.

Darüber hinaus zweifeln wir gerade seine technische Expertise an bzw. übt er seine Bauleiterfunktion nicht aus bzw. handelt aus Eigennutz um den Bau schnellstmöglich abzuschließen, da er ein "Fachunternehmen" bei Minusgraden den Außenputz auftragen lässt. Er hatte uns in Aussicht gestellt, dass er nach Übergabe des Baus seine Gewährleistung auf die Einzelgewerke überträgt. Dies ist vielleicht keine schlechte Idee, denn der GU ist hochbetagt und es ist zweifelhaft, dass er in 5 Jahren die Gewährleistung noch sinnvoll übernehmen kann.
Auch hier habe ich folgende Fragen:

3) Ist dieses Prozedere generell rechtens/üblich/empfehlenswert?

4) Welche Voraussetzungen muss ein Handwerks-Unternehmen erfüllen, um die Gewährleistung übernehmen zu können? Ich habe herausgefunden, dass der Verputzer zwar als Unternehmer bei der Handwerkskammer gelistet ist, jedoch KEINE Berechtigung zum Verputzen hat. Ich vermute, er kann in diesem konkreten Fall auch keine Gewährleistung übernehmen?

5) Welche Maßnahmen sollten wir ergreifen, um rechtssicher drohende Baumängel ausschließen zu können.

Ich hoffe, die relevanten Fakten klar formuliert zu haben und freue mich auf Ihre Antwort.

Vielen Dank.