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Bauvertrag nach BGB und Verzug: Fristen, Schadensersatz, Gewährleistung

12. Januar 2022 19:12 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Selbst googeln nützt oft nichts.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben am 27.05.2021 einen Bauvertrag (Werkvertrag) über die Errichtung einer Doppelhaushälfte abgeschlossen. Der Vertragspartner tritt als Architekt, Bauleiter und GU auf und ist (vermutlich der einzige) Gesellschafter einer GmbH. Ich erspare Ihnen die lange Vorgeschichte, jedoch wurde uns bereits im Frühsommer 2020 zuvor ein Einzugstermin Ende des Jahres (2020) in Aussicht gestellt. Die Planungstätigkeiten zogen sich dennoch aus uns unerfindlichen Gründen über 9 Monate hin, bis uns letztendlich ein konkretes Angebot unterbreitet wurde, das wir eben am 27.05.2021 unterzeichneten. In Bezug auf die Fertigstellung des Bauwerks ist dem Vertrag folgender Passus zu entnehmen: „Die Fertigstellungsfrist bis zum Übergabetermin beträgt gemäß Bau-, Leistungs- und Ausstattungsbeschreibung einschließlich der eventuell festgelegten Ergänzungen zur Baubeschreibung 7 Monate mit Kellergeschoss. Die Frist beginnt mit dem Tag der Vertragsunterzeichnung." De facto müsste der Bau also bereits am 27.12.2021 übergeben worden sein (bis auf Malerarbeiten/Bodenarbeiten, die wir selbst vergeben wollen). Zur Zeit beginnt allerdings gerade erst der Innenausbau, sodass sich die Fertigstellung voraussichtlich um mehrere Monate verzögern wird. Bis auf einen offiziellen Baustopp von ca. 2 Wochen (die genaue Dauer eruiere ich gerade) sind mir keine nennenswerten äußeren Einflüsse bekannt (die nicht in der Verantwortung des GU liegen), die eine derartige Verzögerung des Baufortschritts erklären würden.
Wir wollten damals eine Pönale in den Vertrag aufnehmen, jedoch wurde dies vom GU nicht akzeptiert und lapidar vom Tisch gewischt mit dem Kommentar, dass "er uns dann ja die Miete etc. bezahlen würde, was nach BGB so gängige Praxis sei".
Wir behalten uns nun vor, uns auf diese Aussage zu berufen und haben folgende Fragen:

1) Ist seine Aussage "korrekt" und wie können uns (auf Basis welchen Rechtsgrundsatzes) hier absichern? Ist dies gesetzlich geregelt und somit vollkommen klar oder gibt es hier einen Ermessungsspielraum, der ggfs. sogar vor Gericht zu unseren Ungunsten ausfallen könnte?

2) Existieren Fristen die wir einhalten müssen, um ihn auf den Verzug hinzuweisen und unsere Forderungen Kund zu tun? Aus taktischen Gründen würden wir dies gerne vermeiden und – sollte die Rechtslage klar sein – den uns entstandenen Schaden bestehend aus Mietzahlungen und den inzwischen angefallenen Bereitstellungszinsen für die Monate Januar bis voraussichtlich Mai am Schluss zum Abzug bringen.

Darüber hinaus zweifeln wir gerade seine technische Expertise an bzw. übt er seine Bauleiterfunktion nicht aus bzw. handelt aus Eigennutz um den Bau schnellstmöglich abzuschließen, da er ein "Fachunternehmen" bei Minusgraden den Außenputz auftragen lässt. Er hatte uns in Aussicht gestellt, dass er nach Übergabe des Baus seine Gewährleistung auf die Einzelgewerke überträgt. Dies ist vielleicht keine schlechte Idee, denn der GU ist hochbetagt und es ist zweifelhaft, dass er in 5 Jahren die Gewährleistung noch sinnvoll übernehmen kann.
Auch hier habe ich folgende Fragen:

3) Ist dieses Prozedere generell rechtens/üblich/empfehlenswert?

4) Welche Voraussetzungen muss ein Handwerks-Unternehmen erfüllen, um die Gewährleistung übernehmen zu können? Ich habe herausgefunden, dass der Verputzer zwar als Unternehmer bei der Handwerkskammer gelistet ist, jedoch KEINE Berechtigung zum Verputzen hat. Ich vermute, er kann in diesem konkreten Fall auch keine Gewährleistung übernehmen?

5) Welche Maßnahmen sollten wir ergreifen, um rechtssicher drohende Baumängel ausschließen zu können.

Ich hoffe, die relevanten Fakten klar formuliert zu haben und freue mich auf Ihre Antwort.

Vielen Dank.

12. Januar 2022 | 19:56

Antwort

von


(187)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihren interessanten Fall und die vielen Fragen. Gerne gehe ich im Rahmen der Erstberatung - ohne Prüfung der vertraglichen Unterlagen - wie folgt darauf ein und freue mich, wenn Sie mit mir zusammen die bestmögliche Strategie entwickeln wollen.

Zitat:
1) Ist seine Aussage "korrekt" und wie können uns (auf Basis welchen Rechtsgrundsatzes) hier absichern? Ist dies gesetzlich geregelt und somit vollkommen klar oder gibt es hier einen Ermessungsspielraum, der ggfs. sogar vor Gericht zu unseren Ungunsten ausfallen könnte?


Im Verzug haben Sie jedenfalls Anspruch, soweit sich der Bauunternehmer nicht entschuldigen kann, § 286 BGB.


Zitat:
2) Existieren Fristen die wir einhalten müssen, um ihn auf den Verzug hinzuweisen und unsere Forderungen Kund zu tun? Aus taktischen Gründen würden wir dies gerne vermeiden und – sollte die Rechtslage klar sein – den uns entstandenen Schaden bestehend aus Mietzahlungen und den inzwischen angefallenen Bereitstellungszinsen für die Monate Januar bis voraussichtlich Mai am Schluss zum Abzug bringen.


Sie sollten sofort mit allen Unterlagen anwaltlichen Rat aufsuchen. Ohne Röntgenbild kann ja auch - normalerweise - kein Chirurg seriös operieren.

Dies gilt insbesondere im Hinblick auf Ihre Zweifel an seiner technischen Expertise.

Sie brauchen schnellstmöglich anwaltlichen Rat und können dazu entweder mich oder auch jede andere qualifizierte Kraft im Baurecht anschreiben.


Zitat:
3) Ist dieses Prozedere generell rechtens/üblich/empfehlenswert?


Nein, das ist nicht empfehlenswert. Es ist aber ethisch nicht unbedingt verwerflich, mit Dummheit von Kundinnen und Kunden zu rechnen. Will sagen: Sie sollten jetzt anwaltlichen Beistand suchen, sonst ist es zu spät.


Zitat:
4) Welche Voraussetzungen muss ein Handwerks-Unternehmen erfüllen, um die Gewährleistung übernehmen zu können? Ich habe herausgefunden, dass der Verputzer zwar als Unternehmer bei der Handwerkskammer gelistet ist, jedoch KEINE Berechtigung zum Verputzen hat. Ich vermute, er kann in diesem konkreten Fall auch keine Gewährleistung übernehmen?


Ob ein Unternehmer es kann oder nicht spielt rechtlich keine Rolle, weil er es nach den §§ 631 ff. BGB MUSS. Gerne informiere ich Sie über das Werkvertragsrecht, auf das ich mich spezialisiert habe.


Zitat:
5) Welche Maßnahmen sollten wir ergreifen, um rechtssicher drohende Baumängel ausschließen zu können.


Sie kommen nicht umhin, schnellstmöglich anwaltlichen Beistand zu suchen.


Nochmals vielen Dank für Ihre Anfrage auf diesem Portal, gerne können Sie mich unter neumann@immoanwalt.nrw auch direkt kontaktieren, damit ich Ihnen meine Antworten noch näher erläutern kann.


Mit den besten Grüßen


Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

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